12月：平静的冬天与平静的市场

10月预售许可证的突然折向下行与成交量市场的节点例行上行，让原本大家觉得看似清晰的市场突然再次变得风云诡异，不清方向。而市场各种不确定性流言在增多，关于税收的政策，关于限制二套房交易转让的政策，当然更多的是银行的利率政策。原本平静的市场因这些流言而显得有些惴惴不安。一方面在这种流言背景下，市场消化量加速上行，而受到本月供应抑制作用，原本看似平乏的市场再次呈现出加速上行的局面。据国家统计局数据，十月全国总体市场呈现出价格环比上涨10%的大幅度飙升，而成交量则呈现出10%以上的深度下滑。而重庆市场从官方统计数据来看，显得如此狂飙，秋交会成交均价4860元的建面，让重庆主城区房价不再羞羞答答的不敢见人，而官方统计数据显示的200万方数据（更有显示300万方,环比上涨50%以上），重庆市场行情如此的强劲，以至于强劲的有点让人不敢相信！

但数据还是可以解释的，依据我们对开工量与预售许可证放量曲线的模拟对应，通常情况下，预售许可证放量会滞后于开工量三个月左右。因此与之对应的刚好是6月开工量达到一个小高峰，而9月预售许可证达到一个200万方的顶峰。7月开工量呈现出相对较大的回落，而7到10月的开工量呈现出稳步上升的态势。如果前面的解释合理，那么11月到明年2月的预售许可证放量会温和放大，这个数据吻合至少在10月也是对应的，10月预售许可证放量大幅度萎缩则是这个拐点的市场反映。

短期预测靠技术，在房地产开发环节的年度周期里面，只要起点一旦确定，中间过程如果没有出现大的环境变化，通常也是确定的。在土地市场第一个端点确定以后，开工量通常被视为第二个端点，在端点确定以后，过程通常只有微小的偏差。因此按照现有市场现象进行推测，未来三个月左右，市场供应量会呈现出温和放大的局面。在供应市场确定，那么需求市场就是决定整个市场方向的关键因素。

最复杂的数据莫过于重庆市场的数据，当然最混乱的数据，也莫过于重庆市场的数据，我们很难有理由相信重庆市场会有如此多的放量（依据315数据累计，重庆10月成交量达到300万方），以200万方计算，重庆市场与全国市场已经完全不再一个行列里面。但这是真实的现实么？在房价攀升如此剧烈的情况下，当然我们从开盘的售楼部里面听到的都是捷报频传，但问题的另一个方面，似开盘的数量太少了。因此我们还是相信我们的判断，市场处于高位期间的趋势是正确的，但是否井喷，我们则持否定态度。300万方的成交量也就意味着主城180余个楼盘每个楼盘平均销售数据都在170套以上。这不是个小数据！

我们对于需求的判断是：高房价还是抑制了相当一部分需求，同时因为政策信号的谣传，刺激了一部分消费提前释放，但扩大性需求并没有出现。需求依然处于适度萎缩过程中。当然正如我们从人民银行以及建行农行等商业银行听到的信息一样，各大政策主导部门并没有收口政策的意愿，如果政策没有大的改变情况下，需求的萎缩速度还是相对较为平缓。因此我们仍然看好这个市场暂时动态稳定运行。

在这种大判断背景下，2009年的地产市场注定会以喜气收场，地产行业里面供应市场与需求市场大家都可以欢欢喜喜的度过一个愉快的岁末。