前言：因为楼市现在可检测数据的缺失，315网站已经被多次证明，误差率达到30%以上，因此再用315网站数据进行测评，必须要考虑到30%放大效应。我司对成交数据的评判标准是成交量将315网站的数据减去30%的水分来进行评定。那么一季度重庆市成交量大概为320万方。成交价格，我们将以重庆市国土房管局公布的价格为基准，一二月重庆市国土房管局公布价格为：3602元均价。我们对以上数据分析有如下观点：

一、重庆楼市小阳春同比去年成交是成立的。

08年一季度成交量为269万方（315网站数据，我们认为这个数据相对符合市场实际），但环比去年4季度数据375万方（315网站数据，因去年年末，重庆供应市场发生过鲁能大降价，南北奥园大降价等一系列重大价格策略，我们认为刺激了市场交易量上行，因此数据相对真实），出现了不同程度的下降。从这个角度来说，小阳春不阳也是成立的。

二、一季度拆迁贡献巨大购买需求。

今年重庆市政府总体拆迁量为：400万方，为必须完成的任务，拆迁最多的为渝中区，其次为南坪，沙区等地区。政府拆迁方式主要以现金安置为主，赔偿标准普遍以当地房价的120%价格进行赔付（如两路价格建面3400—3700元，两路大量房屋均价套面低于3700元；龙溪镇赔偿标准是4500元建筑面积，鲁能年前价格为4500的套内均价）；三本年拆迁是各个区政府的政绩考核指标，拆迁直接进入区委区府的年度综合考评；四是去年地方政府自中央政府救市得到大笔资金，政府具有现金进行及时的货币赔偿。在这几个因素作用下，我们通过市场实地调研，发现拆迁进展异常顺利。比如沙区拆迁与渝中区拆迁，拆迁一是表现出没有发生群体性事件，二是今年成交套型面积由1月的98平米，下降到2月的96平米，3月的90平米，这与我司在各个售楼部监测到的信息极为吻合。而这在区域市场表现也表现出高度的吻合，一季度成交最活跃的区域一是渝北区，其次是南岸区，第三是沙区，而成交典型特征都是中小户型俏销。这两个因素共同证明了拆迁确实推动了重庆市一季度的成交上扬。通过我们队08年拆迁数据的分析与处理，08年重庆市整体拆迁面积为：360万平米，前10月仅仅完成60%，因08年拆迁具有延后释放效应；其次是08年拆迁的套均面积为：109平方米（含搭建面积）。拆迁释放购买比例，据政府相关部门估计约为1：1 的释放比例；但去年政府拆迁的方式大部分采用的是非现金安置，而是将安置交给了德威房产（市房管局下属中介单位），因此拆迁也效应也适度滞后。

基于以上分析，我们得住如下大概数据，并依据如下方式进行测算，整个拆迁释放比例为：1：1的扩张系数。假定去年四季度拆迁释放系数在当季度释放系数为0.6，今年释放系数为0.3，其余则相机释放；对于今年拆迁当季度释放系数：0.4，其余季度总释放系数为0.5，0.1为相机释放来进行检测的话，那么我们认为今年一季度总的拆迁贡献的购买面积应为：190万方。通过市场观测，我们认为这个数据更合理的区间应该在180—200万方这个区间范围内。

三、重庆楼市一季度量增价跌局面将变成量价同时下跌局面

一是产品供应结构当前正值7090政策出台后的供应高峰期，产品档次与结构都呈现出中低端产品拥挤上市的这样一个局面；其次是从一季度购买结构来看，大量的中小户型成交也意味着刚性需求的强劲释放，但是以拆迁为主的刚性需求具有不可持续性；第三一季度经济增长的具体表现不乐观，以及结构性的资本短缺（大型企业资金充裕，政府扶植行业企业资金充裕，大量民企以及个体资本短缺，表现就是CPI与PPI的下行，而股市与楼市相对回暖），以及就业的持续下降导致民众信心不足，传导至普通消费品需求萎缩与普通工业品消费萎缩，导致CPI与PPI持续下行或者低区间徘徊，导致通缩预期或者通缩的实现，影响到整个楼市的投资市场。

四、区县购买能否持续放量

国土局公布的成交数据分析中，区县购买比例今年上升了2个百分点。原因我们认为有如下几个方面：一是区县也有大量拆迁，区县拆迁效应惠及到主城；二是本乱价格下跌，到目前为止还没有波及到郊县，郊县价格相对坚挺，我司监测到合川江景房最高可以卖到建面2800元，江津可以卖到2500元，永川可以卖到3000元，长寿可以卖到3000元左右，而这些价格差不多相当于主城房产价格，因此郊区居民在主城购买有着价格的冲动，如果下一波郊区价格开始下探，与主城区产品价格回到正常比例：1：2的价格比例的话，那么郊县居民在主城购买的价格优势消失以后，加上庞大的居住成本，郊县居民进主城置业的意愿会有不同程度的下降，这点可以从成都房地产市场发展的趋势进行判定。

基于以上理由，我们认为今年全年大规模需求放大不太具备条件，楼市仍然将维持量价下行的这样一个趋势。当然如果中央政府货币政策继续放宽，我们认为楼市调整过程将趋缓，价格将保持相对稳定。成交量还是会出现一定幅度下滑，产品需求结构差拉大，中高端市场产品价格将逐步走高，成交量也会相对企稳。