前言:这是一篇令人信服的揭露开发商炒作概念的文章,本人的文章因故无法刊发,但会长期关注“富水一方”项目的承诺,支持其业主维护权益,将其作为重点案例来探讨.此举并非针对那些千字软文作者,而是借助新浪网恢复行业公信.

零物业费，尚有疑问待解
作者：焦鹏   
 

如果有人告诉你，你的房子不需要交物业费，你信吗？不管你相不相信，还真有开发商对外公布所开发的商品房将实行“终身零物业费”，本市一家名为“富水一方”的住宅项目便是如此。我们真能与每年少则数百元、多则数千元的“物业费”说再见吗？

 

疑问一：“零物业费”等同于免费吗？

负责项目运营的天津市富森置业发展有限公司负责人告诉记者，“零物业费社区”的确切概念应该是物业不向业主收费，而是一方面引用科学技术来降低运营成本，另一方面利用公共区域的经营来抵消物业费。“首先，该项目节能系统、节能材料的运用以及小区智能化系统降低了物业公司的运营成本，使零物业费这种服务更有条件去实现。通过种种节能设施，该项目节省能耗达到80%至85%，居室保持恒温恒湿的，全年温度17℃至27℃，湿度40%至60%。其次，物业运营费将主要通过社区的经营性物业来弥补，如社区医疗、健身休闲、便利店等增值服务，形成商为民而设，民为商而谋的局面，从而满足物业公司的运营所需。”

那么，是否就意味着该社区的业主能够免费享受物业的服务呢？专家表示，并非如此。记者在采访南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录时，他表示，“零物业费”的本质并不是不收费，而是物业公司利用本属业主所共有的社区公共空间、共用设施进行经营，以经营收入来冲抵物业费。“《物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，可以作为以物业共用部位、共用设施设备的经营收入来冲抵业主应交物业费的依据。这也就意味着，该项目正是凭借《物权法》的规定，将本就属于业主的公共设施收益，通过免收物业费的方式返还给小区业主。”

天津市物业管理协会负责人也表示，从相关推行“零物业费”的开发企业介绍得知，零物业费的保障措施之一便是将这些收益用来冲抵物业运营成本，事实上业主即使能够享受到“零物业费”，也是以放弃自己享有公共设施收益为前提的，还是相当于业主在支付物业费用。如果不将这些公共收益用来冲抵物业费，完全可以用作其他方面，比如用来弥补维修基金的不足等。

 

疑问二：“零物业费”能实现终身免收吗？

“零物业费”在本市提出对市民来说似乎是极大的利好消息。但记者在采访市民的过程中，尽管有很多市民对“零物业费”颇为期待，认为是一项“惠民”措施；但也有部分市民却持怀疑态度：“‘零物业费’，真能做到开发商所说的‘终身免收’吗？如何保障呢？”

对此，天津市富森置业发展有限公司负责人告诉记者，目前负责该项目物业管理的公司已经确定，初步定位由天津汇森集团下属物业公司——天津市森远物业管理有限公司来具体执行，“零物业费”实施规划也已经初步拟定，可行性能够保障。“我们之所以能提出‘零物业费’，其一是高科技设施的使用，这一部分就可以降低80%至85%的能耗，物业运营成本大大降低。同时也可以节省人力成本，比如原来需要几十人的清洁人员，目前几个人就可以胜任。另外，社区规划了多种经营项目，物业公司可以利用这些公用设施来经营创收，比如宠物医院、社区场馆等都可以为物业增加不少收入。”

记者了解到，按照《物业管理条例》的规定，业主和物业管理企业之间是一种合同关系，双方都是地位平等的民事主体，双方都有选择对方的权利。在新建成的小区入住率达到法定标准后，成立业主委员会后，广大业主可以自行聘请物业管理企业。那么在这种情况下，“零物业费”如何保障也是多数市民所关心的问题。对此，天津市富森置业发展有限公司负责人告诉记者：“我们有两大方面来保障‘零物业费’，这也就是说我们在开发的时候，已经为‘零物业费’打下了坚实的基础。在这种前提下，即使以后业主选择了新的物业公司，也完全可以将‘零物业费’进行下去。”

对此，专家怎么看呢？南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录认为，“零物业费”尽管是一个由企业提出的积极、善意的设想，但它在实践过程中，可能会遇到一些“瓶颈”，首当其冲的便是资金问题。“以一个20万平方米建筑面积的居住区为例，即使以每平方米收取每月0.5元的低价格水平计算，一年下来就可收取120万元物业费。而在一个小区的范围内，要想通过物业经营在一年内挣来120万元，谈何容易。”刘玉录总结指出：“‘零物业费’的提出早已有之，但均以失败结束。短期实现‘零物业费’有可能，出现运营资金缺口完全可以在当前房价高涨的前提下，拿出一部分利润来补贴物业运营费用。但企业的本质还是以赢利为目的，长期料想将难以支撑下去，以前出现过的例子便是很好的说明。”

 

疑问三：“零物业费”会降低物业服务水准吗？

“现今可是市场经济，等价交换这个道理大家都懂，以此来说，物业费不收了，会不会出现服务质量下降的情形呢？就像一些商家促销时给消费者的赠品，一般是不让退换，不保障质量的，‘零物业费’会不会也会这样呢？”面对开发商所提出的“零物业费”概念，不少市民向记者提出自己的疑惑。

对此，项目运营单位如何解释呢？天津市富森置业发展有限公司负责人告诉记者，物业管理零收费并不意味着服务的缺失，相反，通过科学的规划，创新型的经营，社区配套服务在良性循环的商住互动氛围内将更加优质、健全、完善、周密。“即使是物业对社区公共设施的经营部分，也可以做到一举多得。举例来说，如业主会所需要引进咖啡厅、棋牌室、书吧等，物业公司通过向商家出租场地，同时满足业主的需求和自身经营的需要；再如开发社区内广告位，发布与日常生活息息相关的家电维修、管道疏通、机票代办等等的广告信息，并加以统一规划管理，不仅可以实现收益，还为业主提供了方便。”

尽管开发单位信誓旦旦，但专家还是提出了质疑之声。南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录表示，首先目前物业服务的法定范围或宗旨并不是以经营为主以便赚取物业费，而是以服务为主。倘若聘用来的物业企业主要从事物业经营活动，那么似乎就不应该称为服务企业了。“物业公司将重心放在经营之上，服务质量很难保障，有可能会影响服务质量。”

天津市物业管理协会负责人也向记者表示，物业公司应以服务为本，服务是其主业，而经营创收充其量只能算是副业而已，是弥补物业运营费用不足的有效手段之一。如果采用“零物业费”，可能会使物业公司将重心放在经营业务上，极有可能出现“重经营轻服务”这种本末倒置的现象，服务质量一旦上不去，业主自然不会满意。

 

疑问四：“零物业费”是开发商促销概念吗？

“不收物业费，物业公司怎么运营下去呢？谁来为物业公司的运营成本买单呢？就算如开发商所言，住房高科技了，物业能通过其他途径赚钱了，那谁能保障这些收益能支撑物业运营呢？不确定因素太多了，还是观望为好，免得住进去没多久就开始收费。”不少市民觉得，“零物业费”不那么可靠，开发商有促销住房的嫌疑，恐难长久。

对此，天津市富森置业发展有限公司负责人告诉记者，开发企业提出“零物业费”的计划，是经过长期准备、科学测算后才推出的。“在开发过程中，我们采用了高科技的材料，致力于降低住房的能耗，减少今后物业运营成本。目前，开发企业所指定的物业公司已经拿出了成熟的‘零物业’运营计划，这些经过了长期的准备。当然，‘零物业费’的确是该项目的亮点，也是我们大力推介的重点，但这并不能说我们是做概念促销房子。”

南开大学中国城市与区域经济中心副教授王家庭则提出不同的观点，部分开发商在当前提出“零物业费”的概念，在还没有得到具体佐证的时候，我们只能将其作为一种营销手段，能否开启一个“零物业费时代”，还有待于相关事宜进一步发展。“事实上，我们不能排除开发商以此来吸引购房者的嫌疑。比如我所住的小区，买房时的诸多承诺如今并没有实现，这些实际上是对开发商诚信的一个检验。”

 

疑问五：“零物业费”涉嫌不正当竞争吗？

“富水一方”项目提出“物业零收费”概念，在本市尚属首次，这与其他收取少则数百元、多则数千元物业费住宅小区相比，显得尤为突出。对此，专家指出，这种行为涉嫌不正当竞争。

南开大学经济学博士、东方发展研究中心首席经济学家刘玉录认为，《国家发改委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》第二条规定：本办法所称物业服务收费，是物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主收取的费用。“这一条是对物业费性质及其构成的界定，从中起码可以读出三点：一是物业履行服务后，收费天经地义；二是业主有义务交纳享受物业企业服务后的费用；三是业主物业费的主要来源渠道并非物业共用部位、共用设施设备的经营收入。”

另外，该通知第三条规定：国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。“结合《中华人民共和国价格法》的有关价格竞争内容的规定，‘零物业费’可能涉嫌不正当价格竞争。这并不难理解，‘零物业费’就如同国际贸易中的‘倾销’现象。何况目前住宅小区的绝大部分物业服务企业都是前期项目开发企业的派生公司，这本身就不利于竞争，如果再加上‘零物业费’的因素，会不会是雪上加霜？”