(四)、如何将公共资源私有化

在讨论公共资源之前，我们有必要把公共资源进行一个简单的分类，既这个公共资源是天然公共资源：如自然公园或者自然保护绿地以及其他的天然生成的公共资源；与非天然公共资源，比如学校医院超市公路等等，需要人工打造才能起到作用的公共资源。

对于前者，公共资源的价值主要体现在两个方面，一是他的规模，二是他的独特性。越是规模大的公园，其人群覆盖范围越宽广，同时也就表明，他对区域的影响主要体现在它吸引人群的数量上。如果我们把城市理解为人群的聚集地的话，那么他的作用就是对地块的城市化属性进行影响。而自然资源的独特性与唯一性，往往是区到该区域的人流的特性与层次，他的独特性决定了它对那一个层面的人群具有很强的吸引力。换言之，他是对到本区域的人流进行一个客观与自然的人流筛选与甄别的作用。

对于天然的公共资源。前一个方面往往不能成为吸引人到开发项目所在区域的动机，而后者往往是人们到该区域的一个主要动机。而其特性的大小，也会决定人流量的大小，这里与规模方面的作用存在重复作用，而规模往往是一个容积的概念，即可以有好多人能够到达这个区域，并能得到愉悦，因此规模在这个方面成为特性因素的一个附属因素。因特性的强弱，决定了人流的意愿，而规模的大小，是对特性因素的一个修正与界定。因此我们在对公共资源效果进行分析时候，要对这两个要素进行分别界定。

一般而言，对于大盘开发来说，更多的机会是面临的这种资源问题。因为一般的大盘都集中在郊外，城市痕迹很淡，主要是以自然环境为主。因此大盘能够有效运用的也是这些要素进行营销。

而在大盘的运营问题上，往往会对这两个因素进行取舍。因为政府割让一个土地给开发商运营，其公共资源的规模是非常有限的，而资源的独特性要素往往并不充分（过于充分的独特性要素，往往形成国家自然资源保护区，不允许进行开发0，因此开发商必须依据地块与城市关系的剖析，辨别出本地块自然资源在未来一段时间内，对城市的价值所在来判断项目的公共资源的价值。

在对公共资源的价值进行分析后，我们便需要对公共资源的影响程度进行分析，营造公共资源的独特性与珍惜性。在这里我们需要注意两个问题，就是作为大盘的自然资源，一方面需要吸引城市公众，同时另外一方面也要与开发项目的属性进行有机联合，让公共资源成为人们居住的一个动机。

另外一个大类是人造公共资源，这主要体现在项目的城市化属性方面的一些要素。如公路、人生活生存的一些基本或者必须具备的行为资源，如医院，学校，超市或者其他的与居住在本区域的居民日常生活密切相关的一些资源。这些资源由于政府在销售土地过程中，并没有形成，因此需要开发商去形成。

要形成这些资源是需要成本的，这里开发商首先要考虑一个成本是边际成本，因为这些公共资源从某种程度来说，属于项目的私有资源，营建私有资源与公共资源的边际成本差能够在销售中得到弥补，同时也要进行可行性分析，就是我们的私有公共资源能不能外化成社会公共资源，对非小区的业主产生强烈的向心力。这是需要开发商进行反复思考与斟酌的。

（五）、私有资源公共化问题

在上个问题上，我们其实已经分析到了私有资源公共化的方向问题，在本节笔者将对私有资源公共化的策略问题进行重点探讨。

在城市属性强烈的公共资源要素，往往是构成人们居住的主要动机因素。这些要素包含：道路、交通工具、医疗地点与单位、学校、金融工具、生活超市等等。这些要素往往成为制约开发行为的关键性因素。

大盘开发，实际上一个行为是城市农村化动机的行为体现。也就是我们要把居住在城里的人，拉回到乡村时代，但是城市所固有的一些优势，让人反过来去接受乡村生活难度太大，因此理想的地步，就是大盘必须具有城市与乡村两者的公共优点，虽然不能达到及至，但是一定要到人们可以接受的程度。

这里要反过来思考，人们为什么要居住在城市里面，也就是城市的优点到底在那里。回答这个问题，我们将不得不借助经济学与行为学的观点来证明。就是人在城市里居住的第一大动机是经济因素，因此城市有足够的供给能够使人们居住更为舒适，而要享受这种舒适的生活，人们必须在经济上达到一定的高度，而这些高度只有城市能够给予人们。于是人将不得不在城市里工作。城市经济的标尺是以时间为单位进行衡量的，也就是居住在城市里的人们的每个时间单位都是有价值的，这里用个不精确的等量带换来说明，也就是人在他的常态下，他的财富与价值是成正比的（这里纯粹从经济学角度分析问题，踢开一切非经济影响因素）。因此时间成了城市人非常宝贵的要素。但是城市自身也是有缺陷的，城市的第一大缺陷就是自然资源的缺乏，与生活对时间的强烈压迫感。而在城市里面是无法摆脱这两个问题的，必须要借助乡村来实现。因此这成为郊区化的显著动机。

因此在大盘开发过程中，郊区良好的生态景观与交通成为了最为主要的因素。如果在理想状态下，我们可以假设交通可以抹杀一切城市与郊区的差别。但是因为我们生活在现实状态下，所以我们必须要重视的问题就是交通的自身固有的局限性问题。

因为交通的局限，人们不得不转而寻求在居住区去解决城市居住的便捷问题，于是我们变有了医院，学校、超市等一系列人们居住生活的城市与商业配套。在我们分析完上面这些问题后，我们便自然得出一个结论：在大盘开发过程中，公共资源首要要营造的是大盘自身良好的景观以及道路以及交通系统，其次是医院，学校，超市，餐饮，娱乐等设施。

而对于如何将这些资源外化为社会公共资源这个问题上，第一个要素，仍然是我们的交通问题。这里涉及到一个商业设施对人流的自然覆盖区域，这个问题，笔者将放到专项讨论中去进行。