我爱我家市场研究中心

二手房综合指数：

二手已购公房指数：

二手商品房指数：

二手房指数反映价格走势趋于平稳。

    2005年7月，我爱我家二手房综合指数为1121.52点，比上月上升了15.23点，比去年同期上升33.37点；环比上涨1.38%，同比增长3.07%。7月份的我爱我家二手房综合指数结束连续两个月的小幅回落态势，价格走势趋于平稳。我爱我家市场研究中心认为：进入到7月份后，随着买卖双方对营业税征收细则的解读逐步明晰，尤其是北京地税部门在月初中止了将缴纳个税和过户挂钩的做法，使得市场上因“两税”政策造成的浓厚观望氛围有所缓解，部分前期被抑制的真实购买需求被逐步释放出来。而且二手房价经过连续两个月的小幅回落，目前价位已达到低点，这也在一定程度上刺激了购房者的交易意愿，从而带动二手房指数趋于平稳。

市场观望气氛有所缓解，二手房市场交易有所好转

    据我爱我家数据显示，2005年7月份的二手房交易量较6月份小幅上扬，虽然涨幅不大，但整体市场形式有所好转。我爱我家市场研究中心认为：前期观望气氛的有所缓解是7月二手房市场回暖的主要原因。总体说来，随着二级市场的不断发展完善和二手房“刚性”购买需求的日益增强，今年的北京二手房市场在5月份之前是一个持续向上的走势，尤其是“春节”后3、4月份的二手房交易“火爆”，较去年同期涨幅明显。但是，自5月中旬七部委有关营业税的《意见》新政策出台后，二手房市场的这种良好发展势头被抑制，政策细节的不明朗导致购房者预期房价下跌而“持币观望”，卖房者因交易成本增加、获利减少而出手谨慎，进而“持房沽价”。应该说，浓厚的市场观望氛围是5、6月份二手房交易量连续下滑的主因。而进入7月份后，北京二手房市场经过一个月的“冷思考”，买卖双方对税收新政策的解读和承受能力较政策出台初期有所增强，心态逐渐成熟，双方的交易意愿也逐步上升，从而带动7月二手房交易量止跌回暖。对于今年下半年北京二手房市场的发展前景，我爱我家认为：目前北京二手房市场上有90%的购买人群是用来自住的，需求刚性特点十分突出，随着税收新政细节和已购公房等政策福利性购房再上市营业税优惠细则的出台，二手房业主和购买者将在观望中逐渐调整预期，而北京二手房市场因“两税”所带来的交易危机也将得到缓解，市场有望再度迎来交易旺季。同时，我爱我家也指出：交易量的恢复是一个逐步的过程，要在短期内达到3、4月份的交易高峰水平不太可能，而且受天气炎热的影响，7、8月份相对而言将会是一个季节性交易淡季，二手房市场的大幅放量反弹将可能会延后到9、10月份。

二手公房指数反弹、二手商品房指数继续下滑。

    2005年7月份,我爱我家二手已购公房指数为1103.16点，比上月上升了59.93点，比去年同期上升96.14点；环比上涨5.74%,同比增长9.55%。二手商品房指数为1091.90点，比上月下跌了83.25点，比去年同期下跌104.89点；环比下降7.08%,同比下降8.76%。数据显示：7月份的二手公房和二手商品房两大指数走势轨迹完全相反。二手公房指数在经过两个月的下跌之后，7月份终于“企稳反弹”，较6月份上涨了5.74个百分点；而二手商品房指数则未能摆脱向下走势，继续下滑7.08个百分点。我爱我家市场研究中心认为：三大因素促使二手公房指数快速回暖且反弹力度在三大指数中表现抢眼。1、已购公房受营业税新政中的“两年期”限制较小，而当初低廉的购买价也使其出售有较大的获利空间，因此市场上房源的释放量较为充足，能快速且最大限度满足逐步恢复的购买需求。2、受国家连续出台的“抑制高房价”政策影响，部分拥有高品质已购公房的业主将手中房源释放到二级市场交易，这部分房源一般自身品质较高，周边物业配套成熟，社区环境良好，所以交易均价要高于普通已购公房。3、城市核心区域的已购公房交易量有所上升，这也在一定程度上拉高了二手公房的交易均价。而对于二手商品房指数来说，凭借与二手公房指数完全相悖的走势，7月份的指数表现同样“抢眼”，比6月份下滑了7.08个百分点，甚至比去年同期也下降了8.76%。对此，我爱我家认为：二手商品房指数的继续向下是受到了两方面因素的影响。1、交易环节税收新政策的持续性影响。相较于已购公房，二手商品房受营业税新政“两年期”限制较大，特别是那些投机、投资性房源。交易成本的增加和获利空间的变窄，使得部分二手商品房业主在新政实施后将手中房屋转移到租赁市场，房源的减少特别是那些高品质、高价位、大面积二手商品房的急遽萎缩，在一定程度上抑制了该类型房屋的交易量。同时，由于商品房相较于已购公房所存在的更多不确定性因素，也使得购房者在选择该类房屋时更青睐那些低价位的二手商品房。2、随着近年来北京周边区县房屋开发力度的加大，远郊区县的二手房市场发展较去年有很大提高，二手商品房交易量呈现出大幅增长态势，其低廉的房价也在很大程度上拉低了交易均价。

传统热点区域朝阳、海淀双双下跌 远郊区县交易回暖

2005年7月份与2005年6月份区域交易量比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从7月份各区二手房交易比重的整体变化趋势来看，传统热点区域朝阳、海淀交易量双双下跌，较上个月分别下跌9.65%和1.34%。昌平、通州、大兴、门头沟等远郊区县的交易量在本月全面回暖，分别较6月份上涨了1.09%、1.29%、0.70%、0.65%。丰台区交易小幅反弹，较上个月增长3.50%。从各区的交易排名来看，地广物博的朝阳、海淀和有房价优势的丰台虽然依旧排到了交易榜的前三名，但整体比重有所变化，三区域交易合计比重较上个月下跌了7.49%，交易比重分别为29.03%、21.29%和12.26%。我爱我家市场研究中心指出：7月份远郊区县二手房市场先于城区二手房交易回暖的主要原因在于：1、城区内二手房价格普遍高于郊区二手房，而在国家不断出台政策“抑制高房价”的市场大环境下，其价值风险和不确定性因素也要大于以低廉房价为主的郊区二手房。2、继去年北京市启动 “两轴、两带、多中心”新规划方案后，远郊区县的市政道路交通和生活环境已有了极大的改善，其产业特色也越来越明显，北京周边那些规模不断扩大的卫星城越来越成为从老城区迁出的老北京居民和北京新移民的购房新选择。

一居交易回落 三居交易反弹

2005.7月与2005.6月交易居室比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从我爱我家7月的成交居室数据可以看出，在6月份交易量大幅下跌的三居室在本月有所回升，其成交比重比上个月上涨了3.58%；而在6月份涨幅“抢眼”的一居室则出现了较大幅度的回落，其成交比重较上个月下跌了4.22%。二居室依然为成交户型主力，其交易比重持续小幅上升，较上月上涨了0.64%。从成交面积来看，一居室交易量的下跌，使得50㎡以下的二手房交易比例较上个月下降了5.99%；三居室交易量的反弹也带动了110㎡-140㎡大面积二手房成交比重的上升。我爱我家市场研究中心认为：房源的相对紧缺和较低的居住舒适度，决定了一居室的交易比重无法维持继续向上走势。而三居室交易比重在本月的上扬，主要是前期交易量大幅回落后的正常市场反弹，当市场观望氛围有所缓解时，前期因政策影响而急遽萎缩的真实性购买需求有所回复，从而带动其交易比重的回升。

低总价房屋成交有所下降 中档价位房屋成交火爆

2005.7月与2005.6月交易价格比重对比（数据来源：我爱我家）

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    从2005年7月份的成交总价数据分布统计可以看出：35万-45万元价位的二手房成为本月交易的唯一“亮点”，其交易比重较上个月上涨了9.12个百分点。一居室及50㎡以下二手房交易量的下跌，使得25万元以下的低总价房屋交易比重也随之下降，较上个月下跌了7.79个百分点。25万-35万元、45万-55万元价位的房屋交易在本月小幅下降，其成交比重较上个月各下跌了0.89%和1.27%，55万元以上的高档价位房屋交易小幅上涨0.83%。我爱我家市场研究中心认为：7月份两居室交易的稳步上扬和三居室交易的“止跌反弹”导致了35万元-45万元价位房屋交易量的大幅上涨。同时，我爱我家认为：市场上房源供应量充足、购房者选择余地大、房屋居住舒适度相对较高等优势也决定了该价位段的房屋交易活跃，而且35万-45万元也在大多数普通购房者的资金承受能力之内。