分类: 租赁市场分析 |
我爱我家市场与战略研究中心
2006年5月综合市场点评:
受新出台的"利率调整政策"、五一长假的"假日效应"及"暑期将至"的三重影响,2006
年5月的北京房屋租赁市场呈现出"价量双升"的态势。
从本月整体租赁市场成交量方面来看,由于4月28日,央行再次上调金融机构贷款基准利率,越来越多的潜在购房者产生了购买迟疑,继续转战租赁市场,产生的新的租赁需求;加之受"五一长假"的节日效应带来的较多的短租需求;以及高校在校生及毕业生为避开租赁高峰期的提前租住的理性需求;都共同促进了本月租赁市场的繁荣。据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:北京房屋租赁市场本月成交总量与上月及去年同期相比,均呈现了交易量上涨的势头。
从本月整体租赁市场交易价格来看,整体租赁市场综合价格指数呈现小幅上升势头,主要是受高端租赁市场大居室的成交量比重增加的影响,普通民宅租赁市场租赁价格指数基本与上月持平。据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:北京房屋租赁市场综合租赁价格指数与上月相比,环比上涨1.07%。高端市场租赁价格指数为988.11点,同比、环比皆呈现较大幅度上涨。
从本月整体租赁市场交易户型上看,普通住宅租赁市场居室交易结构基本保持稳定,二居室为主要租赁户型;无论高端还是普通租赁市场,由于四居室被用于合租或商用,本月四居室所占成交比重都有所上浮,高端市场表现尤为明显。据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:2006年5月,两居室仍以55.12%的交易量比重统领着整个租赁市场;受合租及办公的需要的影响,综合租赁市场四居室交易比重比上月增长0.15%,普通民宅租赁市场四居室交易比重环比上涨0.06%,高端租赁市场四居室交易比重上涨1.54%。
从本月整体租赁市场各区域交易价格来说,据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:北京市各区域综合价格指数高低排名中西城区最高,本月为租赁价格指数为1230.14点;朝阳其次,本月租赁价格指数为1200.68点;门头沟的租赁价格指数与其它区域相比仍然相对较低。一居室租赁价格指数西城区最高,二居室租赁价格指数东城区最高,三居室价格指数朝阳区最高,四居室租赁价格指数崇文区最高。
从本月整体租赁市场各交易区域成交比重来说,据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:北京市房屋租赁交易量比重排名中仍旧是朝阳区最高,本月成交比重33.61%;海淀区其次,本月成交比重27.26%;受金融街"办公效应"的影响,本月西城区成交比重涨幅最大,占到整体租赁市场的7.65%。在高端租赁市场朝阳、海淀作为成交最大的区域,合计占到整个租赁成交比重的73.48%;本月宣武区成交比重上涨最多,环比增长3.81%;受大面积公寓成交上涨的影响,西城区也上涨0.27%。在普通民宅租赁市场上,低房价和不断完善的基础设施使得丰台区租赁市场依旧火热,以11.25%的比重落于朝阳、海淀之后;受公司增多带来的大量人才流动的影响,西城区作为热点区域,本月成交量比重环比上涨0.7%;为避过租赁高峰的学生族已经开始涌入学校周边的租赁市场,因此,本月海淀成交量比重也相对增加,环比上涨0.45%。
1、租赁价格指数(即租赁价格)变化:2006年5月综合租赁价格指数受高端租赁市场大居室的成交量比重增加的拉动,呈现微幅上升的势头。
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从整体租赁市场来看,综合租赁价格指数呈现微幅上升态势,主要是受到高端租赁市场大居室成交量比重增加的影响。据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:2006年5月,我爱我家租赁综合指数为1100.11点,比上月的1088.42上升11.69点,比去年同期的1125.66点下降25.54点,环比上浮1.07%,同比下降2.27%。
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普通民宅租赁市场租赁价格指数基本与上月持平,同比小幅上升。据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:2006年5月,普通住宅租赁指数为1136.92点,比上月的1148.69点下降11.77点,
比去年同期的1102.99点上升33.93点,环比下浮1.02%,同比上升3.08%。"我爱我家"市场研究中心认为:普通租赁价格指数基本保持稳定的主要原因是:北京市房屋租赁市场已经相对成熟,价格指数也保持相对稳定,受各居室成交比重变化的影响,在一定的范围内波动。
1-3北京房屋租赁市场高端租赁价格指数本月同比、环比均呈上涨趋势。据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:2006年5月,我爱我家高档住宅租赁指数为988.11点,比上月的887.14上升100.96点,
,比去年同期的903.06点上升了85.05点,环比上浮11.38%,同比上浮9.42%。同比环比皆上升,主要是受高端租赁市场中大户型四居室价格显著上升影响。
2、 交易总量变化:2006年5月北京房屋租赁市场总体成交量同比、环比皆上升。 据"我爱我家"的市场研究中心统计数据显示:2006年5月份租赁市场整体交易量与上月及上年同期相比,都有较大幅度的提升。其中,普通住宅租赁市场交易量和高端租赁市场交易量在整体市场上所占的比重与上月基本持平,保持原有的比重结构。"我爱我家"市场研究中心认为交易总量上升的主要原因表现在以下几个方面:
一方面:4月28日,中国人民银行宣布再次上调金融机构贷款基准利率。这也是继2004年10月29日以来,央行第二次提高贷款基准利率,也是第三次提高住房贷款利率。房贷月供还款压力的进一步加大使得部分购房人群产生了购买迟疑,继续转战租赁市场,导致需求上升。
另一方面:"五一长假"带来了较强的"假日效应",节日期间除了较多的来京旅游人员,带来了大部分短租需求外,部分外地来京觅职、经商、打工、求学人士也逐渐增多,他们中的大多数人要靠租房解决基本居住问题,他们推动了地铁沿线区域、部分交通较发达的远郊区县周边、各大学校、培训机构附近、以及金融街和CBD等大公司密集区域周边的房屋租赁市场。
第三方面:伴随着七月高校暑假的即将来临,部分高校学生为了避过租赁高峰,纷纷提早租房;加之部分毕业生已经确定工作而租住房屋。由于他们已经习惯了学校周围的生活环境,绝大部分都在学校附近寻找房屋租住。致使目前学校周边房屋租赁市场的火热势头已初现端倪。而且学生租赁一般需求二居室、三居室的房屋居多,且以4-6人共同合租为主。
3、居室交易量变化:2006年5月普通住宅租赁市场居室交易结构基本保持稳定,二居室为主要租赁户型,无论高端还是普通租赁市场,由于四居室被用于合租或商用,四居室本月所占成交量比重有所上浮,高端市场表现尤为明显。
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2006年5月,整体租赁市场的居室交易量比重变化:据"我爱我家"的市场研究中心统计数据显示:2006年5月份,整体租赁市场的居室变化:从整体租赁市场来看,一居、二居为租赁主力户型,分别占到本月交易比重的35.02%和55.12%。一居室、二居室、三居室本月交易比重与上月相比,分别下降0.02%、0.04%、0.09%。四居室所占比重呈上涨势头,涨幅为0.15%。
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2006年5月,普通住宅租赁市场的居室交易量比重变化:据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:2006年5月在普通住宅租赁市场,一居、二居为租赁主力户型,分别占到本月交易比重的36.53%和55.36%。与上月相比,二居室、四居室交易比重分别上升0.18%、0.06%。一居室、三居室比重分别下降0.17%、0.07%。
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2006年5月,高档住宅租赁市场的居室交易量比重变化:据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:2006年5月,在高档住宅租赁市场,二居为作为主力户型,交易占总比重的51.38%。三居室、一居室为次主力户型,分别占到本月交易比重的32.04%和11.60%。与上月相比,二居室、三居室分别下浮3.48%、0.53%。一居室、四居室本月交易比重分别上浮2.46
%、1.54%,且主要以朝阳区和海淀区为主。"我爱我家"市场研究中心认为:本月大面积高均价的四居室成交比重的增加的主要原因是:
一方面:随着北京经济发展大环境的不断改善,很多中小型企业纷纷登陆北京市场,他们共同促进了大户型大面积的公寓租赁市场的上升势头。因为这些中小型公司在高昂的写字楼租金面前,更愿意选择周边环境成熟的商住两用住宅作为办公地点。因此,户型面积合适的商住两用型公寓成为众多创业者的首选。
一方面:随着北京经济发展大环境的不断改善,很多中小型企业纷纷登陆北京市场,他们共同促进了大户型大面积的公寓租赁市场的上升势头。因为这些中小型公司在高昂的写字楼租金面前,更愿意选择周边环境成熟的商住两用住宅作为办公地点。因此,户型面积合适的商住两用型公寓成为众多创业者的首选。
另一方面:由于北京是众多大型跨国公司聚集地,越来越多的公司都为其员工租用公寓或甲宅作为福利待遇之一。这也在一定程度上促使高均价的大居室的租赁需求增加,大面积房屋租赁市场更为活跃。
4、居室交易价格变化:2006年5月北京整体租赁市场综合租赁价格指数只有一居室呈下降趋势、其他居室租赁价格指数均呈上涨势头。
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据"我爱我家"市场研究中心数据显示:从整体市场的各居室租赁价格指数来看,只有一居室租赁价格指数呈下降势头,与上月相比一居租赁价格指数下浮0.36%。二居室租赁价格指数上涨0.52%,三居室的租赁价格指数上涨了2.52%,四居室涨幅更为明显。"我爱我家"市场研究中心认为主要原因是:由于合租三居室、四居室房屋的需求不断增加,从而市场消化三居、四居室房源的速度加快。加之三居、四居室房源供给相对较少,价格指数呈现上涨趋势。相应地,人均居住成本较高的一居室房屋需求相对减少,市场供求关系的微妙变化导致本月一居室价格指数下滑。
4-2从普通住宅市场的居室租赁价格指数来看,在北京普通住宅租赁市场,各居室均呈下降趋势,一居室、二居室、三居室租赁价格指数比上月分别下浮0.85%、0.96%、1.82%。,四居室涨幅更为明显。
4-3从高档住宅市场的居室租赁价格指数来看,在北京高档住宅租赁市场,只有一居室租赁价格指数本月有所下降,与上月相比,租赁价格指数下浮8.83%;二居室、三居室、四居室的租赁价格指数本月均呈现较大幅度的上涨,四居室涨幅尤为显著。
5-1从本月整体租赁市场各区域交易价格及交易区域来看,西城区最高,本月为租赁价格指数为1230.14点,朝阳其次,本月租赁价格指数为1200.68点。门头沟价格指数与其它区域相比,仍旧相对较低。
5-2从本月整体租赁市场各区域成交比重来看,无论是普通住宅租赁市场还是高档住宅租赁市场,朝阳、海淀仍是租赁市场的主流,从整体租赁市场来看二者合计比重仍占整个租赁市场成交量的60.87%。而丰台作为热点区域,本月成交比例为10.77%。西城区本月成交比重涨幅最大,占整体成交比重的7.65%。
5-3对于高端租赁市场来说,据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:在高端租赁市场朝阳、海淀作为成交最大的区域,合计占到整个租赁成交比重的73.48%,宣武区成交比重上涨最多,环比上涨3.81%,西城区也作为租赁热点比上月上涨0.27%,主要表现在金融街附近,金融街由于其独特的地理位置,周边楼盘的价格也因为其商业氛围的浓厚而水涨船高。
5-4对于普通民宅租赁市场来说,据"我爱我家"市场研究中心统计数据显示:低房价和不断完善的基础设施使得丰台区租赁市场更加火热,成交比重占整个租赁市场的11.25%。西城区作为新的热点地区与上月相比上涨0.7%,而由于"奥运效应"亚奥商圈的普通民宅租赁市场,成交量一直稳步上升,海淀成交比重也相对增加,与上月相比上涨0.45%。宣武区、东城区交易比重呈下降势头,分别下浮0.86%、0.66%。
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