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大融合下的京津住宅一﹑二级市场发展前景和展望
(2005-12-07 09:12:47)| 分类： 买卖市场分析 |
大融合下的京津住宅一﹑二级市场发展前景和展望
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京津两地的产业﹑经济融合，势必对两个城市的产业布局，结构调整产生深远的影响，我爱我家房地产经纪有限公司作为国内著名房产经纪专业机构，对京津两地的房产市场，特别是住宅一级﹑二级市场的目前状况及发展前景进行比较研究，以判断未来融合下的京津两地二手房市场的发展前景。其中，作为老城区的北京城八区和天津城六区，以及作为新城区的北京亦庄经济开发区和天津滨海新区因在京津两地住宅一﹑二级市场所具有的独特地位，从而成为此次对比研究的对象。
一﹑现阶段京津两地的一级房产市场基本状况与对比
1.北京一级房产市场状况
（1）北京由于城市发展的需要，以及2008年奥运会的影响，北京一级房产市场近年一直呈现较快的增长势头，数据显示，2005年1-9月，北京房地产开发投资完成908.5亿元，同比增长4.4%，占全社会固定资产投资的比重为53.4%，其中，商品房开发投资完成455.5亿元。2005年1-9月北京商品住宅施工面积为6005.4万m2。 （2）城八区作为北京市区的主要组成部分，一直就是房地产投资的热土，今年1-9月，城八区一级市场成交量为9万套，成交面积为1067万平米，成交金额为818.9亿元，城八区一级市场房屋均价为7616元/m2
（3）亦庄经济开发区作为国家级经济技术开发区，近年来一直是人们关注的热点地区，该区域的一级房产市场一直持续升温，亦庄中心区剩余可开发土地日渐稀缺，使得现有住宅项目价格一直攀升，核心区的房价从去年中期到现在每平方米提高了1000元左右。业界认为，除了土地供应量减少，亦庄设 施建设、社区环境的不断完善，也是促使涨价的主要原因，今后区域房价将会维持在7000元/平方米左右。 2.天津市一级房产市场状况
（1）2005年1-9月，天津市在建住宅面积为1993.91万m2，竣工面积为432.13万m2。从2003年7月起，天津新建商品房价格一路攀升，目前，房价已进入一个高位盘整阶段。数据显示，截止10月份，天津城六区新建住宅平均交易价格为5404元/ m2。
（2）滨海新区作为天津市重点开发的地区，一直在天津市的房地产市场占据非常重要的位置。目前，滨海出售在建和即将启动的房产项目达到34个，总建筑规模约510万m2，目前滨海新区的平均房价为3518元/ m2。
3. 京津两地一级房产市场成交价格对比
从京津两地的成交价格对比看，北京城八区的成交均价比天津城六区的成交均价每平米高2796元，北京亦庄开发区的成交均价比天津滨海新区的成交均价每平米高3482元。由此表明，天津城区的一级市场商品房均价与北京近郊区的商品房均价基本持平，滨海新区的商品房均价与北京远郊的商品房均价基本持平。
二﹑京津两地目前二级房产市场状况与对比
1. 北京城八区和天津城六区二手房市场状况
（1）2005年1-9月份，北京城八区二手房总成交量为28544套，成交总面积为3137253 m2，成交总金额为172.17亿元，总成交均价为5490.98元/ m2，房屋交易类型以二手商品房和已购公房为主。
（2）目前天津城六区二手房市场比较活跃，成交量与一级市场商品房的成交量比例为0.9：1，呈现火爆态势，目前交易均价为3200元/ m2，成交的房屋类型以次新房为主。
2. 北京亦庄经济技术开发区与天津滨海新区目前二手房市场状况
（1） 2005年1-9月，北京亦庄经济开发区总的成交量403套，成交总面积为71623 m2，成交总额为2.79亿元，总成交均价为3893元/ m2，房屋交易类型即是二手商品房一枝独秀。
（2） 滨海新区目前是天津二手房市场的热点交易市场，滨海新区的二手房交易量占市内六区二手房交易总量的80%，目前该区二手房交易均价不超过3000元/ m2，成交的房屋类型以次新房为主。
3. 京津两地二级房产市场成交价对比
从京津两地二级房产市场的成交均价看，北京城八区的二手房交易均价比天津城六区的二手房交易均价每平米高2290元，北京亦庄经济开发区的二手房交易均价比滨海新区的二手房交易均价每平米高893元。从均价差别看，两地二手房的交易均价差别并没有两地一级市场商品房的交易均价差别大，最主要的原因在于天津城六区和滨海新区的成交的二手房类型都以次新房为主，与北京的二手房市场的成交主力类型不同所造成的。
三﹑ 交通成为制约京津两地二手房市场联动的因素
四﹑ 京津两地融合下的展望
1.交通瓶颈的打破将为京津两地的房产市场互动奠定坚实基础
在近期的城际交通规划中，交通部已经规划未来京津两地之间将有三条高速公路，包括现有的京津塘高速公路。另外，一条全新的京津城际轨道交通线既将开工建设，此线的开通将两地的时间距离缩短为30分钟。因此，影响京津两地人员流动的交通瓶颈一旦打破，势必要加快两地之间的经济融合，加快两地之间的人员互动，从而加快两地的房产市场趋向整合。
2. 北京城市功能新定位将极大促进京津两地之间的人员流动
在北京的城市远景规划中，要减少中心城区的居住人口，使中心城区成为政治﹑文化核心，原来较为集中的城区人口将向周边区域分散，以缓解城区居住环境的压力。亦庄经济开发区﹑通州是未来发展的重点，并随着轨道交通的逐步开通和建设，这两个区域在疏散城区大量人口方面将起到举足轻重的作用，而这两个区域又通过京津塘高速公路与天津相连，因此两地之间人员流动的速度必将加快，在京津两地购房的人群也会越来越多。
3. 北京的产业结构调整将促进京津两地经济趋向协调发展
在北京的远景规划中，北京70%是商业，服务业和金融业，工业作为城市一个特性而存在，不作为主要的发展方向，如首钢已经向河北迁移，其他产业也将向外转移。在天津的远景规划中，第二产业占到53.2%，是以工业为基础的。顺应这个规律，北京和天津的资源，产业功能将会加快整合，从而对京津两地一体发展提供动力，经济的协调发展也必将对作为重要产业的房地产行业产生重要影响。
4. 天津成熟的社区环境和物价水平将促进京津两地房产趋向整合
京津两地都是国际大都市，都具有繁华的城市经济和成熟的社区居住环境，随着交通的逐步改善，天津较低的物价和房价必将吸引北京的购房者前去投资，也必将促进两地的房产市场趋向整合发展。
5. 天津滨海新区的功能定位及其宜居环境将产生磁场效应
滨海新区是京津走廊的端点，天津参与世界城市最现实的条件是海港，而天津最能吸引北京的也是海港，滨海新区作为环渤海湾的中心地区，立足天津，依托北京，服务环渤海，辐射三北，面向东北亚，将建成高水平的现代化制造和研发转化基地，成为北方国际航运中心和国际物流中心。而在国家的规划中，滨海新区的开发将与浦东开发区形成南北犄角之势，成为推动中国北部发展和开放的动力。另外，滨海新区濒临渤海，环境宜人，房价和物价水平相对较低，加上快捷方便的轨道交通和高速公路与北京﹑天津相连，势必对北京的购房者产生极大的诱惑力。
我爱我家市场研究中心认为，京津两地的城市融合，势必对两地的产业结构调整产生影响，也势必促进两地之间的人员双向流动，而随着北京城市新的定位，大量的城区居民将逐步走向北京的周边地区，而具有较低物价和房价的天津，具有同样繁华的城市经济和成熟的社区居住环境，加上未来便捷快速的交通，必将吸引大量的北京居民前往投资，从而对京津两地的房产市场形成联动创造条件。
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