上接前文：2009重庆市主城区房地产市场运行预测报告

三、重庆市2009年第一季度房地产运行行情预测
（一）土地市场放量预测
1、2004—2008年历年土地放量走势图

说明：
1、从季度放量与年度放量关系来看，土地市场放量呈现出巨大的不规则性。也就是历史数据对于土地市场的放量关系不具有明显的价值意义。
2、我们对比整个国家宏观经济时候，发现土地市场成交量与宏观经济预期具有明显的相关性。宏观经济景气，土地市场成交量活跃；宏观经济预期不好，土地市场放量萎缩。
3、整个土地市场年均值偏离幅度在2008年达到200%，说明土地市场更多的是反映的是大资本个体差异，大资本个体对整个经济形式的判断，是对土地市场最终成交的决定性因素。

预测：2009年一季度土地市场放量总量：50—70万

依据：
1、宏观经济持续低迷状态，4万亿与具体地产相关性太差。
2、上市公司第四季度盈利继续萎缩。中国制造业经理人采购指数下降到38%，职业经理人对经济形式预期十分悲观。
3、房产二级市场08年四季度特征是放量下跌，资金利润率大幅度减少，资本进入地产热情减少。外行业资本在度进入地产可能性几乎没有。
4、12月期，保利，招商、金地曾经吃进一定数量的土地。如果没有强大资金平台做保障的话，他们持续吃地可能性将减少。
5、我们对2009年土地市场基本判断为大型地产企业继续吃地，或者一些项目公司吃地成为市场独有现象。

（二）土地市场楼面成本预测
1、2008年全年重庆成交土地楼面成本趋势：

说明：
2008年全年土地市场成交均价为：1015元每平方米。2季度成交均价：1299元。二季度成交的国美地块楼面均价达到：8989元，造成该季度平均成交价格大幅度提高。
2008年一季度与全年均价偏离程度：-10.9%
2008年三季度与全年均价偏离程度：-15.1%
2008年四季度与全年均价偏离程度：-13.2%
2008年1、3、4季度的偏离程度为：4.2%；1.9%；2.3%

预测：2009年一季度成交土地市场楼面均价范围：810—900元区间。

依据：
1、我们预测是以2008年三季度为基数进行预测的，原因是因为国美地块造成了08年均价异常，结合宏观经济形式悲观预期。这是我们定基数的基本依据。
2、土地市场季度偏离程度很小，一方面说明土地市场供应市场为政府的单主体市场对价格的控制能力；二是说明土地市场价值评估标准的高度稳定性。我们从这个角度而言，给予5%左右的正负偏差作为预测依据。

（三）批准预售量预测
1、2008年全年预售许可证放量图：

预测：2009年一季度预售许可证放量：270—335万方

依据：
1、2006年1月到2008年新增土地存量大幅度减少，仅仅为：522万方。
2、2008年全年土地市场新增放量仅为：995万方。
3、09年由于政府对开发商政策放宽，压迫性放量减少，同时因为二级市场持续悲观，开发商资金短缺现象依然严重，这将大幅度降低09年预售许可证的放量。因此我们将大幅度调低预售许可证放量系数。

（四）成交量预测
1、2007年2008年成交走势图：

2、07年08年各季度成交量与全年平均成交量偏离度分析

2006年全年成交量为：1325万方   月均：110.4万方

2007年全年成交量为：1924万方   月均：160万方

2008年全年成交量为：1253万方   月均：104.4万方。

上述各季度的偏离幅度为：35.3；均值为：105.6

均值偏离度依次为：11.4%；-5.96%；-15.1%；-8.99%；18.4%

06、07、08年一季度偏离度为：17.4%；9.14%

预测：2009年一季度成交量为：213—242万方。

依据：

1、08年全年平均成交量为：104万方，前三季度平均成交量为：96万方。第四季度异常拉高，一方面是因为政府大幅度就是政策刺激；二是市场价格过大跌幅所刺激形成的成交，随着价格下跌幅度的缩小，救市政策持续影响的减弱，以及经济预期的持续悲观，我们认为09年第一季度成交市场将出现一次深度的下挫。

2、因此我们预测的依据，将参照07年一季度与08年一季度的数值作为基础进行系数调整。

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