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北京二手房市场：回顾2005 展望2006（一）
(2005-12-16 10:17:27)| 分类： 买卖市场分析 |
北京二手房市场：回顾2005 展望2006（一）
我爱我家战略与市场研究中心
一、 2005年北京二手房市场的回顾
1、2005年北京二手房成交量稳步增长，成交量达到我爱我家04年底预测下限的65000套，因受政策影响，未达到70000套的上限。其中5月份二手房成交量创造北京二手房市场单月的成交最高记录。
1、
1-1. 2005年北京二手房市场成交量继续稳步增长 环比增长13.3%
据我爱我家市场研究中心数据显示，2005年北京二手房交易量为65000套，与2004年北京二手房交易量的57374套相比，成交量增加了7626套，环比增长13.3%。同时也达到了2004年底我爱我家研究中心预测的2005年成交量下限。我爱我家市场研究中心指出，与2004年二手房交易量环比增长67.9%的幅度相比，2005年二手房成交量的增长势头放缓了，由此也说明，2005年国家颁布实施的宏观调控政策抑制了二手房交易量增长的势头。
1-2. 2005年北京二手房市场在经过国家相关宏观政策的调整，全年成交量没有达到 04年底预测的上限70000套，但5月份二手房成交量创单月成交最高记录
（数据来源：我爱我家研究中心）
| 月份 | 1月 | 2月 | 3月 | 4月 | 5月 | 6月 | 7月 | 8月 | 9月 | 10月 | 11月 | 12月 |
| 成交量（套） | 4859 | 3338 | 6146 | 7370 | 7789 | 5638 | 4483 | 5104 | 4907 | 5430 | 5000 |
5000 |
2005年是政府对房产市场进行宏观经济调控较多的一年，政府从抑制房价和防范房产泡沫的角度出发加大了对房产市场的调控力度，从3月中旬开始实行新的房贷利率，5月中旬七部委联合出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》，到8月上旬北京市地税局、市财政局、市建委联合出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》，以及10月初国家税务总局下发的《关于实施房地产税收一体化管理若干问题的通知》。
这些宏观调控政策的发布和实施，使2005年北京二手房市场经历高潮、下跌、观望调整、反弹、理性交易等几个阶段，首先是3月中旬开始实行的房贷新政，犹如促进交易快速上升的催化剂，贷款利率的上调及首付比例的提高，一方面使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或减少贷款，重新调整自己的置业选择，购买需求由高总价一手房市场转向相对低总价的二手房市场，另一方面，部分有"置业升级"意愿的自住型业主及部分"以租养贷"的投资型业主，为缓解房贷压力而释放手中房源。二手房供给量的增强刺激了二手房市场交易量的增加，使二手房市场进入交易高潮期，高速增长的势头一直持续到5月份，5月的交易量也创造二手房单月交易量的最高记录，达到7789套。然而随着5月中旬七部委《意见》的发布，促使多数消费者对政策所能带来的影响深度以及未来二手房价的走势判断不明朗，所以大都选择暂缓购房计划，进而持币静观进入观望调整状态。此种状态的形成直接导致6、7两个月的交易量持续下滑，数据显示，到7月份北京二手房交易量仅为4483套，仅为5月份成交量的57.6%。二手房市场经过6、7两个月的观望调整，后由于受到8月上旬北京市出台的《补充通知》的强力刺激，北京二手房市场开始逐步回暖，交易量开始反弹，数据显示：8月份的交易量达到5104套，与1月份的成交量基本持平，这种交易旺势一直持续到10月，期间，虽然受到10月初国家税务总局发布《补充通知》的影响，但单月的交易量并没有出现大幅下降，基本持平，预计11、12月的成交量也将保持这样的交易态势。
纵观2005年北京二手房市场的交易状况可以看出，经过2004年、2005年两年国家宏观政策的调控之后，二手房市场的买卖双方的交易心理也日益成熟和理性，期间虽然受到国家宏观调控政策的影响，成交量没有保持高速增长的势头，但增长的趋势并没有改变，只是放缓了，正是由此，2005年北京二手房的成交量只是达到我爱我家市场研究中心预测的成交下限65000套，而没有达到70000套的成交上限。
这些宏观调控政策的发布和实施，使2005年北京二手房市场经历高潮、下跌、观望调整、反弹、理性交易等几个阶段，首先是3月中旬开始实行的房贷新政，犹如促进交易快速上升的催化剂，贷款利率的上调及首付比例的提高，一方面使得部分原本打算贷款购买新房的消费者为了不贷款或减少贷款，重新调整自己的置业选择，购买需求由高总价一手房市场转向相对低总价的二手房市场，另一方面，部分有"置业升级"意愿的自住型业主及部分"以租养贷"的投资型业主，为缓解房贷压力而释放手中房源。二手房供给量的增强刺激了二手房市场交易量的增加，使二手房市场进入交易高潮期，高速增长的势头一直持续到5月份，5月的交易量也创造二手房单月交易量的最高记录，达到7789套。然而随着5月中旬七部委《意见》的发布，促使多数消费者对政策所能带来的影响深度以及未来二手房价的走势判断不明朗，所以大都选择暂缓购房计划，进而持币静观进入观望调整状态。此种状态的形成直接导致6、7两个月的交易量持续下滑，数据显示，到7月份北京二手房交易量仅为4483套，仅为5月份成交量的57.6%。二手房市场经过6、7两个月的观望调整，后由于受到8月上旬北京市出台的《补充通知》的强力刺激，北京二手房市场开始逐步回暖，交易量开始反弹，数据显示：8月份的交易量达到5104套，与1月份的成交量基本持平，这种交易旺势一直持续到10月，期间，虽然受到10月初国家税务总局发布《补充通知》的影响，但单月的交易量并没有出现大幅下降，基本持平，预计11、12月的成交量也将保持这样的交易态势。
纵观2005年北京二手房市场的交易状况可以看出，经过2004年、2005年两年国家宏观政策的调控之后，二手房市场的买卖双方的交易心理也日益成熟和理性，期间虽然受到国家宏观调控政策的影响，成交量没有保持高速增长的势头，但增长的趋势并没有改变，只是放缓了，正是由此，2005年北京二手房的成交量只是达到我爱我家市场研究中心预测的成交下限65000套，而没有达到70000套的成交上限。
2 、 2005年北京二手房交易均价整体呈现上升势头 增幅达到10%
我爱我家研究中心数据显示，2005年北京二手房交易均价为4630元/m2,与2004年的交易均价4217元/m2相比，每平米上涨了413元，环比增长10%。
数据说明，2005年北京二手房交易均价整体呈现上升态势，而影响交易均价上升的因素主要有：
（1）2005年北京二手房市场的整体供求矛盾依然突出。
（2）不断上涨的一级住宅市场价格促使部分购房者将目光从一级住宅市场转向二级市场，从而加剧本已存在的供求矛盾，进而抬升交易均价。
（3）高端和高品质的二手公寓、别墅的成交比例的加大对二手房交易均价的上升起到拉动作用。
（4）2005年出台的相关税收政策使得房屋交易成本增加，部分业主为了确保自身利益不受到损害，有可能将其所应缴的税款转嫁到二手房房价里，这也在一定程度上也推动了二手房房价的上升。
（1）2005年北京二手房市场的整体供求矛盾依然突出。
（2）不断上涨的一级住宅市场价格促使部分购房者将目光从一级住宅市场转向二级市场，从而加剧本已存在的供求矛盾，进而抬升交易均价。
（3）高端和高品质的二手公寓、别墅的成交比例的加大对二手房交易均价的上升起到拉动作用。
（4）2005年出台的相关税收政策使得房屋交易成本增加，部分业主为了确保自身利益不受到损害，有可能将其所应缴的税款转嫁到二手房房价里，这也在一定程度上也推动了二手房房价的上升。
3、从交易房屋的不同权属看，2005年北京二手房市场交易以二手商品房为主
我爱我家研究中心数据显示，2005年北京二手房市场的主体交易品种是二手商品房，二手商品房占全年二手房交易总量的56.6%，与其2004年所占的46.1%的交易比例相比上升了10.5%。再上市房占全年二手房交易总量的43.4%。其中已购公房占全年二手房交易总量的34.06%，与其2004年所占的52.6%的交易比例相比下降了18.54%。二手经济适用房占全年交易总量的9.29%，与其2004年所占的10.4%的交易比例相比下降了1.11%。
数据表明，二手商品房的成交比例在不断上升，二手经济适用房和已购公房所占的交易比重则均呈现出下降趋势。我爱我家市场研究中心认为：已购公房和二手经济适用房成交比例的下降主要在于：
（1）有限的不可再生的房源成为制约已购公房交易比重上升的瓶颈。
（2）受自住五年才能上市交易的政策制约，相当一批拥有二手经济适用房的业主将目光从二手房买卖市场转向租赁市场，从而造成二手经济适用房的成交比例下降。
（3）交通条件成为二手经济适用房交易缓慢的制约因素。
（1）有限的不可再生的房源成为制约已购公房交易比重上升的瓶颈。
（2）受自住五年才能上市交易的政策制约，相当一批拥有二手经济适用房的业主将目光从二手房买卖市场转向租赁市场，从而造成二手经济适用房的成交比例下降。
（3）交通条件成为二手经济适用房交易缓慢的制约因素。
4、从区域看，2005年北京二手房市场的热点地区依然在朝阳、海淀、丰台，三个热点区域的二手房交易量占总交易量的42.4%，其中老四城区（西、东、崇、宣）二手房交易平淡，新四城区（海、朝、丰、石）二手房交易活跃。
（数据来源：我爱我家市场研究中心）
| 城区 | 朝阳 | 海淀 | 丰台 | 西城 | 石景山 | 宣武 | 东城 | 崇文 |
|
各区交易量 占全市交易量的比重 |
21.1% | 12.0% | 9.3% | 3.4% | 3.3% | 3.2% | 3.1% | 1.9% |
从全年二手房交易区域来看，朝阳、海淀、丰台依然是北京二手房市场的热点地区，三个区的二手房总交易量占全市二手房总交易量的42.4%。从城八区来看，东城、西城、崇文、宣武四个老城区二手房交易比较平淡，原因就在于四个老城区位于城区的核心位置，区域内的二手房一般都具有房价高的特点，而且房源较少，从而表现出交易平淡的现象。而作为新四城区的朝阳、海淀、丰台、石景山，因为其具有独特的地理优势和交通便利的条件，其本身就是二手房市场关注的热点地区，另外新四城区的二手房一般房价相对较低、房屋品质相对较高，而且房源也多，因而受到购房者的青睐，从而形成供求两旺的活跃态势。
2005年，北京市郊各区县的二手房市场交易日益活跃，我爱我家数据显示：郊区县的二手房总成交量较04年上升了5.8%，数据表明：二手房交易热点将进一步从城区逐步向远郊区县扩展。
（数据来源：我爱我家市场研究中心）
| 郊区县 | 昌平 | 大兴 | 平谷 | 通州 | 房山 | 延庆 | 怀柔 | 开发区 |
|
市郊各区交易量 占全市交易量的比重 |
10.7% | 8.0% | 6.9% | 4.4% | 2.2% | 1.4% | 1.3% | 0.8% |
随着北京市 "两轴、四带、多中心"新规划方案的启动，以及与此相对应的市政道路交通建设步伐的不断加快，郊区县的交通条件及居住环境及周边生活配套设施将随之极大改善，而随着郊区低密度住宅和卫星城的蓬勃兴起，远郊区县的产业特色会越来越明显，越来越多的人们愿意选择购买这些区域价格相对便宜许多的二手房，而这些郊区二手房也将成为那些从老城区迁出的老北京居民和北京新移民的购房新选择。今后，以昌平、顺义、通州、石景山、门头沟、大兴及亦庄经济技术开发区为代表的郊区县和郊区卫星城的二手房交易量将持续增长，二手房交易热点将进一步从城区逐步向远郊区县扩展。
5、 从物业类型看，普通民宅和二手房商品房是交易主流，二手别墅、二手公寓、 四合院的交易逐步活跃。
据我爱我家市场研究中心数据显示： 从物业类型上看：2005年，二手住宅商品房占二手商品房交易总量的97.8%，二手别墅、二手高档公寓比04年同期成交增长32.5%。
从物业类型看，2005年的北京二手房市场，二手普通民宅的商品房成为二手商品房市场交易的主流，其主要原因就在于普通民宅房面积相对于二手经济适用房和已购公房的面积大，房屋的整体空间比较适合生活格局，而且二手商品房的房屋品质都相对较高，一般都具备成熟的社区配套设施，具有便利的交通条件，因此较受购房者的欢迎。
现在许多购房者在购房的选择上，不单单考虑以单一的居住为目的，而是从享受生活、品味人生的角度出发，而二手公寓、二手别墅、四合院比较适合此类购房群体的居住要求和居住条件，因此，二手公寓、二手别墅、四合院往往也成为这部分购房群体的首选。
从物业类型看，2005年的北京二手房市场，二手普通民宅的商品房成为二手商品房市场交易的主流，其主要原因就在于普通民宅房面积相对于二手经济适用房和已购公房的面积大，房屋的整体空间比较适合生活格局，而且二手商品房的房屋品质都相对较高，一般都具备成熟的社区配套设施，具有便利的交通条件，因此较受购房者的欢迎。
现在许多购房者在购房的选择上，不单单考虑以单一的居住为目的，而是从享受生活、品味人生的角度出发，而二手公寓、二手别墅、四合院比较适合此类购房群体的居住要求和居住条件，因此，二手公寓、二手别墅、四合院往往也成为这部分购房群体的首选。
5.1 2005年的二手别墅、二手公寓的交易活跃，主要受以下几个方面的影响：
（1）生活水平的提高使得人们渴望改变自己现有居住环境，"置业升级"、"更新换代"的意愿逐渐增强.而二手别墅、二手公寓宽敞舒适、较为符合现代人品位的居住环境与民宅老房子窄小拥挤的自然状况相比较，居住起来更加舒适宜人，令人心旷神怡，尤其是二手公寓以其独特的高贵品质，更是受到越来越多购房者的青睐。
（2）此类高端物业类型的房源大量增加，尤其是在金融政策，房贷利率调整的大环境下，迫使那些早期以投资为目的购买公寓的投资者不再持房观价，开始逐步释放房源，充足的房源供应也极大促进了此类高端物业类型的二手房交易量上升。
（3）二手公寓、二手别墅产权明晰，交易程序简单，使得其交易过程中产权纠纷产生较少，也是受欢迎的一个原因。
（4）良好的房屋品质和宜人的社区居住环境是吸引购房者的重要因素.二手别墅、二手公寓大都在97年以后建成，成色较新。而且原业主一般都是有素质、品位较高的人群，居住时会格外在意。所以即便身为二手房，二手公寓在房屋质量、设施、装修水平等方面也都有着相当高的标准。而且二手别墅、二手公寓的物业设施齐全，周边配套设施成熟，如：二十四小时热水供应，二十四小时保安巡查，卫星电视、宽带网接入，并配备高档会所、健身中心、休闲场所等一应俱全，为购房者业余休闲生活带来方便。
（1）生活水平的提高使得人们渴望改变自己现有居住环境，"置业升级"、"更新换代"的意愿逐渐增强.而二手别墅、二手公寓宽敞舒适、较为符合现代人品位的居住环境与民宅老房子窄小拥挤的自然状况相比较，居住起来更加舒适宜人，令人心旷神怡，尤其是二手公寓以其独特的高贵品质，更是受到越来越多购房者的青睐。
（2）此类高端物业类型的房源大量增加，尤其是在金融政策，房贷利率调整的大环境下，迫使那些早期以投资为目的购买公寓的投资者不再持房观价，开始逐步释放房源，充足的房源供应也极大促进了此类高端物业类型的二手房交易量上升。
（3）二手公寓、二手别墅产权明晰，交易程序简单，使得其交易过程中产权纠纷产生较少，也是受欢迎的一个原因。
（4）良好的房屋品质和宜人的社区居住环境是吸引购房者的重要因素.二手别墅、二手公寓大都在97年以后建成，成色较新。而且原业主一般都是有素质、品位较高的人群，居住时会格外在意。所以即便身为二手房，二手公寓在房屋质量、设施、装修水平等方面也都有着相当高的标准。而且二手别墅、二手公寓的物业设施齐全，周边配套设施成熟，如：二十四小时热水供应，二十四小时保安巡查，卫星电视、宽带网接入，并配备高档会所、健身中心、休闲场所等一应俱全，为购房者业余休闲生活带来方便。
5.2 自北京市推出鼓励个人购买四合院的新政策以来，四合院的交易也明显呈现活跃势头。我爱我家市场研究中心数据显示：目前成交的四合院占待售院落的比例也由初期的6%上升到目前的11%。
四合院作为北京独有的民居，具有独特的地方建筑理念和建筑风格，不管从大的建筑、装修，还是小的构件、装点，四合院无不蕴涵着中国历史悠久的文化思想及老北京的市井文化，因此深受商家、及具有雄厚经济实力的人士、华侨、港澳台同胞、外国人的青睐。而四合院由于大多年久失修，破损严重，需要大量资金进行维修、出新，尤其是四合院大都没有天然气、暖气、独立的卫生间等完善的生活配套设施，也不大符合现代城市居民的居住要求。因此，大多数四合院的原有居民都渴望改变自己现有的居住环境，盼望"置业升级"或"更新换代"的意愿逐渐增强，尤其是在北京市推出鼓励个人购买四合院的新政策之后，这种意愿变的更加强烈。从而形成巨大的四合院房源与旺盛的四合院购买需求相呼应的局面，为四合院交易形成供求两旺的交易态势奠定坚实基础。
四合院作为北京独有的民居，具有独特的地方建筑理念和建筑风格，不管从大的建筑、装修，还是小的构件、装点，四合院无不蕴涵着中国历史悠久的文化思想及老北京的市井文化，因此深受商家、及具有雄厚经济实力的人士、华侨、港澳台同胞、外国人的青睐。而四合院由于大多年久失修，破损严重，需要大量资金进行维修、出新，尤其是四合院大都没有天然气、暖气、独立的卫生间等完善的生活配套设施，也不大符合现代城市居民的居住要求。因此，大多数四合院的原有居民都渴望改变自己现有的居住环境，盼望"置业升级"或"更新换代"的意愿逐渐增强，尤其是在北京市推出鼓励个人购买四合院的新政策之后，这种意愿变的更加强烈。从而形成巨大的四合院房源与旺盛的四合院购买需求相呼应的局面，为四合院交易形成供求两旺的交易态势奠定坚实基础。
6、 从成交面积来看，50-80 m2的二手房是主流交易面积；从成交户型来看，2居室是主力交易户型；从交易总价来看，总价在25-45万之间的二手房是交易的主力。
我爱我家研究中心数据显示，从二手房成交面积来看，50-80 m2的二手房成交量占总成交量的57.51%，从交易总价来看，总价在25-45万之间的二手房成交量占总成交量的59.66%。
北京二手房市场的购房需求基本都是以自主为目的，这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积和地理位置作为主要考虑因素。而总房价在25-45万、面积在50-80 m2之间的2居室，无论是从房价，还是从面积和户型来看，都符合大部分购房者在选择二手房所考虑的条件。
北京二手房市场的购房需求基本都是以自主为目的，这就要求购房者在选购二手房时以房价、面积和地理位置作为主要考虑因素。而总房价在25-45万、面积在50-80 m2之间的2居室，无论是从房价，还是从面积和户型来看，都符合大部分购房者在选择二手房所考虑的条件。
7、 金融政策来看，两次加息使银行对二手房放贷更加审慎，放贷的尺度有所缩紧
2005年，政府从防范投资过热和打击炒房投机的角度出发继续加大了对房产市场的宏观调控力度，在2004年加息的基础上，在2005年的3月又再次加息，各大银行也继续采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，特别是在二手房贷款方面，大部分银行设置了严格的审查条件，对借款人、房屋、贷款成数、合作中介机构进行严格的审查，从而使购买二手房的申贷难度加大。此外，银行的放贷尺度也有所缩紧，贷款品种也出现减少，部分银行为规避风险停办一些非常符合市场需求的贷款业务，如"转按揭、换按揭"。
（未完待续）
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