加载中…
【踩盘日志19】恒大华府—重新界定重庆豪宅的标准
(2007-10-24 11:13:50)
标签：
房产恒大踩盘华府豪宅重庆 |
从秋水长天出来后，顺便看了看宝嘉项目，这是一个中庸而谨慎的项目，没有什么特别的亮点，因此在短暂停留后，我们决定去看恒大的项目和金科十年城项目。
一打听，恒大的项目和金科项目现场都没出来，于是赶往步行街去他们外卖场逛逛。恒大项目的外卖场设在金源饭店。
在酒店设外卖场已经没有什么新鲜感了，太多的开发商早就干过这种事情，所以自己倒也没有特别在意。
因为场所限制，从外卖场的情况显然看不出这个项目和以往来这里的项目的特别的差别。飞龙和甲方有熟人，一来我们就开门见山的说明了身份。邀请售楼人员给我们介绍介绍。自己一向看盘不习惯在外卖场看，因此尽管销售人员讲了很多项目的数据，自己记住的也并不多。
项目地块并不大，当然也不小。项目分成了两个组团，一个组团是洋房，一个组团是小高层，中间有个人工湖泊，据说有7000平米的水面，这在重庆目前楼市自然相当的少见。规划并不奇特，只是看了周边道路关系的情况下，对小高层的分布觉得有些质疑，这种质疑更直接的说，来自于产品的定位。
在自己的职业生涯中，对别墅高端产品参与相对比较少，对洋房的分析也源自去年，项目要做洋房后才开始关心的。从这点来看，笔者对高端客群的理解信心不够，因此在以前分析项目时候，最多的方法就是用现象去解释结果，在把结果理解为原因这样的循环解释。
这个项目显然是一个大胆的项目，全项目总共约1400房屋左右，每套房屋的面积都在200多平米以上，而且全是平层。这个产品2004年在广州华南版块就出现过，据那边的朋友说，当时星河湾推广这个户型的时候，老板自己想了个黑有意思的广告“大房子，大车子，大美人”，呵呵，相当有意思的广告，也相当深刻的广告。
显然这个项目不是一个简单的项目，因为在全国一片质疑声中，他们不仅绕开了7090政策，还可以做出这种极端的大户型，极端的有点另类。
恒大打算做成精装房，棕榈泉的清水高的已经达到7000左右了，把装修算上，显然差不多要上万了，这个项目，按照这个定位，或者光看定位来说，其价格显然就会比棕榈泉高。也就是每套房子最少总价也都会有250万左右，这个价格至少相当于重庆现在最好的联排以及中等一点的独立别墅的价格了。
其实不用去质疑这个项目定位的合理性，也不用去质疑其市场接受度，哪怕这个项目修出来后效果很差，我们也不用去怀疑开发商会把他变成烂尾楼，比华利豪园在这之前已经很深刻的给我们说明了这个问题。也许开发商压根也没有去想把这个房子卖的一套不剩。奢侈品营销要真正做到零库存，恐怕还只有劳斯莱斯模式可以达到了。
棕榈泉曾经界定过一次豪宅标准，就是高层也能有豪宅，但是这一次恒大给棕榈泉开了个玩笑，就是高层大户型才能算豪宅了。150平米与250平米相比，显然显得有点寒碜。
这并不是一种我们已经见过的生活模式，这点在售楼人员身上表现的相当明显。就是为什么放弃别墅而接受这种豪宅，但是通过售楼人员介绍，在重庆还是有一些客户比较接受这种产品。
这是一个多元的社会，也是什么都行的社会。而什么都行也本质来说，是一个妥协的行而不是绝对的行，因此按照绝对理论来说，这个项目这样的定位，在产品上应该还有很多值得推敲的地方，但是在今天绝对的行已经没有了，缺陷是经常有的，关键要看你的主导面是否能够被别人认同。这点让人想起了莫斯科哪个经典的百万富翁俱乐部。或许这才是这个项目给我们最为深刻的意义，不在于你有缺陷，而在于你有多大的自主性。不在于你要去迎合多少人，而在于你有多少自主的东西，让别人来向往你。这或许就是这个项目的生存之道。
喜欢
0
赠金笔