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北京二手房市场：回顾2005 展望2006（二）
(2005-12-19 11:09:25)| 分类： 买卖市场分析 |
北京二手房市场：回顾2005 展望2006(二)
我爱我家战略与市场研究中心
二、2006年北京二手房市场的展望
综合2005年北京二手房市场的整体交易状况，我爱我家研究中心对2006年北京二手房市场进行整体预测：
1、2006年北京二手房房源会持续增加，但供应量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局难以改变。
（1）存量房基数可观，流通市场日益活跃。
存量房房源的储备量极其巨大。据相关资料统计显示：目前北京房地产市场存量房总计3.1亿平方米，折合310万套。有关专家表示，成熟的房地产市场每年会有约7%-8%的存量房进入到二级市场进行交易，约合22-25万套。按此估算，随着北京二级房地产市场的不断发展和政策、金融条件的不断完善，进入二级市场交易的房源会逐步增大。
（2）宏观调控带来部分投资、投机房源的释放。
国家有关打击炒房投机的宏观政策，将炒房者预期的利润空间极度压缩，尤其是国家提高贷款利率，更加促使部分缺少资金的炒房者弃房套现，从而增加二手房的房源。另外，近年来，高档物业的租金投资回报一直呈现下滑趋势，这也促使了一部分业主出售房产，寻求其他投资方式。
（3）"置业升级"、"居住地点的转换"等因素促使房源的释放。
随着近来国家经济稳定增长，一部分早期购置商品房的业主经济收入有了极大的提高。而北京市商品房市场的活跃，新住宅无论是在房型户型设计、配套设施、物业管理以及社区环境上都较前几年住宅有了较大的改善，使得这批业主产生了"以旧换新、提高居住品质"的需求。随着房地产市场一、二级联动业务的进一步加强，越来越多的消费者会用"卖旧买新"、"以小换大"等方式进行"置业升级"，对自己的住所进行更新换代。另外，随着工作及生活地点的变更，部分业主会选择通过"卖房--再买房"等跨区域置业形式置换房产，这也会在一定程度上促进房源的释放。
存量房房源的储备量极其巨大。据相关资料统计显示：目前北京房地产市场存量房总计3.1亿平方米，折合310万套。有关专家表示，成熟的房地产市场每年会有约7%-8%的存量房进入到二级市场进行交易，约合22-25万套。按此估算，随着北京二级房地产市场的不断发展和政策、金融条件的不断完善，进入二级市场交易的房源会逐步增大。
（2）宏观调控带来部分投资、投机房源的释放。
国家有关打击炒房投机的宏观政策，将炒房者预期的利润空间极度压缩，尤其是国家提高贷款利率，更加促使部分缺少资金的炒房者弃房套现，从而增加二手房的房源。另外，近年来，高档物业的租金投资回报一直呈现下滑趋势，这也促使了一部分业主出售房产，寻求其他投资方式。
（3）"置业升级"、"居住地点的转换"等因素促使房源的释放。
随着近来国家经济稳定增长，一部分早期购置商品房的业主经济收入有了极大的提高。而北京市商品房市场的活跃，新住宅无论是在房型户型设计、配套设施、物业管理以及社区环境上都较前几年住宅有了较大的改善，使得这批业主产生了"以旧换新、提高居住品质"的需求。随着房地产市场一、二级联动业务的进一步加强，越来越多的消费者会用"卖旧买新"、"以小换大"等方式进行"置业升级"，对自己的住所进行更新换代。另外，随着工作及生活地点的变更，部分业主会选择通过"卖房--再买房"等跨区域置业形式置换房产，这也会在一定程度上促进房源的释放。
1-2：虽然供给呈现增长趋势，但由于2006年供应量增加的速度不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局难以改变。
虽然2006年的二手房供应量会持续2005年的增长趋势，但是，目前北京市二手房市场上的供需比例依然有极大的不匹配，大致在1：5左右。更值得关注的是，我爱我家的数据显示，2005年二手房的客户需求增加量比同期的房源供给增加量高出80%，由于供应量增加的速度远不及需求量增加的速度迅猛，导致市场供不应求格局越来越难以改变。
而且2006年势必又将是二手房需求快速上升的一年，因为随着2008年奥运会的临近，市政基础建设进一步加大，危房改造和老城区改造力度加强，导致城市拆迁加快，拆迁户人群增加。 "城区居住情结"和"恋旧心态"促使这部分人群更加倾向于选择在原居住地周边购房，而城区日益攀高的一手房价又促使购房需求向二手房市场转变，导致二手房需求会迅猛增加。相对于二手房需求增加的速度，2006年的二手房供给量则受到以下几方面因素的制约：
（1）交易环节税收的增加抑制房源的释放。
营业税、个税等交易环节各种税收政策的出台。一方面，受5.5%税率的限制，许多在营业税征收范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一方面，所得税政策的实施将使得业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主会选择在很长一段时间内观察市场的变化。同时，受税收政策影响，部分业主"以旧换新"、"置业升级"的愿望也被遏制。多方面因素将导致二手房市场的房源供给下降。
（2）"以租养房"致使房源无法释放。
北京作为政治和经济文化中心，每年都吸引着成千上万外地来京的求学、打工、经商者，这些人都需在城市暂时或长期居住下来，其中大部分是靠租房解决居住问题，近300万的租房人口为北京租赁市场提供了稳定且巨大的租赁需求。在这种市场情况下，"以租养房"成为许多手中拥有多套房屋的房产投资者钟爱的理财方式，稳定的出租收益使得这部分人不愿意出售手中房屋。
（3）部分二手房业主持房待沽，观望房价导致房源无法释放。
受市场上房价不断上涨的影响，部分业主对于二手房价预期前景比较看好，所以不急于卖掉手中的房子。同时，也有部分业主心态不够成熟，觉得自己的房屋与一手房处于同一区域，进而与一手房进行盲目攀比，持房而沽，观望房价，以期获取更高的收益。
（4）对中介及二手房市场的不信任及交易的不透明导致房源无法释放。
中介公司分散经营的现状和不规范的操作手法也造成了广大消费者对中介企业的不信任。目前北京二手房市场存在如下问题：1.欺上瞒下，以"现金收房"名义吃差价。2.设置合同陷阱。上述违法现象有些具有普通性，有些只是个别房地产经纪机构所为，但这些问题的存在使得者消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。
（5）较为复杂的产权关系抑制再上市房房源的放量
虽然随着99年对住宅二级市场的开放，几年来国家也陆续出台了一系列允许房屋再上市交易的政策法规，取消了如经济适用房、已购公房、央产房等房源上市的门槛。但我们也应该看到，任何政策的出台至有效落实都需要一段时间的磨合，而且由于住房分配制度的历史原因，使得上述几类房产的产权关系较为复杂，再上市交易的手续繁琐，这也在很大程度上抑制了房源的大幅度放量。
（1）交易环节税收的增加抑制房源的释放。
营业税、个税等交易环节各种税收政策的出台。一方面，受5.5%税率的限制，许多在营业税征收范围内的业主会放弃或暂缓出售房屋，将手中房屋转向租赁市场。另一方面，所得税政策的实施将使得业主的出售收益受到影响，业主的出售意愿随之下降，部分业主会选择在很长一段时间内观察市场的变化。同时，受税收政策影响，部分业主"以旧换新"、"置业升级"的愿望也被遏制。多方面因素将导致二手房市场的房源供给下降。
（2）"以租养房"致使房源无法释放。
北京作为政治和经济文化中心，每年都吸引着成千上万外地来京的求学、打工、经商者，这些人都需在城市暂时或长期居住下来，其中大部分是靠租房解决居住问题，近300万的租房人口为北京租赁市场提供了稳定且巨大的租赁需求。在这种市场情况下，"以租养房"成为许多手中拥有多套房屋的房产投资者钟爱的理财方式，稳定的出租收益使得这部分人不愿意出售手中房屋。
（3）部分二手房业主持房待沽，观望房价导致房源无法释放。
受市场上房价不断上涨的影响，部分业主对于二手房价预期前景比较看好，所以不急于卖掉手中的房子。同时，也有部分业主心态不够成熟，觉得自己的房屋与一手房处于同一区域，进而与一手房进行盲目攀比，持房而沽，观望房价，以期获取更高的收益。
（4）对中介及二手房市场的不信任及交易的不透明导致房源无法释放。
中介公司分散经营的现状和不规范的操作手法也造成了广大消费者对中介企业的不信任。目前北京二手房市场存在如下问题：1.欺上瞒下，以"现金收房"名义吃差价。2.设置合同陷阱。上述违法现象有些具有普通性，有些只是个别房地产经纪机构所为，但这些问题的存在使得者消费者对房地产中介机构产生了严重的不信任感，甚至对中介机构望而却步。
（5）较为复杂的产权关系抑制再上市房房源的放量
虽然随着99年对住宅二级市场的开放，几年来国家也陆续出台了一系列允许房屋再上市交易的政策法规，取消了如经济适用房、已购公房、央产房等房源上市的门槛。但我们也应该看到，任何政策的出台至有效落实都需要一段时间的磨合，而且由于住房分配制度的历史原因，使得上述几类房产的产权关系较为复杂，再上市交易的手续繁琐，这也在很大程度上抑制了房源的大幅度放量。
2、2006年北京二手房市场依然呈现活跃势头，预计全年二手房总交易量预计可达8-10万套。
2005年政府发布了多项宏观政策对房产市场进行调控，进入2006年，房地产市场在政策层面将表现出"平稳、细化"的特点，即，2006年在宏观政策层面只是对2005年政策的逐步细化和延伸，所以对开发商而言心理预期将转好，也逐步开始恢复信心。而于二手房市场，随着各项政策的逐步细化，特别是个税等税收政策的细化，会给2006年的二手房市场带来不确定因素。我爱我家市场研究中心认为，政策对二手房市场的影响在所难免，但2006年的二手房市场将依然呈现活跃势头，其主要依据如下：
（1）2006是刺激消费，扩大内需的一年。在前不久召开的中央经济工作会议明确指出：2006年是"十一五规划"的开局之年，"稳定宏观经济政策，保持经济平稳较快增长的良好势头"是全国经济运行情况的总目标，而且还提出，扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点，增加居民消费作为扩大消费需求的重点，并特别强调，"我国目前处于居民消费结构升级的阶段，国民储蓄率高，市场潜力巨大，决定了我国需要、也有条件依靠国内需求促进经济发展。"采取改善消费环境、扩大消费的政策取向，如减轻普通居民住房的税费负担等等。
（2）北京巨大的人口压力，是推动北京二手房市场快速发展的动力。目前北京大约有1300万人口，约450万户，其中常住北京的外地人口约400万，按比例约有150万户，巨大的人口规模将极大的促进北京住宅房产市场的快速发展，尤其是二手房市场的快速发展。
（3）一级房产住宅市场的房价，是带动北京二手房市场快速发展的主要因素。目前北京一级房产住宅市场期房价格已达6781元/m2，较高的一级住宅市场房价将促使外地人，尤其是本地的弱势群体将购房目光由一级房产市场转向二手房市场，从而加大二手房市场的求购需求，推动二手房市场的快速发展。
（4）北京城区土地供应量的减少，导致新开盘住宅项目的减少，从而推动二手房市场的发展。我爱我家市场研究中心数据显示：在2005年，北京市普通住宅新盘供应共计128个项目，与2004全年相比减少了22.89％，而别墅项目供应数量激增，与去年全年相比增幅达到了35.29％；高档公寓的新盘供应数量也已经与去年全年的总量持平。而在近几年，随着北京房产市场的快速发展，城区可供开发的土地越来越少，并随着这种发展势头，在十年后，北京四环以内可供开发的土地将基本被消化完成，而且每年除了少量因拆迁或拆改建而产生的一手房供应量外，四环以内新房供应量几乎为零。城区紧张的土地资源将促使一级房产市场的开发转向以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫星城建设为主。而对于部分城区的拆迁户和想居住在城区的人群来说，四环以外的交通瓶颈、社区配套服务、以及社区周边环境都不能满足他们的生活需求，因此，他们宁可选择城区的二手房，也不愿选择郊区的新房。
（5）随着2008年奥运会的临近，特别是基础设施建设的逐渐完成，在北京购房的人士越来越多，但城区较高的商品房价格和较少的一级住宅房源，促使他们转向城区的二手房市场，从而推动二手房市场的活跃。
（6）国家有关打击炒房投机的宏观政策，将炒房者预期的利润空间极度压缩，尤其是国家提高的贷款利率，更加促使部分缺少资金的炒房者弃房套现，从而增加二手房的房源，进而部分缓解了二手房市场紧张的供求矛盾，推动了二手房市场的良性发展。
综上所述，对于2006年的二手房市场，虽然会受到2005年国家宏观调控政策的延伸和细化的影响，但由于受将实行的刺激消费政策和二手房市场巨大的求购需求，必将促使北京二手房市场呈现活跃势头，从而形成供求两旺的市场态势，而且二手房市场将依然保持房源丰富化、购房人群多元化、消费需求趋于升级化、热点地区趋于扩大化的特征。
（1）2006是刺激消费，扩大内需的一年。在前不久召开的中央经济工作会议明确指出：2006年是"十一五规划"的开局之年，"稳定宏观经济政策，保持经济平稳较快增长的良好势头"是全国经济运行情况的总目标，而且还提出，扩大内需是我国经济发展的长期战略方针和基本立足点，增加居民消费作为扩大消费需求的重点，并特别强调，"我国目前处于居民消费结构升级的阶段，国民储蓄率高，市场潜力巨大，决定了我国需要、也有条件依靠国内需求促进经济发展。"采取改善消费环境、扩大消费的政策取向，如减轻普通居民住房的税费负担等等。
（2）北京巨大的人口压力，是推动北京二手房市场快速发展的动力。目前北京大约有1300万人口，约450万户，其中常住北京的外地人口约400万，按比例约有150万户，巨大的人口规模将极大的促进北京住宅房产市场的快速发展，尤其是二手房市场的快速发展。
（3）一级房产住宅市场的房价，是带动北京二手房市场快速发展的主要因素。目前北京一级房产住宅市场期房价格已达6781元/m2，较高的一级住宅市场房价将促使外地人，尤其是本地的弱势群体将购房目光由一级房产市场转向二手房市场，从而加大二手房市场的求购需求，推动二手房市场的快速发展。
（4）北京城区土地供应量的减少，导致新开盘住宅项目的减少，从而推动二手房市场的发展。我爱我家市场研究中心数据显示：在2005年，北京市普通住宅新盘供应共计128个项目，与2004全年相比减少了22.89％，而别墅项目供应数量激增，与去年全年相比增幅达到了35.29％；高档公寓的新盘供应数量也已经与去年全年的总量持平。而在近几年，随着北京房产市场的快速发展，城区可供开发的土地越来越少，并随着这种发展势头，在十年后，北京四环以内可供开发的土地将基本被消化完成，而且每年除了少量因拆迁或拆改建而产生的一手房供应量外，四环以内新房供应量几乎为零。城区紧张的土地资源将促使一级房产市场的开发转向以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫星城建设为主。而对于部分城区的拆迁户和想居住在城区的人群来说，四环以外的交通瓶颈、社区配套服务、以及社区周边环境都不能满足他们的生活需求，因此，他们宁可选择城区的二手房，也不愿选择郊区的新房。
（5）随着2008年奥运会的临近，特别是基础设施建设的逐渐完成，在北京购房的人士越来越多，但城区较高的商品房价格和较少的一级住宅房源，促使他们转向城区的二手房市场，从而推动二手房市场的活跃。
（6）国家有关打击炒房投机的宏观政策，将炒房者预期的利润空间极度压缩，尤其是国家提高的贷款利率，更加促使部分缺少资金的炒房者弃房套现，从而增加二手房的房源，进而部分缓解了二手房市场紧张的供求矛盾，推动了二手房市场的良性发展。
综上所述，对于2006年的二手房市场，虽然会受到2005年国家宏观调控政策的延伸和细化的影响，但由于受将实行的刺激消费政策和二手房市场巨大的求购需求，必将促使北京二手房市场呈现活跃势头，从而形成供求两旺的市场态势，而且二手房市场将依然保持房源丰富化、购房人群多元化、消费需求趋于升级化、热点地区趋于扩大化的特征。
3、受税收、高端商品房大量入市多方面因素的影响，2006年北京二手房交易均价将会呈现整体持续上升的态势，预计升幅达20%。
2006年，北京二手房市场将继续表现出"供不应求"的特点，二手房交易均价必然呈现上升势头，且涨幅将不低于2005年的市场涨幅。我爱我家市场研究中心认为，促使二手房交易均价上升的因素主要有以下几个方面：
（1）北京二手房市场的供求矛盾依然突出，供不应求的局面是推动2006年二手房交易均价上升的主要所在。我爱我家市场研究中心数据显示：2004年的二手房市场的供求比例为：1：5；2005年的二手房市场的供求比例持续了04年的态势；预计2006年二手房市场的供求矛盾也将延续2005年的局面。（详细论述见第1点的大预测）
（2）2005年相关税收政策的延伸将加剧供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。营业税、个税等交易环节的税收政策，一方面可能使得部分业主为了确保自身收益不受损害，将交易成本转移到卖房款中；另一方面将迫使部分二手房业主从二手房买卖市场转向租赁市场，导致二手房市场失去一部分房源，从而加剧二手房市场的供不应求，进而会对二手房交易均价的继续攀升起到推动作用。
（3）持续上涨的一级住宅市场价格也将拉动二手房交易均价的上升。"水涨船高"，作为房产市场的两个重要组成部分，一级住宅市场和二手房市场的关系相当紧密，两者为相辅相成的关系，因此，持续上涨的一级住宅市场价格对二手房交易均价的上升必起到拉动作用。
（4）北京城区土地供应量的减少导致新开盘住宅项目的减少，促使一级房产市场的开发转向以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫星城建设为主，而对于城区的拆迁户和想居住在城区的人群来说，四环以外的交通瓶颈、社区配套服务、以及社区周边环境都不能满足他们的生活需求，因此，他们宁可选择城区的二手房，也不愿选择郊区的新房，此类人群需求的增加从而导致二手房市场供求矛盾的加剧，进而推动二手房交易均价的攀升。
（5）部分高档二手公寓、二手别墅和二手高端商品房的交易活跃将成为拉动二手房交易均价的主要动力。尤其是在金融政策、房贷利率调整的大环境下，迫使那些早期以投资为目的购买公寓的投资者不再持房观价，将逐步开始释放房源，充足的房源供应也将极大促进了此类高端物业类型的二手房交易量上升，从而使二手房均价出现较大的涨幅。
（6）2006年，受房源的限制，已购公房和二手经济适用房的成交比例将有所下降，进而造成二手商品房成交比例的上升，对二手房交易均价的上升起到拉动作用。已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同二手商品房，而其福利分房源头已经不复存在，造成其房源越来越少，从而造成已购公房越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例也将会逐年下降，进而促使二手商品房成为二手房市场交易的主力，从而对二手房的交易均价起到推动作用。
综上，我爱我家市场研究中心认为：2006年北京二手房交易均价将会呈现整体持续上升的态势，预计升幅可达20%。
（1）北京二手房市场的供求矛盾依然突出，供不应求的局面是推动2006年二手房交易均价上升的主要所在。我爱我家市场研究中心数据显示：2004年的二手房市场的供求比例为：1：5；2005年的二手房市场的供求比例持续了04年的态势；预计2006年二手房市场的供求矛盾也将延续2005年的局面。（详细论述见第1点的大预测）
（2）2005年相关税收政策的延伸将加剧供求之间的矛盾，对二手房交易均价的上升起到推动作用。营业税、个税等交易环节的税收政策，一方面可能使得部分业主为了确保自身收益不受损害，将交易成本转移到卖房款中；另一方面将迫使部分二手房业主从二手房买卖市场转向租赁市场，导致二手房市场失去一部分房源，从而加剧二手房市场的供不应求，进而会对二手房交易均价的继续攀升起到推动作用。
（3）持续上涨的一级住宅市场价格也将拉动二手房交易均价的上升。"水涨船高"，作为房产市场的两个重要组成部分，一级住宅市场和二手房市场的关系相当紧密，两者为相辅相成的关系，因此，持续上涨的一级住宅市场价格对二手房交易均价的上升必起到拉动作用。
（4）北京城区土地供应量的减少导致新开盘住宅项目的减少，促使一级房产市场的开发转向以四环、五环、甚至是六环外的新兴组团和卫星城建设为主，而对于城区的拆迁户和想居住在城区的人群来说，四环以外的交通瓶颈、社区配套服务、以及社区周边环境都不能满足他们的生活需求，因此，他们宁可选择城区的二手房，也不愿选择郊区的新房，此类人群需求的增加从而导致二手房市场供求矛盾的加剧，进而推动二手房交易均价的攀升。
（5）部分高档二手公寓、二手别墅和二手高端商品房的交易活跃将成为拉动二手房交易均价的主要动力。尤其是在金融政策、房贷利率调整的大环境下，迫使那些早期以投资为目的购买公寓的投资者不再持房观价，将逐步开始释放房源，充足的房源供应也将极大促进了此类高端物业类型的二手房交易量上升，从而使二手房均价出现较大的涨幅。
（6）2006年，受房源的限制，已购公房和二手经济适用房的成交比例将有所下降，进而造成二手商品房成交比例的上升，对二手房交易均价的上升起到拉动作用。已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同二手商品房，而其福利分房源头已经不复存在，造成其房源越来越少，从而造成已购公房越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例也将会逐年下降，进而促使二手商品房成为二手房市场交易的主力，从而对二手房的交易均价起到推动作用。
综上，我爱我家市场研究中心认为：2006年北京二手房交易均价将会呈现整体持续上升的态势，预计升幅可达20%。
4、 从房屋的不同权属来看，2006年二手商品房的成交比例将会上升，经济适用房和已购公房的成交比例将会下降
4-1：从房屋的不同权属看，2006年二手商品房的成交比例将会呈现上升的态势，其主要原因在于：
（1）已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同为二手商品房，而因其福利分房源头的不复存在，造成其房源越来越少，从而造成已购公房越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例也将会逐年下降。
（2）以二手公寓、二手别墅（包括TOWNHOUSE）、二手四合院为代表的高端二手商品房将成为市场新的亮点。
（3）二手商铺、写字楼转让等商业物业的二级市场也将日益繁荣，从而带动二手商品房比例的上升。
（1）已购公房由于其首次进入二手房市场转让后将被视同为二手商品房，而因其福利分房源头的不复存在，造成其房源越来越少，从而造成已购公房越卖越少，在整体二手房交易中所占的比例也将会逐年下降。
（2）以二手公寓、二手别墅（包括TOWNHOUSE）、二手四合院为代表的高端二手商品房将成为市场新的亮点。
（3）二手商铺、写字楼转让等商业物业的二级市场也将日益繁荣，从而带动二手商品房比例的上升。
4-2：对于经济适用房而言，由于北京第一批经济适用房入住高潮在2000年、2001年，根据"住满5年"的新政策，2005年、2006年将迎来二手经济适用房上市交易的高潮。但是从2005年二手房交易状况来看，二手经济适用房的成交比例仅为9.29%，比04年同期还下降了1.11%，由此说明，二手经济适用房并没有出现较大放量，形成交易旺盛态势，其主要原因在于：
目前，北京符合1999年和2000年北京第一批经济适用房 "解禁房"标准的，要属全国规模最大的经济适用房住宅群落---回龙观文化居住区和天通苑小区，而这两个地区的二手经济适用房交易由于受交通条件的制约并没有出现交易旺势。
回龙观小区目前社区成熟、物业完善、绿化面积大。而且周边配套设施业已十分完善，餐馆、邮局、银行等一应俱全，能够满足不同居民的生活所需。而由多条公交线路组成的交通网络，能够通往城市中心区的各个角落。从市内三环马甸桥沿八达岭高速路开车10分钟即可到达回龙观，再加上轨道交通城铁十三号线的配合，回龙观的交通目前已经十分便利。完善的社区配套功能和便利的交通条件应该能促成该区域
目前，北京符合1999年和2000年北京第一批经济适用房 "解禁房"标准的，要属全国规模最大的经济适用房住宅群落---回龙观文化居住区和天通苑小区，而这两个地区的二手经济适用房交易由于受交通条件的制约并没有出现交易旺势。
回龙观小区目前社区成熟、物业完善、绿化面积大。而且周边配套设施业已十分完善，餐馆、邮局、银行等一应俱全，能够满足不同居民的生活所需。而由多条公交线路组成的交通网络，能够通往城市中心区的各个角落。从市内三环马甸桥沿八达岭高速路开车10分钟即可到达回龙观，再加上轨道交通城铁十三号线的配合，回龙观的交通目前已经十分便利。完善的社区配套功能和便利的交通条件应该能促成该区域
二手经济适用房的交易旺势，但05年回龙观二手经济适用房的成交量并不是很高，究其原因就在于需求地铁沿线周边或较近区域房屋的购房者较多，而这样的二手房源又很有限，因此抑制了2005年该区域二手经济适用房成交量的增长。
天通苑小区位于京城正北的立水桥附近，与亚运村板块较近，因此地理位置的优势能够吸引部分亚运村商圈内的公司白领及上班族在天通苑小区购房。而且天通苑小区也是北京市最具规模的经济适用房小区，该地区也有部分符合住满5年期限再上市交易条件的经济适用房。但与回龙观二手经济适用房的交易状况一样，2005年的天通苑小区二手房成交量增长也并不明显，一直保持着平稳态势。出现这种情况的主要原因即是因为到目前为止天通苑地区的交通还不够顺畅，虽然城铁13号线在立水桥设有站台，但是距离天通苑小区还是较为偏远。
由上可以看出，交通成为制约二手经济适用房交易量上升的主要因素，而交通的制约又不是近一两年以内可以解决的，正由于此，我爱我家市场研究中心认为：预计在2006年，二手经济适用房的交易量也不会很大，在二手房总交易量中的比重仍将下降。
因此，从权属关系上看，二手商品房在2006年将成为二手房舞台上的绝对主角。
天通苑小区位于京城正北的立水桥附近，与亚运村板块较近，因此地理位置的优势能够吸引部分亚运村商圈内的公司白领及上班族在天通苑小区购房。而且天通苑小区也是北京市最具规模的经济适用房小区，该地区也有部分符合住满5年期限再上市交易条件的经济适用房。但与回龙观二手经济适用房的交易状况一样，2005年的天通苑小区二手房成交量增长也并不明显，一直保持着平稳态势。出现这种情况的主要原因即是因为到目前为止天通苑地区的交通还不够顺畅，虽然城铁13号线在立水桥设有站台，但是距离天通苑小区还是较为偏远。
由上可以看出，交通成为制约二手经济适用房交易量上升的主要因素，而交通的制约又不是近一两年以内可以解决的，正由于此，我爱我家市场研究中心认为：预计在2006年，二手经济适用房的交易量也不会很大，在二手房总交易量中的比重仍将下降。
因此，从权属关系上看，二手商品房在2006年将成为二手房舞台上的绝对主角。
（未完待续）
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