大盘操作，太多的决定因素与干扰因素。而对于营销，我们必须站在消费者的角度反思问题，就是消费者为什么要购买我们的房屋。本系列文章，将站在消费者的角度，试图从大盘的操作手段的原理出发，进行探讨说明。
 
（一）营销决策的思维出发点
 
挂在我们每个研发人员与营销人员嘴边的一句话是：消费者需要什么，我们就造什么？而在地产竞争如此激烈的今天，这句话几乎成了所有地产从业人员的口头禅。
 
消费者到底需要什么产品？这里有个有趣的故事，就是我们大部分的研发人员，在一边叨念消费者要买什么的时候，一边在盘算公司的经济效益帐。这里的有趣的结果就是，研发人员希望消费者喜欢他们认为消费者需要的东西，而不是消费者自己需要的东西。
 
中国法律与西方法律的最本质的差别就是法律意识的出发点，中国法律讲究有罪推论，即法院主观先认定你有罪，然后在让你聘请律师找出你无罪的证据；而西方法律讲究无罪推论，即法律主观认定你没罪，法院在审理过程中，需要找出你有罪的证据，方可判决。
 
一个小小的差别，却是一个本质的差别。引用法院判决的思维观点的目的，是想把这个思维观点运用到地产营销观点来说，这两者实在有太多的共同之处，而特别是在产品研发过程中。象上面的例子则是典型的中国人思维方式，但是经济学却是西方传过来的，虽然中国也有经济思维，但是在中国经济学作为一们学科，却是在近代社会才有的。因此我们得承认，在经济学领域我们不如西方人。
 
昨天和同事一起看一个项目样板房过程中，我发觉同事在看样板房过程中的思维意识开发商无罪推论，既我们在参观样板房过程中所有涉及到的问题，我们首先假定开发商设计的产品的合理性，而主观先认定消费者的不合理行为。虽然这个产品的确有很多的缺陷，但是这中间的一个主要问题，个人主观认为，开发商在产品设计过程中，也用了同样的思维做了同样的事情。但是现代典型商业法律案件的判决，已经越来越倾向于消费者无罪推论的方法来进行判决，因此我们的开发商与研发人员，应该对这个现象给予高度的重视。
 
从这个思维的起点来进行思维，是我们在探讨今后一系列话题的一个前提与基点，离开了这个前提与基点，我们的研发与营销，将始终站在消费者的对立面，而不是站在消费者的角度去思考问题与分析问题，因此我们最终设计出来的产品，在我们认为非常好的产品，但是消费者却认为是不合格的产品的例子便不胜枚举了。
 
（二）公共资源二元属性分析
 
楼盘是个什么样的词汇呢？听朋友说，设计万科17英里的设计师在中文词海里找不到一个词汇来进行准确描述。因此把它理解为围墙内的美论美换的世界。这里依然有个问题，就是这个盘有好大呢？楼盘之于城市是什么关系呢？
 
在当今中国城市化现状下，笔者将楼盘认定为组成一个城市实体的细胞组织。但是当一个楼盘大道自身就可以形成一个城市的时候，我们该如何界定这个楼盘呢？这里反过来有个词汇，城市是什么，什么样的规模才叫城市？人们生活在城市的主要动机是什么的问题？这些问题有点难以回答。而这些问题又是我们楼盘开发设计的根基与原点问题，这些问题不能解答，我们的设计师在设计时候，便显得左右摇摆。
 
在参观了中国很多大盘以后（包括重庆的大盘），笔者发现了一个有趣的现象，就是设计师在做规划设计过程中，对大盘的理解有两种与我们前面提到的疑问，有的设计师在做大盘规划的时候，是按照城市的思维来做的，他们的观点，大盘本身就是一座城市；而有的设计师确是按照城市基本细胞小区来设计的，再大的盘，也只是城市的一个部分，完全不能代替城市。因此前者更讲究与城市的分离性，强调自身与城市的对等地位，而后者更强调城市的融合性，更强调自身与城市的有机联系。虽然最后的作品都会体现出两者之间的共同点，但是显然两者之间的差别是明显的。
 
这里就存在一个包容与被包容的关系，即我们用什么样的心态来看待我们自己的项目操作问题。我们与城市的互补性与融合性，或者我们的独立性与分离特性那一样对我们有利。关于城市的起源与发展，城市学家氓福德与凯文林奇已经就城市的众多关系做了比较深入的剖析，而我们，一个从事具体地产项目操作的人应该如何看待两者之间的关系呢，这实在是我们应该反复思考的问题。
 
其实盘的大小界定问题，只关系一个问题，就是公共资源的配置问题。在这之前，我们首先要讨论的是什么是公共资源的关系问题。还有一个公共资源的界定问题，通常而言的公共资源，我们应该把他理解为城市配套资源，即适合城市人们居住的资源。但是这些对于开发商而言，无疑是一种不可控制的资源，其运行模式，也是一种不可控制的。而对于项目自身生存与发展所需要的资源，我们的理解为属于开发商可以控制的资源。
 
对于公共资源，我们首先要回答的就是，这个资源，对于谁是公共资源，在城市规划学上，有定义城市公园的覆盖范围，但是却是相当的狭窄，对于大城市，或者特大城市而言，城市公园仅仅能覆盖城市区之内的很小一部分范围。那么如果一个城市公园，对于起覆盖区不在本区内的居民，是否属于公共资源呢？这样的问题对于房地产商而言，也许不是个问题，但是这里有个他们关心的问题，就是公共资源的辐射宽度与范围。
 
从设计立项角度出发，将大型居住项目理解为一个小城市，强调城市的分离性的设计师，更强调自身公共资源的配置与城市公共资源的重复配置问题，也就是强调项目作为一个小社会的全功能配置问题；而将项目作为一个城市细胞考虑的设计师，更强调项目公共资源与城市公共资源交叉配置问题，而在解决这两者之间的矛盾时候，通常更为强调交通关系，对交通规划会尽量予以照顾，但是前者则尽量的弱化交通关系问题，更强调的是社区内的全功能满足问题。
 
（三）公共资源私有化与私有资源公共化的二元决策
 
其实在大盘营销过程中，无论是站在那种出发点来规划大盘，都面临这样一个问题。而对于一个大型项目而言，无论怎样也会面临资源的这两种属性的归依问题。也就是一个大盘内，无论如何，都会有区域公共资源。对于这个公共资源的合理利用，就成了大盘运营策划的一个非常重要的因素。
 
通常而言，一个项目要取得成功，因素是非常多的。但是公共资源是一个非常重要的决定性因素。这在重庆鲁能星城项目中，得到了最大程度的彰显，本来属于项目自身的学校配套，他将它外化为全市资源的配套，从而强力的拉动了项目的销售。而在奥林匹克花园宣传的时候，却是将城市公园纳入小区自身范畴，这是对公共资源运用的重庆非常典型的两个项目。
 
先举这两个例子目的，无非是想先用实际结果来证明笔者的推论，或者帮助笔者来进行论证。公共资源私有化，其实从人性角度来看，满足了人们一种贪占小便宜的心理，从开发商来说，就是提升了整个产品的综合性价比；而私有资源公共化，从表面来说，是开发商损失了自身利益，减小了项目的性价比，但是从对两个策略的现实运用上，我们依然能够找到合理性。
 
私有资源公共化的动机无非是增加项目所在地的人群，也就是地块自身城市化属性非常低，而将私有资源公共化以后，可以吸引区域以外的人群到本区域来消费或者旅游，从而达到提升地块的成熟度，强化地块的城市化因素，提升地块的土地价值的一个重要策略。因此将私有资源公共化的动机往往是项目与城市自身的联系不紧密，需要通过公共资源来密切二者之间的关系，从而达到开发商利益上的平衡。