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新政实施五天 北京二手房市场波澜不惊
(2006-06-06 10:50:23)| 分类： 买卖市场分析 |
新政实施五天 北京二手房市场波澜不惊
5月29日，九部门联合下发的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，使得房地产行业再次成为人们所谈论的焦点话题。目前，新政实施已有5天，北京二手房市场表现平稳，并未出现去年新政颁布后的震荡。"我爱我家"数据统计显示，新政实施后5天的日均市场数据与整个5月份的日均市场数据相比较，二手房市场房源登记量、客户需求量、成交量均无明显变化，与新政前保持平稳。二手房价格略微上涨，涨幅1－2%之间。"我爱我家"专家具体分析如下：
一、二手房业主"惜售"现象不明显，房源释放量较稳。
去年和今年的政策不同，营业税由两年变五年。对于二手房业主而言，原来有些业主的房产还有半年或者一年就要满两年，想要避开5.5%的营业税再行出售，但是一看今年出台的政策，对于营业税的时间又延长了三年，如果为了避税，四年以后再卖的话，市场的不确定因素会很大，较难预测。因此，今年反而不会出现明显的"惜售"现象，同时对于二手房市场而言，业主出售动机较为单纯，或许因为"以旧换新""置业升级"改善现有居住条件，或许因为筹措资金用于子女教育、父母就医及创办个人企业等正当目的为主，不会因为政策的变动而改变原有计划。
去年和今年的政策不同，营业税由两年变五年。对于二手房业主而言，原来有些业主的房产还有半年或者一年就要满两年，想要避开5.5%的营业税再行出售，但是一看今年出台的政策，对于营业税的时间又延长了三年，如果为了避税，四年以后再卖的话，市场的不确定因素会很大，较难预测。因此，今年反而不会出现明显的"惜售"现象，同时对于二手房市场而言，业主出售动机较为单纯，或许因为"以旧换新""置业升级"改善现有居住条件，或许因为筹措资金用于子女教育、父母就医及创办个人企业等正当目的为主，不会因为政策的变动而改变原有计划。
二、未见客户"观望"情绪，需求强劲。
①去年新政出台后，部分客户确实出现了"购房迟疑"，认为房价会有所下降。可是，购房者在持续观望了大约两、三个月之后，发现房价没有太大的变化，往上走的曲线依然如故。8月底，北京二手房市场出现了报复性反弹，"金九银十"的传统交易旺季更是交投两旺，就连本应是二手房交易淡季的11月、12月份也出现了淡季不淡的良好势头。综合去年因素考虑，今年新政实施后客户并未表现出明显的"观望"情绪，因为如果要等上二、三个月购房的话，很有可能看好的房屋反而没有了，想买的会比原来多两三万，因此，不如趁现在动手买房。
②"国六条"所提出的"发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房"，对于购房者来说虽然是一项较为振奋人心的利好消息。但是，如果真正反映到市场上满足中低收入家庭需求，大概至少需求2年以上时间。由于时间较长，当购房者需求不能得到满足之后，反而会将眼光瞄向二手房市场。
对于二手房市场而言，"刚性"需求较为明显，95%以上购买二手房人群是用来自住的，人们"置业升级"愿望较强劲，这种良性的互动循环使得老百姓该买的还会买，该卖的还是会卖，不会因为新政的出台而改变什么，所以新政出台之后，二手房市场交易量保持平稳态势。
①去年新政出台后，部分客户确实出现了"购房迟疑"，认为房价会有所下降。可是，购房者在持续观望了大约两、三个月之后，发现房价没有太大的变化，往上走的曲线依然如故。8月底，北京二手房市场出现了报复性反弹，"金九银十"的传统交易旺季更是交投两旺，就连本应是二手房交易淡季的11月、12月份也出现了淡季不淡的良好势头。综合去年因素考虑，今年新政实施后客户并未表现出明显的"观望"情绪，因为如果要等上二、三个月购房的话，很有可能看好的房屋反而没有了，想买的会比原来多两三万，因此，不如趁现在动手买房。
②"国六条"所提出的"发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房"，对于购房者来说虽然是一项较为振奋人心的利好消息。但是，如果真正反映到市场上满足中低收入家庭需求，大概至少需求2年以上时间。由于时间较长，当购房者需求不能得到满足之后，反而会将眼光瞄向二手房市场。
对于二手房市场而言，"刚性"需求较为明显，95%以上购买二手房人群是用来自住的，人们"置业升级"愿望较强劲，这种良性的互动循环使得老百姓该买的还会买，该卖的还是会卖，不会因为新政的出台而改变什么，所以新政出台之后，二手房市场交易量保持平稳态势。
三、"转嫁"及"稀缺"导致二手房价格小幅上涨。
一方面，新政实施后业主将税费"转嫁"给客户的现象十分普遍。就目前北京二手房市场而言，依然处于卖方市场，房源与客户的比例为平均1：5，热点地区1：10以上。由于今年的"国十五条"规定将住房转让征收5.5%的营业税时间从2年延长到了5年，对于部分二手房业主而言，为了保障自身出售时利益不受损失，自然而然会将这部分税费加入到房价中"转嫁"给客户，从而导致二手房价格在新政颁布实施后出现了小幅上扬。
一方面，新政实施后业主将税费"转嫁"给客户的现象十分普遍。就目前北京二手房市场而言，依然处于卖方市场，房源与客户的比例为平均1：5，热点地区1：10以上。由于今年的"国十五条"规定将住房转让征收5.5%的营业税时间从2年延长到了5年，对于部分二手房业主而言，为了保障自身出售时利益不受损失，自然而然会将这部分税费加入到房价中"转嫁"给客户，从而导致二手房价格在新政颁布实施后出现了小幅上扬。
另一方面，90㎡以上大户型房屋及二手别墅出现稀缺"预期"。今年"国六条""十五条军规"中明令提出："继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。"及"自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房必须占比70%以上"。政府的禁令以及供应量的缩减，使得部分需求大面积户型以及别墅类型房产的客户只能从现有资源上得到需求满足，因此导致90㎡以上大户型二手房及二手别墅需求看涨。需求增长导致业主出售时加价，致使二手房价格整体略微上浮。
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