我爱我家二手房指数2005年9月份报告

我爱我家市场研究中心

二手房综合指数：

二手已购公房指数：

二手商品房指数：

9月二手房综合指数趋向平稳

    2005年9月，我爱我家二手房综合指数为1170.14点，比上月上升了1.82点，比去年同期上升72.33点；环比上涨0.16%，同比增长6.59%。经过7月的止跌企稳，以及8月份的稳步小幅上升,9月份的我爱我家二手房综合指数开始呈现平稳的态势，这表明了5、6月份受税收政策影响而下跌的二手房交易均价，经过7月的止跌和8月的小幅回升后，在9月份逐渐趋向平稳。我爱我家市场研究中心认为：

    一方面，经过六、七月份的调整期,以及8月份的小幅回升，买卖双方因税收新政策所产生的观望心理有所减弱，整个市场的浓厚观望氛围已得到缓解，消费者的消费理念逐渐走向理性,这在一定程度上对二手房市场的回升起到推动作用。

    另一方面，8月上旬北京市地税局、市财政局、市建委联合出台了《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》。通知规定，个人首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房均视同普通住房，享受相关税收优惠。此项补充政策的出台，在很大程度上刺激了二手已购公房买卖双方的交易热情和交易意愿，也促使二手房综合指数的回升和市场的回暖。对余下的三个月,我爱我家预计：北京市二手房均价将趋向平稳态势。

9月二手房交易持续8月放量趋势,环比呈现小幅增长

    根据我爱我家数据显示，2005年9月份的二手房市场交易量延续了8月份交易放量后的趋势，环比呈现小幅增长，整体市场趋向平稳.我爱我家市场研究中心认为：刚性的市场需求和8月上旬出台的已购公房税收补充政策的持续影响，是9月份二手房交易小幅增长的主要原因。总体说来，目前北京二手房市场上有90%的购买人群是用来自住的，需求刚性表现十分突出。虽然自5月中旬税收新政策出台后，二手房交易量较年初有较大幅度的下降，但由于政策细节的不明朗使得买卖双方产生了相悖的心理预期，从而导致了业主“持房沽价”和客户“持币观望”。由于二手房“刚性需求”依然真实存在,市场在经过两个月的调整之后,伴随着8月初已购公房税收细则的出台,二手房市场凸现活跃态势，当月交易量增长了24%。而9月份的二手房市场依然延续了这一良好走势,环比增长0.52%。同时，我爱我家市场研究中心也指出：9月份是传统的交易旺季，“金九银十”也在一定程度上促进了二手房市场的持续增长。

9月份二手房公房指数反弹 二手商品房指数冲高回落

    2005年9月,二手公房指数为1130.06点,比上月增加了80.24点,比去年同期上升98.01点,同比变化增长9.50%,环比变化增长7.64%。二手商品房指数1177.89点，比上月下降了138.06点，比去年同期上升6.78点；环比下降138.06%,同比上涨0.58%。数据显示：二手公房指数呈现反弹,二手商品房指数出现下跌。我爱我家市场研究中心分析指出：在二手房市场逐步回暖，整体交易趋势向好的情况下，二手公房指数的反弹，是受到了《已购公房补充通知》政策的影响。《补充通知》中关于个人首次交易已购公房享受相关税收优惠政策的规定，使得部分前期产生犹豫和观望心理的已购公房业主出售意愿大增，形成供求两旺，需求的上升和交易的活跃必然拉动价格的上涨。同时，部分大面积、高品质二手公房的入市，使得短期内不同价位、品质的已购公房房源在缓解供求矛盾的同时,也拉动了二手公房价格指数的反弹。

    对于9月份二手商品房指数的回落，我爱我家市场研究中心认为：一方面，是市场对上个月20.52%涨幅的一个合理回落。另一方面, 随着郊区县市政交通设施和生活环境的改善，郊区二手商品房交易呈现稳步增长态势, 其低廉的房价也在很大程度上拉低了交易均价。

城八区交易西、北部活跃，东、南部冷淡 远郊区县交易呈全面上升趋势

（数据来源：我爱我家）

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    从9月份的各城区成交量来看,9月份的交易变化与8月份的交易变化呈现相反的趋势, 8月份下降的地区,9月呈上升趋势；同样,8月上升的地区,9月却呈下降趋势。在城八区中,此表现尤为明显,其中位于东部的朝阳,东城两个区域交易量分别下降了0.69%和3.15%,位于南部的丰台,崇文和宣武的成交量变化分别为:丰台下降6.31%,崇文下降1.57%,宣武上升了1.53%,位于北部的海淀成交量上升了3.55%,位于西部的西城和石景山的成交量变化为,西城上升3.61%,石景山下降1.06%。分析9月各区的市场表现,我爱我家认为： 8月上旬出台的《已购公房补充通知》是主因。该《通知》极大的促进了二手公房市场的发展,对于公房较多的区域而言,呈现利好局面,比如西城,宣武,海淀,朝阳等地区。而对于二手公房较少的区域,则表现出有价无房的局面,从而影响9月的二手房成交量,比如崇文,东城,石景山,丰台等地区。其二,城市核心区域日益攀高的房价,也使得许多购房者望而却步，出现了有价无市的现象, 造成该区9月份的成交量出现下降，如东城区。

    远郊区县成交量在9月份均呈上升势头,主要在于：其一,远郊区县近年来加大对交通,商业,人文等方面的优化建设,对该区域的二手房市场的发展起到推动作用。其二,郊区二手商品房建设年代较近,品质较高,价格低,得到许多年轻置业者的青睐。

二居室成交比重有所回升 大居室交易下降

2005.9月与2005.8月交易居室比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从我爱我家9月份居室的成交比重变化来看，二居室交易比重较上个月上涨了4.84%，一居室、三居室及四居室交易量则分别下降了2.16%、1.63%和1.04%。从成交面积来看，50㎡以下的二手房交易比例较上个月下降了0.60%；50㎡-80㎡的二手房交易比重上升较大，上升了11.15%；80㎡-110㎡、110㎡-140㎡及140㎡以上大面积二手房交易比重均较上个月下降了1.13%、3.68%和5.75%。我爱我家市场研究中心指出：本月二居室交易比重上升了五个百分点，仍是二手房市场的交易主力户型，占到了交易总量的71.50%。由此表明,无论是从价格和还是居住面积考量,二居室仍是大多数普通购房者的优先购房选择。大居室和大面积二手房交易量的下降,是其在8月份上涨后的回落。因为受价格因素的制约，有限的购买人群抑制了大面积房屋的购买需求,从而导致其交易比重的下降。

中、低总价房屋成交比例上升 35万元左右房屋交易火爆

（数据来源：我爱我家）

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    从2005年9月份的成交总价数据分布统计可以看出：35万元总价以上的二手房成为本月交易的“亮点”。其中，交易总价在25万-35万元二手房交易比重上涨0.89%，35-45万元以上的二手房交易比重则大幅增长了6.11个百分点。55万以上二手房交易比重下降9.45%,降幅近10个百分点,我爱我家市场研究中心认为： 9月份两居室及面积在50㎡-80㎡的二手房交易比重的反弹，带动了35万元左右的房屋交易量上涨。而三居、四居及140㎡左右大面积交易比重的下降，则是导致55万元价位以上二手房交易大幅下跌的主因。同时，从45万元以下等不同总价区间的中、低价位房屋在本月的交易比重分布来看：25万以下、25万-35万、35-45万这三个价位段的二手房交易比重分别为16.06%、25.80%和26.94%，合计为71.5%。我爱我家市场研究中心表示：这在一定程度上显示了不同类型的二手房购买群体在选择房屋时的心理承受价位，同时也说明的45万元以下仍是京城老百姓在购房时的主流心理承受价位。