加载中…
租赁办法征求意见将结束 专家详解易误读条款
(2006-12-07 10:08:01)| 分类： 政策解读 |
租赁办法征求意见将结束
专家详解易误读条款
市法制办网站上的《北京市房屋租赁管理办法（征求意见稿）》已经"悬挂"了近半月，今天是市政府向广大市民征求意见的最后一天。据
"我爱我家"表示，意见稿对租赁市场暂时还没有波动，作为一项系统的工程，6号应该不会这么快出台新的租赁管理办法；另外，此次拟定的《办法》意见稿在关于流动人口管理、调控房屋租赁市场以及规范行业发展等大方向上是正确的，但是对于其中的个别条款产生了误读，具体有以下几点：
（1）关于押金的问题。
"我爱我家"认为，不管是出租代理还是业主自行出租的房屋，押金是保护业主利益最主要的手段。有一些不法中介确实在押金这个环节损害了客户的利益，如不退还押金等，但如果取消押金后，业主的利益就难以得到保护。主要应防范水电煤气以及电话费用的未结清、家具家电等屋内设施的盗用、房屋装修和结构的损毁以及提前退租的违约行为这四个方面。
其实，目前在押一个月租金的方式下，在房屋的出租过程中业主也承担了很大的风险，假如承租人发生恶意拖欠大笔费用，搬走家具家电，还把室内损毁等行为，仅押一个月的租金也很难保障业主的利益；另一方面，押金这种机制不是中介规定的，而是在市场化的过程中形成的。因此，押金是对业主的一种保护方式。
"我爱我家"认为，不管是出租代理还是业主自行出租的房屋，押金是保护业主利益最主要的手段。有一些不法中介确实在押金这个环节损害了客户的利益，如不退还押金等，但如果取消押金后，业主的利益就难以得到保护。主要应防范水电煤气以及电话费用的未结清、家具家电等屋内设施的盗用、房屋装修和结构的损毁以及提前退租的违约行为这四个方面。
其实，目前在押一个月租金的方式下，在房屋的出租过程中业主也承担了很大的风险，假如承租人发生恶意拖欠大笔费用，搬走家具家电，还把室内损毁等行为，仅押一个月的租金也很难保障业主的利益；另一方面，押金这种机制不是中介规定的，而是在市场化的过程中形成的。因此，押金是对业主的一种保护方式。
（2）关于付款方式的问题。
租赁办法刚出现的时候，在付款方式上很多人误读为必须月付，后来建委出面澄清了该说法。"我爱我家"认为，首先，月付意味着每年要交、付十二次房租，忘交房租的话还得交滞纳金，这对于承租人和业主都会带来很大的麻烦；其次，关于付款方式选择月付、季付还有年付也不是由中介规定的，这是一个市场博弈、买卖双方谈判达成对价的结果；再次，房租付款方式的不同还会导致房租的价格发生变动，一般来说年付、季付、月付的平均租金价格是依次递增的，有的业主为了省事，而承租人为了节约租金，双方都愿意选择季付或者年付。
租赁办法刚出现的时候，在付款方式上很多人误读为必须月付，后来建委出面澄清了该说法。"我爱我家"认为，首先，月付意味着每年要交、付十二次房租，忘交房租的话还得交滞纳金，这对于承租人和业主都会带来很大的麻烦；其次，关于付款方式选择月付、季付还有年付也不是由中介规定的，这是一个市场博弈、买卖双方谈判达成对价的结果；再次，房租付款方式的不同还会导致房租的价格发生变动，一般来说年付、季付、月付的平均租金价格是依次递增的，有的业主为了省事，而承租人为了节约租金，双方都愿意选择季付或者年付。
（3）关于房屋出租代理行为的问题。
目前，确实存在一部分非法中介操作不规范的现象，例如吃差价、挪用客户的房款等，但这种服务具有存在的合理性。对于业主而言，房屋出租代理是一种省时省力省心的获利方式，业主不用频繁的陪同客户看房，不用为房屋维修、费用结清等问题操心，也不用承担空置风险了，只需要每年按约定收取房租；对于承租人来讲，由于是中介公司代理可以做到即时看房、即时签约、即时入住。
"我爱我家"认为，由于黑中介的操作不规范确实扰乱了市场的秩序，但是这种方式是有市场需求的，如果强行人为取缔的话，就可能以地下形式存在，反而会更难规范。因此，进一步规范和改造房屋出租代理这种方式才是更好的选择，既能够满足市场需求，又能够顺应行业规范和整改这样一个趋势。
目前，确实存在一部分非法中介操作不规范的现象，例如吃差价、挪用客户的房款等，但这种服务具有存在的合理性。对于业主而言，房屋出租代理是一种省时省力省心的获利方式，业主不用频繁的陪同客户看房，不用为房屋维修、费用结清等问题操心，也不用承担空置风险了，只需要每年按约定收取房租；对于承租人来讲，由于是中介公司代理可以做到即时看房、即时签约、即时入住。
"我爱我家"认为，由于黑中介的操作不规范确实扰乱了市场的秩序，但是这种方式是有市场需求的，如果强行人为取缔的话，就可能以地下形式存在，反而会更难规范。因此，进一步规范和改造房屋出租代理这种方式才是更好的选择，既能够满足市场需求，又能够顺应行业规范和整改这样一个趋势。
（4）关于房屋出租过程中安全责任的问题。
不管是业主、客户还是中介公司，在房屋出租过程中确实应该按照政府规定，去有关部门登记备案，协助政府处理好房屋出租管理、治安、消防、卫生以及计划生育等问题，但是任何一方都不可能承担无限责任。"我爱我家"认为，如果在房屋出租过程中确实进行了登记备案，那么在出租期间发生了治安案件等，应该根据有关法律来追究相关责任人的责任，而不能单纯让业主、承租人或者是中介等承担无限责任。这好比是匪徒购买汽车抢劫银行，只要这辆车的购买渠道和程序是正规的，那毫无疑问，汽车的生产厂家和销售商都不用为此担负责任。
总之，通过登记备案、有关管理办法以及对出租房的合理监管，可以起到流动人口管理和保障治安的作用，但是业主、承租人和房屋中介在履行正常手续后都不可能也不应该承担无限的责任。
不管是业主、客户还是中介公司，在房屋出租过程中确实应该按照政府规定，去有关部门登记备案，协助政府处理好房屋出租管理、治安、消防、卫生以及计划生育等问题，但是任何一方都不可能承担无限责任。"我爱我家"认为，如果在房屋出租过程中确实进行了登记备案，那么在出租期间发生了治安案件等，应该根据有关法律来追究相关责任人的责任，而不能单纯让业主、承租人或者是中介等承担无限责任。这好比是匪徒购买汽车抢劫银行，只要这辆车的购买渠道和程序是正规的，那毫无疑问，汽车的生产厂家和销售商都不用为此担负责任。
总之，通过登记备案、有关管理办法以及对出租房的合理监管，可以起到流动人口管理和保障治安的作用，但是业主、承租人和房屋中介在履行正常手续后都不可能也不应该承担无限的责任。
（5）政府有效的行政管理和房屋中介公司的市场经营行为应该有明确的界定和区分。
不以政府对房屋中介市场的行政管理来取代中介公司合法的经营行为，因为这是无法取代的。全京城有2000多家具有经营资质的经纪公司，其中不乏大型的经纪公司和优秀的经纪人队伍，以及发达的营销网络和健全的服务机制，足以为客户提供良好的服务，政府可以通过行政管理来规范和引导市场，但是不能取代，否则就会回到"政府既当运动员，又当裁判员"的计划经济老路上去，不但难以满足日益发展的房屋租赁市场的需求，也会给正在成长中的房产中介公司带来负面影响。
不以政府对房屋中介市场的行政管理来取代中介公司合法的经营行为，因为这是无法取代的。全京城有2000多家具有经营资质的经纪公司，其中不乏大型的经纪公司和优秀的经纪人队伍，以及发达的营销网络和健全的服务机制，足以为客户提供良好的服务，政府可以通过行政管理来规范和引导市场，但是不能取代，否则就会回到"政府既当运动员，又当裁判员"的计划经济老路上去，不但难以满足日益发展的房屋租赁市场的需求，也会给正在成长中的房产中介公司带来负面影响。
喜欢
0
赠金笔
后一篇：未满五年非普通住宅案例分析