上文接：2009重庆主城房地产市场运行预测（2）

2、历史存量确定：
关于历史存量因为统计口径过多，而且数据大相径庭，因此很难准确进行计算。我司对于历史存量的口径统一的办法如下：从2006年元旦起归零，统计06年元旦以后的预售许可证与销售量差额作为统计标准。因此我司的数据可能会与市场上现有统计数据出现比较大的出入。我司所有数据均以重庆市国土房管局公布的数据为基准进行统计的。
我司统计出2006年—2008年历史总存量为：2281.9万方。
2008年重庆市场新增销售存量为：711万方。

预测：2009年一季度新增存量为：47—93万方。

（六）开发存量预测
1、2008年全年开发存量走势图：

2、历史存量确定：
关于历史存量因为统计口径过多，而且数据大相径庭，因此很难准确进行计算。我司对于历史存量的口径统一的办法如下：从2006年元旦起归零，统计06年元旦以后的国土证放量与预售许可证差额作为统计标准。因此我司的数据可能会与市场上现有统计数据出现比较大的出入。我司所有数据均以重庆市国土房管局公布的数据为基准进行统计的。
我司统计出2006年—2008年历史总存量为：522万方。
2008年重庆市场新增销售存量为：-969.8万方。

预测：2009年一季度开发存量为：-200—（-285）万方。

（七）价格走势预测
1、2007年、2008年房价走势图：

2、07年08年各季度成交价格与全年平均价格偏离度分析

说明：

1、统计价格混乱，让我们预测时候失去很多辨别的准绳。如2008年12月我司统计出成交均价为：3761元/平方米，而房管局公布数据为：3541元/平方米。我司价格与搜房价格对比，相差不大。再此基础上，我们采用我司价格作为预测依据，但对于08年前的数据处理，难度甚大，我司依然采用官方数据。因此具体的价格已经不具有太大的意义，因此更重要的在于趋势的判断。

2、通过数据显示，07年与08年价格仍然具有很高的差异，在计算土地楼面成本时候，我们发现，07年二季度重庆市全市平均楼面成本仍然为459元每平方米。因此市场价格仍然具有向下行的巨大空间。

预测：2009年1季度房产成交均价：3488—3678元平方米

依据：

1、4季度放量下行后，楼市必将进入一个交易量下滑的局面。同时因为资金紧张局面对于大部分中小开发商来说，还是不能得到有效解决。因此房价仍然将进入下降通道。

2、但过完年关以后，开发商资金压力相对减轻，同时基于节日因素。我们认为价格异动幅度将会减少。

3、我们采用我司的统计数据来做预测的基础，同时给予了3—8%的下降区间。

（八）宏观经济政策

我们对09年一季度国家对宏观市场调控政策性的判断是基本不会出台。利率有可能向下调整27—54个百分点，准备金有可能调整0.5—1.5个百分点，当然这也要取决于国际市场的环境变化。