楼市放量等于市场回暖？

春暖花开之际，楼市艳阳高照，暖意融融，这情这景，让人惬意让人舒坦。让人舒坦的地方不止重庆，全国上下从南到北，从东到西都一样。真是大好春光万里照。

当然不愉快的事情也也有，即牛刀爆出假按揭之后，各地媒体纷纷质疑小阳春的真实存在。一时之间地产又开始众说纷纭。杂论纷纷，不过这有点类似地产人一直在自娱自乐的感觉。当然这是有些证据的。

近断时间监测到各大网络媒体流量下降，这个最直接的监测数据就是搜房博客文章，通常而言，推荐栏目下面刊登的文章，在热闹时期，上千是正常的，不上千是不正常的，但最近却成了上千是不正常的，不上千才是正常的。在诧异之余，询问了搜狐以及其他网络的朋友，得到的答案是一致的，近段时间地产网络流量确实出现了明显的下降。

不管牛刀先生文章到底怎样，但牛刀的敬业是值得肯定的，牛刀用自己看到的数据找到一个答案，我们还很难说是正确与不正确。因为我们没有做这个方向的监测，但是我们也有些发现。那就是重庆市国土房管局数据与市场上通用的重庆市315网站数据的巨大悬殊。在2月甚至达到了36%这样巨大的比例。国土房管局的120万方我们已经觉得非常乐观了，但315网站的却更加乐观，或者简直叫交易量狂飙达到164万方。但在媒体上我们都是用的是315网站的数据，国土房管局数据通常比较偏僻，如果你不是专业研究者，甚至你很难想起这个数据出口，因为315已经成为重庆楼市供应的公开官方窗口。窗口与窗口差异如此之大，这让我们想起了牛刀的假按揭的可能性确实存在。

当然本文并不是要去申讨假数据，我们只是想很清楚的告诉房产市场的决策者们，楼市暖风并不会熏的游人醉。楼市出现了回暖，但并不是宣传的那么暖意融融，寒冷的经济冬天还没有过去。楼市决策依然要慎重慎重。

在我们监测的全国性代表公司中：保利、招商已经将近半年没有购买土地了；金地在西安有一块大宗土地成交,万科也仅仅在半年时间内拿了很小一块地。在国内A股市场上，全国性的或者是跨区域操作的公司还有名流（武汉，昆明、沈阳、重庆、惠州）、荣盛发展（京津翼与长三角布局）、栖霞建设（长三角跨省布局）、泛海建设等无一企业在半年中并购土地。是资源超饱和还是资金短缺，我想在今天这种形势下，我们的解读一是资金的短缺二是预期悲观。

第二个我们监测到的金地保利万科在今年一季度成交大幅度上涨，从另外一个角度证明了一季度成交量确实上行了。但我们看到万科今年第一季度成交均价也显著下降（我们目前为止还无法完全辨别是产品供应结构差还是典型降价行为。今年万科前三个月月均售价为：7657，7524，8504元每平方米）保利的价格略有上升，今年前三个月平均售价为：7486；9772、8224元每平方米。从这些数据显示，品牌企业在今年一季度确实呈现出量升的局面，价格我们可以解释为有升有跌的这样一个局面。

大公司如此表现，那么中小公司如何呢？曾经和晚报一个记者聊天，她说她的困惑就是她要帮一大堆中小开发商想主意和策略，今年他们没有分到小阳春的羹，依然门前冷落车马稀。而这样的开发商在重庆主城区有好几十个。重庆市场因此一边表现出品牌开发商的兴高采烈，一方面表现出中小开发商的愁眉不展。

到这我们已经很清晰的说明了本次市场回暖的部分现象。而分析回暖的原因，我们曾经在宏观经济观察里面就城市拆迁释放的巨大能量做了说明。因此就原因我们也不再此处做更多的说明。

因此我们判断就成了：楼市放量不可持续，回暖具有短暂的特征。依据是一方面楼市关注度显然下降，也就是群众对房产的热情逐渐消退；二是国土房管局显示数据落入我们队今年一季度预测数据，那么我们判断的依据是经济大环境在普通民众中并没有感到显著改善，失业降薪的恐慌萦绕在普通民众心目中；三是拆迁拆迁的确有几种放量的迹象，而拆迁需求是有限需求，因此持续放量不可继续；四是一季度闲置资金不可能长时间停留在流通领域，我们对今年基本判断是通货紧缩而不是通货膨胀，因此居民资金依然紧张（二月各地金融报告都是居民储蓄存款适当减少）。；五我们判断股市今年在下半年可能出现大幅度震荡后依然下行，因此投资热情不再；六是从目前CPI与PPI走势来看，今年全年CPI与PPI基本会在0上下波动，因此通货膨胀产生的恐慌效应不会在楼市得到显著体现；七是重庆城市化已经过了巅峰期，重庆统计局报告，重庆2008年主城区城镇化率已经达到62.5%，因此城市化高峰期已过；八是最近区县进城购房热情上涨主要动因是在主城与郊县城市房价比因为市场变化而出现了差异，郊区房价依然在高位上，主城回落后的房价与郊县房价差距大幅度缩小，因此刺激了郊县居民进城购房热情，而随着今年郊县楼市与全国同步，郊县价格回落后，郊县居民到主城购房热情会出现回落；第九个原因就是现在所有房屋购买都集中在刚性需求，刚性需求的房屋基本叫无弹性需求，大量需求通过价格策略或者其他策略集中释放后，会出现后继需求乏力的局面，这并不是一个好兆头。当然也许还有我们没有监测到的原因，不过总的来说，形式并不乐观。

因此我们的观点依然不变，趁现在价格还能出货的时候，动用一切的正常的手段，非正常的手段赶紧出货保持现金流，别忘了李嘉诚先生现在在银行囤积的现金资产高达70%。这可不是说明李嘉诚先生愚蠢的时候。时间也许会证明他是对的。