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我爱我家二手房指数2006年5月份报告

(2006-06-07 10:50:28)

分类：买卖市场分析

我爱我家二手房指数2006年5月份报告
我爱我家市场研究中心

二手房综合指数：
2005年5月份 2006年4月份 2006年5月份 2006年5月同比变化 2006年5月环比变化
1150.89点 1397.44点 1378.20点 ↑19.75% ↓1.38%

二手已购公房指数：
2005年5月份 2006年4月份 2006年5月份 2006年5月同比变化 2006年5月环比变化
1108.95点 1260.23点 1336.24点 ↑20.50% ↑6.03%

二手商品房指数：
2005年5月份 2006年4月份 2006年5月份 2006年5月同比变化 2006年5月环比变化
1199.36点 1557.41点 1468.17点 ↑22.41% ↓5.73%

我爱我家二手房综合指数止住连续两月的上升势头，本月小幅下降1.38%。
　　2006年5月，二手房综合指数为1378.20点，比上月下降19.24点，比去年同期上升227.32点，环比下降1.38%，同比上涨19.75%。我爱我家市场研究中心指出：二手房价格的小幅回落趋于平稳表明：前期因"节后集中放量性"需求所带来的二手房综合指数持续两月的上升势头得到抑制，随着这部分需求的充分消化，二手房市场重新呈现理性的稳步发展态势，交易价格也趋于平稳。同时本月郊区县二手房市场、特别是二手商品房交易活跃度有所回升，这也在一定程度上平抑了二手房的整体均价。我爱我家交易数据显示：郊区二手房整体交易比重比4月上升1.03%，郊区二手商品房交易比重则比4月份上升了8.08%。

　　另外，5月29日九部门出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》，其中将"住房转让征收全额营业税"时间由"购房不足2年"调整为"购房不足5年"。对此，我爱我家认为：将营业税征收时间从"两年"调整为"五年"，在一定程度上有利于抑制购房投机炒作行为，但在短期内可能会导致二手商品房业主的"惜售"或"税收转嫁"。但同时，由于"转让时间的延长"加大了对未来房价走势的市场不明确预期，部分业主也有可能干脆选择入市交易，从而加快房源的释放。
因此，我爱我家市场研究中心认为：政策出台后，市场上必定会出现一段观望期，今后二手房市场的发展走势还要视买卖双方的心理预期而定。

5月二手房市场交易量稳步上升，比4月份上涨4.47%
　　我爱我家数据显示，5月份的二手房市场交易量保持稳步上升趋势，与4月份交易量相比，增长4.47%。我爱我家市场研究中心指出：刚性的市场需求以及对未来房价持续上涨的预期是北京二手房交易市场呈现良好走势的主因。

　　作为拥有1500多万常住人口的超大城市，北京每年的"结婚用房、拆迁用房、居住升级用房"等置业需求不断放大，而一手房价的持续上升及新房供给的"地域偏远化"使得这部分"自住性需求"逐渐向二手房市场转移。另外，北京房价持续上升所引起的"价格上涨恐慌"也使得部分远期的非理性需求"提前释放"，而这部分需求由于资金实力的不足也多半选择二手房或远郊区县的一手房。因此，旺盛的购房需求带来二手房交易市场的持续活跃。

二手商品房指数回落，已购公房指数持续上涨。
　　我爱我家数据显示：2006年5月，已购公房指数为1336.24点，比上月上升76.01点，比去年同期上升227.29点，环比上升6.03%，同比上升20.50%。二手商品房指数为1468.17点，比上月下降89.24点，比去年同期上升268.82点，环比下降5.73%，同比上升22.41%。数据表明：本月已购公房指数虽然仍持续上升，但二手商品房指数已出现回落走势。另外，从本月两种房屋类型的交易比重变化来看，已购公房的交易量比重较上月上涨0.72%。

　　我爱我家市场研究中心指出：本月已购公房受"核心城区"交易比重上升、而郊区交易比重下降的影响，价格指数持续上升了6个百分点。交易数据显示：东城、西城、崇文、宣武四个老城区的已购公房交易合计比重较上月上升7.14%，而通州、昌平等远郊区县已购公房交易比重则普遍下降。分析老城区二手公房交易比重上升的原因，我爱我家认为：随着2008年奥运会的临近，今年的市政基础建设进一步加大，危房改造和老城区改造力度加强，导致城市拆迁加快，拆迁户人群增加。而受"城区居住情结"和"恋旧心态"的影响，多数人群选择在原居住地周边购买二手公房。因此，需求的增加促进了老城区交易量的上升。

　　对于本月二手商品房价格指数的下降回落，我爱我家认为：主要在于通州、昌平等低均价二手商品房交易比重的上升拉低了二手商品房的整体均价指数，数据显示：郊区二手商品房整体交易比重较4月大幅上涨了8.08%。另外，我爱我家市场研究中心指出：中央政府在5月17日提出的"国六条"，强调依然要从"税收、信贷、土地、住房供应结构、规范房地产市场秩序"等方面对房地产市场加强调控作用。这在向市场表明中央政府坚决抑制房价上升的执政理念的同时，也使得市场对受宏观政策影响较大的二手商品房的交易热情有所下降，这也在一定程度上影响了二手商品房价格指数的回落。

核心城区和郊区表现活跃传统热点交易趋冷
2006年5月份与2006年4月份区域交易量比重对比（数据来源：我爱我家）
区域　2006.5月　2006.4月　比重变化幅度
朝阳区　30.41% 　　39.53% 　　-9.12%
海淀区　19.59% 　　19.76%　　 -0.17%
丰台区　15.32% 　　12.24% 　　3.08%
东城区　3.83% 　　　2.12% 　　1.71%
西城区　5.18% 　　　4.94% 　　0.24%
宣武区　6.53% 　　　4.00% 　　2.53%
崇文区　1.13% 　　　1.88%　　-0.76%
石景山区 4.28% 　　　2.82% 　　1.46%
通州区　3.83% 　　　4.71%　　-0.88%
昌平区　5.63% 　　　4.00%　　 1.63%
门头沟区 0.23% 　　　1.65%　　-1.42%
大兴县　2.03% 　　　0.94% 　　1.09%
顺义县　0.23% 　　　0.24%　　-0.01%
怀柔县　1.58% 　　　1.18% 　　0.40%
房山区　0.23% 　　　　0 0.23%

　　从5月份交易比重的区域变化趋势来看，表现为"老城区、远郊区交易活跃，交易比重上升；而传统热点区域朝阳、海淀则表现冷淡，交易比重下降。数据显示：四个老城区本月整体交易比重较4月份上升3.73%，除崇文区交易比重小幅下降0.76%外，东城、西城、宣武三区交易比重分别较4月份上涨1.71%、0.24%、2.53%，分析其交易活跃的原因，我爱我家市场研究中心认为应该与城市拆迁加快，拆迁购买需求加大有关。

　　相对于上个月交易比重的下降，本月郊区县二手房交易活跃度有所回升。虽然不同区县交易比重"涨跌不一"，但郊区整体二手房交易比重较上个月上升1.03%，特别是郊区二手商品房交易比重本月大幅上升八个多百分点。我爱我家认为：低廉的房屋价格和近年来郊区房地产高速发展所带来的充足二手商品房房源供给是本月郊区二手房交易回升的主因。朝阳、海淀两个传统热点区域本月交易平淡，交易比重较上个月分别下降9.12%和0.17%。市场研究中心指出：地域广博、商圈众多的朝阳、海淀不仅是北京二手房市场交易量最大、最活跃的区域，而且也是北京二手房交易均价较高的区域。因此，当多数买卖双方的价格预期匹配度不一致时，会影响该区域当月的交易量变化。

5月大面积、大居室二手房受冷落，中小面积二手房交易重新活跃。
2006.5月与2006.4月交易面积、居室比重对比（数据来源：我爱我家）
面积(㎡) 　2006.5月　2006.4月　变化幅度
≤ 50 　　　13.51% 　　9.65%　　　3.87%
﹥50-≤80 　46.40% 　 44.00% 　　 2.40%
﹥80-≤110　21.85%    25.18% 　　-3.33%
﹥110-≤140 9.91%    12.24% 　　-2.33%
﹥140 　　　 8.33%　　　8.94%   -0.61%

居室　2006.5月　2006.4月　比重变化幅度
一居室 18.69% 　　14.12% 　　　4.58%
二居室 64.64% 　　64.00% 　　　0.64%
三居室 13.74% 　　19.06% 　　 -5.32%
四居室 2.93% 　　　2.82% 　　　0.10%

　　从5月我爱我家数据统计可以看出：上个月还倍受青睐的"大面积、大居室"二手房本月受到购房者冷落，中小面积、小居室二手房本月交易活跃。数据显示：80平米成为本月交易面积比重变化的"界点"，50平米以下、50-80平米二手房交易比重分别较上个月上升3.87%和2.40%；80-110平米、110-140平米、140平米以上二手房交易比重则分别下降3.33%、2.33%、0.61%。从对应的居室变化来看，80平米以下中小面积二手房交易比重的上升使一居、两居成为本月交易亮点，其交易比重分别上升4.58%和0.64%。三居室交易比重本月降幅明显，与上月相比下降5.32%。四居室交易比重基本与上月持平，小幅上升0.1%。我爱我家市场研究中心分析指出：市场热点的"由大转小"说明大面积、大居室的购买需求毕竟有限，对于以中低收入人群、首次置业者、拆迁户等构成的二手房主力需求人群来说，面积适中、价格适中、投资自住两相宜的二手房仍是置业首选。

50万成本月变化界点--"低升高降"，90万高档二手房交易降幅明显。
2006.5月与2006.4月交易价格比重对比（数据来源：我爱我家）
价格(万元） 2006.5月　2006.4月　比重变化幅度
≤ 30 　　　　13.29% 　12.00% 　　1.29%
﹥30-≤ 50 　 43.69% 　40.71% 　　2.99%
﹥50-≤ 70    23.87% 　24.71% 　 -0.83%
﹥70-≤ 90     9.91%   　9.18% 　　0.73%
﹥90           9.23%  　13.41% 　 -4.18%

　　由2006年5月份的成交总金额数据统计可以看出：本月不同价位二手房交易比重变化趋势与上月完全相反。50万依旧是成本月变化界点，不过由"低降高升"变化为"低升高降"。本月80平米以上二手房交易比重的"普跌"导致了50万以上、特别是90万以上高档二手房交易比重的下降。数据显示：50万以下的二手房本月交易比重较上个月上升4.28%，其中30万以下、30万-50万分别上涨1.29%和2.99%。50万以上价位二手房交易比重基本呈现"普跌"。除70-90万二手房交易比重小幅上升0.73%外，50-70万、90万以上价位段二手房交易比重分别比上月下降0.83%和4.18%。

　　我爱我家市场研究中心分析指出：虽然随着二手房购买群体和二手房供给房源由单一化向多元化发展，大面积、高价位房屋交易比重也随之稳步上升，但50万以下、80平米以下仍是北京二手房交易市场的主导价位和主导户型。在中低收入人群仍为二手房主力购买群体的市场前提下，中低档价位的二手房主体交易地位不会在短时期内发生太大变化。

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