中央政府救市，房地产行业变向？

在一场让人心烦意乱的争论中，我依然没有找到答案。最近一段时间，对于国家宏观经济政策和行业走向，我更愿意沉默，或者我更倾向于悲观。从一个政治经济学的坚定信仰者转变为一个市场经济学的信仰者，转变是巨大的。

也许是过于清醒或者杞人忧天，在中央政府4万亿财政政策出来后，我再也没有为中央政府的政策做出独立的解释和思考。在所有人都欢欣鼓舞的时候，我潜意识里面总有某种疑虑和担心。很仔细很平心静气的看完了中央政府的10条救市政策以及中央政府的中央经济工作会议新闻。

在今年上半年我同一个教授发生激烈争论的时候，我的观点很明确而肯定，我相信中央政府一定不比我们个人愚蠢，他们一定知道或者至少意识到某种情况将要发生。所以对于股市、对于楼市、对于经济，他们都会做出一种比我们所有预测更高明的判断和决策。今天所有的判断虽然证明我当初的判断是准确的，但是我依然兴奋不起来。

在相机性博弈的时候，我们是否已经强大到能够将美国人做不好的事情做好，美国次债危机可以说是人性的贪婪最终造成的，我们的执政者或者我们的社会管理者、经济管理者是否具备了这种高尚的人格和高尚的道德操守？我确实进入了一种迷茫状态。在中央经济工作会议中，关于金融问题占了一半的主题，我不知道我们是否已经找到了一种医治今天美国金融问题的良方。但有一点不可否认，我们在华尔街或者西方金融界大肆招聘欧美金融人才这个不争论的事实，并不能说明我们已经找到医治今天金融创伤的良药。

我们的观点是，四万亿是用我们子孙后代的福利来掩盖今天的窘境，我们不认为经济低于8%的增长会给社会带来巨大的灾难。是的，我们的社会在世界经济转向过程中，在阵痛，但是世界性经济到来，又有谁不痛呢？也许这个时候，更是比拼智力毅力智慧的时候，而不是做相机性挑逗性所谓的智慧策略。

而对于危机旋涡中的房地产行业，我们的观点是我国体制设计中的两大缺陷形成了今天的房地产危机：一是人口城市化和土地城市化非同步进行，造成城市土地资源短缺而形成的需求性房地产繁荣，这点本质是没有改变的，只要我们现行的国土政策不发生大的改变，房地产行业将持续进入需求旺盛期。今天的房地产调整仍然是个短期调整策略，城市化在今天看来，还会向前推动，城市化仍然是经济增长一个强劲的动力因素；第二是我们对商品房设计体系的不合理，我们原则上是设计80%的人住福利用房，20%的住商品房，但是我们福利用房市场供应量却不足20%，也就是我们用了80%的福利用房市场的需求量去应对不足20%的福利用房供给，因此制度性寻租就不可避免，福利用房最终不能让这部分人享受的关键点在于福利用房的供求关系错误，如果当真正有80%的福利用房供应的时候，福利用房的权利寻租动机将大为削弱，同样如果仅有20%的商品房供应和20%的商品房需求对应，那么商品房市场的异动同样也不会发生剧烈变化，也就不会有今天我们所必须面临的困境。

9000亿的政策出来后，这让我想起了去年高房价的时候，总理从新加坡回来以后发表的关于福利用房市场的观点，在今天看来得以执行。让80%的需求去应对80%的供应，这是一个有效的改善市场的良方。但今天房地产行业的问题是，20%的需求市场已经拥有80%的供应量，这中间供需结构如何进行平稳而有效的转换，是关系整个行业发展的一个决定性甚至是致命性的问题，如果一旦转换进行不顺利，那么这80%的供应中，大量的成品剩余或者半成品剩余将大量涌现，也就是城市中将再次涌现大量的烂尾项目，政府如何在这个方面进行决策和权衡，将对这个行业发生根本性的改变和决定。

我们顺着这个逻辑推论继续前进，如果80%的需求对应80%的供给，那么今天的问题便回到了我们不得不面临的第二个问题，就是以前大量的商品房剩余供应完成以后所产生的社会影响。也即当福利用房产品不再稀缺，不再成为权利寻租的重点对象的时候，那么今天我们已经供应的这类产品的价值衡量问题。这最直接的变现就是今天小户型市场的价格以及市场价值反映问题，我们探讨的市场价值是通过出租反算的投资回报概念，如果现在一套商品房的月供是1000元，而对应的福利用房市场租金只有200，这中间发生的结构性紊乱，对于需求市场，对于供应市场的严重影响，我们是否已经思考好了。

基于上面的分析，以及上面所提及的问题的后果，我们并没有明确答案，但是问题已经呈现出来，而这个问题或许将成为未来3-5年甚至5-10年之间，都必须时刻面对这个问题的时候，我们依然表现的有些疑虑或疑惑。