北京我爱我家二手房指数2005年8月份报告

我爱我家市场研究中心

二手房综合指数：

二手已购公房指数：

二手商品房指数：

8月二手房综合指数企稳回升。

    2005年8月，我爱我家二手房综合指数为1168.32点，比上月上升了46.80点，比去年同期上升70.22点；环比上涨4.17%，同比增长6.39%。经过7月份的止跌企稳，8月份的我爱我家二手房综合指数开始显现出稳步小幅上升的势头，这表明了5、6月份受税收政策影响而下跌的二手房交易均价，在8月份开始有所反弹。我爱我家市场研究中心认为：进入8月份后，一方面，经过两个月的调整期，买卖双方因税收新政所产生的观望心理都有所减弱，整个市场的浓厚观望氛围逐步缓解。另一方面，8月上旬北京市地税局、市财政局、市建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》。通知规定，个人首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房均视同普通住房，享受相关税收优惠。此项补充政策的出台，也在很大程度上刺激了已购公房买卖双方的交易热情和交易意愿，促进了二手房指数的回升和市场的回暖。同时，我爱我家也预计：在今年余下的四个月里，北京市二手房均价将趋向平稳。

政策促进8月二手房交易放量，环比增长24%。

    据我爱我家数据显示，2005年8月份的二手房交易量较7月份上涨明显，涨幅达到24%，整体市场形式逐渐好转。我爱我家市场研究中心认为：刚性的市场需求和8月上旬税收补充政策的出台是8月二手房交易放量的主要原因。总体说来，目前北京二手房市场上有90%的购买人群是用来自住的，需求刚性特点十分突出。虽然自5月中旬税收新政策出台后，二手房交易量较年初有较大幅度的下降，这主要是由于政策细节的不明朗使得买卖双方产生了相悖的心理预期，从而导致了业主“持房沽价”和客户“持币观望”，但市场的“刚性需求”依然真实存在。经过两个月的市场调整，买卖双方的心理预期也随之发生改变，交易心态与政策实施之初相比较，逐渐趋于成熟。而月初出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》无疑像一支“强心针”，使前期被压抑的交易需求和交易热情得到释放，买卖双方的交易意愿也随之提升，从而带动了8月二手房交易的放量。我爱我家市场研究中心指出：随着市场交易氛围的进一步好转，以及传统交易旺季“金九银十”的到来，二手房市场有望迎来交易高峰。

二手公房指数本月小幅下跌、二手商品房指数自3月份后首次反弹。

    2005年8月份,我爱我家二手已购公房指数为1049.82点，比上月下降了53.34点，比去年同期上升35.16点；环比下跌4.84%,同比上涨3.47%。二手商品房指数为1315.95点，比上月上升了224.04点，比去年同期上升106.55点；环比上涨20.52%,同比上涨8.81%。数据显示：二手公房指数小幅回落，二手商品房指数则在本月首次反弹。我爱我家市场研究中心分析指出：在二手房市场逐步回暖，整体交易趋势向好的情况下，二手公房指数的“逆市”小幅回落，主要是受到了月初出台的《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》所带来的已购公房房源短期放量的影响。《补充通知》中关于个人首次交易已购公房享受相关税收优惠政策的规定，使得部分前期产生犹豫和观望心理的已购公房业主出售信心大增，短期内不同价位、品质已购公房供应量的增加在缓解供需矛盾的同时，也自然会导致房价走低。在本月，二手商品房指数终于走出连续五个月的下跌轨迹，反弹二十个百分点。回顾前期走势，因受到银行加息和营业税收新政策等多方面影响，二手商品房指数自3月份开始一直呈下跌态势，此次的反弹，我爱我家认为：一方面，随着政策细节的明朗化，市场交易环境逐步向好，买卖双方经过几个月的观望和心理调整，交易意愿较前段时间大大增强。另一方面，经过连续几个月的下跌，二手商品房均价已有较大回落，这也在一定程度上刺激了购房者的二手商品房购买需求。需求的上升和交易的活跃必然拉动价格的上涨。

城八区交易东、南部活跃，西、北部冷淡 远郊区县交易全面小幅下滑

2005年8月份与2005年7月份区域交易量比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从8月份各区域二手房交易比重的变化趋势来看：1、东部和南部城区在本月交易活跃，朝阳、东城、崇文、丰台交易比重分别较上个月上涨了4.82%、4.59%、1.83%和4.93%。特别是丰台区表现“抢眼”，本月交易量超越传统热点海淀区排到交易榜的第二位。2、以海淀区为首的西部和北部城区本月交易平淡，海淀、宣武、石景山交易比重分别下降了6.71%、2.93%和2.16%。3、昌平、通州、大兴、门头沟等远郊区县的交易量在本月全面小幅下跌，分别较7月份下降了0.6%、3.18%、0.25%、0.65%。我爱我家市场研究中心指出：较为充足的房源供给量和相对低廉的房价，是8月份东部和南部区域特别是朝阳、丰台地区二手房交易量活跃的主要原因。而西部海淀区交易比重的下降，则主要是由于高居不下的房价造成了该区域的“有价无市”。远郊区县的二手房在加息和税收新政策出台后一直受到购房者较大的关注，本月交易比重的全面小幅下降，其主要原因是：月初有关已购公房税收细则的《补充通知》出台后，城区的已购公房房源短期有所放量，从而在一定程度上削弱了郊区二手房的购买需求。

二居室成交比重有所回落 大居室交易反弹

2005.8月与2005.7月交易居室比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从我爱我家8月份居室的成交比重变化来看，二居室交易比重较上个月下跌了6.24%，一居室、三居室及四居室交易量则分别上升了1.18%、3.49%和1.56%。从成交面积来看，50㎡以下的二手房交易比例较上个月上涨了2.85%；50㎡-80㎡的二手房交易比重降幅较大，下跌了15.18%；80㎡-110㎡、110㎡-140㎡及140㎡以上大面积二手房交易比重均较上个月上涨了2.35%、3.44%和6.55%。我爱我家市场研究中心指出：虽然本月二居室交易比重下降六个百分点，但其仍是二手房市场的交易主力户型，占到了交易总量的66.67%。同时，本月整体交易量较上月有较大提高，所以虽然交易比重下降，但交易量却有所上升。大居室和大面积二手房交易量的上升，主要是8月初有关已购公房税收细则的《补充通知》出台后，在一定程度上打消了买卖双方前期对大面积房屋交易征税的顾虑，使得业主的房屋出售信心和市场大面积房屋的购买需求均有所上升，从而带动其交易比重的回升。

中、低总价房屋成交比例下降 55万元以上房屋交易火暴

2005.8月与2005.7月交易价格比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从2005年8月份的成交总价数据分布统计可以看出：55万元总价以上的二手房成为本月交易的“亮点”。其中，交易总价在45万-55万元二手房交易比重上涨3.34%，55万元以上的二手房交易比重则大幅增长了14个百分点。25万元以下、25万-35万元、35万-45万元的中、低总价二手房交易比重均有所下跌，分别下降了0.78%、1.43%和15.3%。我爱我家市场研究中心认为：8月份两居室及面积在50㎡-80㎡的二手房交易比重的下降，是导致35万-45万元价位间二手房交易大幅下降的主因。已购公房税收细则明朗后，大面积二手房交易比重的短期放量带动了55万元以上房屋交易量的上涨。同时，从25万以下-55万元以上等不同总价区间在本月的交易比重分布来看：25万-35万、35万-45万、55万以上这三个价位段的二手房交易比重分别为27.6%、20.83%和24.48%，我爱我家市场研究中心表示：这在一定程度上显示了不同类型的二手房购买群体在选择房屋时的心理承受价位。