(一)前言

这是一个涉及到城市的话题.用这样的一个标题来开头,也是现在整个地产市场的一个现状.在整个重庆城区内,东西向的声音太过微弱,而南北向的声音,在这很多年以来,一直是城市发展的主流.

几乎在重庆向北之前,南坪区就因为南滨路的成功,而让整个城市投资趋向于南坪,在北部新区8大金刚闹经开的时候,南坪区也在紧锣密鼓的筹划着茶园新城区的招商.到目前为止,北部新区拥有500亩以上大盘个数为16个,茶园新城为15个(前面两个数据依据非官方公布数据统计);在2004年北滨路筹划启动的时候,引来了招商、龙湖、华宇、金科以及今年的中海（对于北滨路而言，缺陷恐怕就是最大的地块被珠江拿过去了）；而南滨路则引来了和黄、阳光100、武夷滨江、喜来登、加上原来的海棠晓月向高端靠，因此南滨路也成了五虎并立的局面。

在重庆城市发展的前景问题，江北抢去了头彩，将CBD区规划中，价值量最高的商务拿去了，出于平衡起见，南坪把弹子石也变成了CBD的配套区，在中心商圈的建设过程中，江北区依靠自身地理位置与城市主导发展方向的优势，引进了大量的中端高端零售商家，欲与解放碑试比高的野心一览无余，而南坪也不甘人后，将协信、顺弛、万达引进来，规划的商业体量也不小于江北。

就这样城南城北的恩恩怨怨或许会在今后很长一段时间内持续下去，重庆城市的这个双城记，或许就是整个重庆未来一段时间发展的主旋律。

（二）、城市发展的资源与思维能力

从资源来看城北城南，应该说城北略占优势。首先从城市的地形特征来说，北部城区（江北渝北整个地形特征略）呈方形，重心居嘉陵江方向，向解放碑方向倾斜，渝北区成了整个北部城区的大后方；而南部城区则呈带形，重心居中，巴南与南坪的位置关系显然不如江北渝北关系那样紧密，因此整个城市的重心显得支撑不够足。

其次从城市的文脉与历史来看，江北几乎可以看成是老重庆的带名词，而南坪在10几年前还是一个郊外的概念。在85年成立国家高新技术开发区以后，城市面貌才得到逐步的改善，而巴南因为距离与交通的关系，几乎和南坪没有更多的交往关系，并没有形成一个统一的连接体。因此无论从工业企业数量，城市人口的数量，还是重庆人对城市的认同度上，南坪都略逊一筹。

而从城市发展方向来看，在重庆最早的大型小区加州花园开始建设的时候，大规模的政府工职人员北迁的时候，都决定了整个城市的方向，已经在向北偏移了。在南坪升格为国家高新技术开发区的时候，在江北也有一个国家高新技术开发区的北区。在CBD的行政区划到江北后，重庆市级机关大规模的搬迁已经不可避免，而大量的行政机关的进驻，客观上又加剧了城市资源配置的进一步倾斜。

老的江北城自身就拥有比较丰厚的人口，以及比较宽的城市建成区，因此江北区的建设思路相对比较单一，即大力发展观音桥商圈就足够；而南坪区因为自身城市规模较小，如果只单一发展一个城市点的情况下，要迅速的提高速度，改善城市面貌几乎是不可能的，而在现代经济体系下，如果点越小，自身要生存的难度就越大，客观情况迫使南岸区必须要多点建设多点开花，而因为整个城市发展的重点不在南部，所以南岸更多的是靠政策的默许与自身的资源体系进行优化组合，进行城市建设，于是我们便看到了南岸区左右不定的发展思路，一会重点打造南滨路，一会重点打造主商圈，一会又是茶园新城区建设；因为多点建设，加上本身资源十分有限，因此南岸区给人的感觉总是有点飘。这造成实际的各个区域的资源配置都不充分，各个区域的打造效果都不十分突出，以新南湖片区为例，这个区域地势比较平坦，土地比较充分，但是整个区域现在的城市建设与房地产开发水平，受制于城市基础设施的影响，而迟迟看不到春天，到今天形成了这个区域将来全是道路加小巷的格局，实在有点可惜了这块土地。反观江北区，因为受到市政府规划以及现实客观条件制约，只能发展观音桥商圈，因为用地有限，所以就必须将土地价值最大化，所以从总体来说，观音桥商圈无论从城市建设的角度，还是从招商引资的角度来说，都强于南坪区。

最后是行政资源配置方面，因为大量的行政机关单位北移，出于本位主义或者其他原因，自然引发整个城市资源的配置的重心倾斜，加上江北区的政府资源的，实际上江北的资源配置应该远远强于南岸区，加上市级机关人口带去的消费力，所以江北在城市发展过程中，没有出现南坪的情况，也是很正常的。

（三）房产开发之滨江战争

用战争来形容这两个区域的竞争，一点也不过分。客观的说，重庆2007年的房地产绝对是个江景房年，所有的眼球都离不开这个区域。而在江景房中，除了沙滨路的瑞安外，其余的有影响力的开发商都集中在了南北滨路。

在滨江经济上，南滨路可以说是占有先发优势，首先是地段，南滨路的对面是渝中半岛，这种天然资源是北滨路没有办法去想象的，其次是时间问题，南滨路几乎就是重庆滨江休闲的带名词，这里云集了大量的餐饮娱乐商家，而生意也做的红红火火。北滨路则因为政府发展方向与重心问题，直到2002年北滨路通车才提上议事日程，而这又受制于工厂搬迁与城市拆迁的问题，迟迟不能启动，加上自身资源的欠缺外，还有就是江与江的区别，虽然在重庆人心目中，嘉陵江与长江差别并不大，但是在外地到重庆来的人或者外地人心目中，差别还是有的。

区域的历史，往往会决定区域的未来，这一点在南北滨路的招商中得到了最充分的证明。北滨路上的商家几乎都是以住宅产业而闻名的，这中间出了个龙湖稍微具有一些商业优势外，其他都几乎全是从事住宅产业的（金源MALL到现在看起来，越来越象一个错误），从已经公布或者得到的资料来看，北滨路也是一个住宅区云集的地方，而南滨路则走了一个完全不同的方向，和黄将肯定做一个大的商业MALL，而五星级酒店将多达5个，有国际知名的喜来登，有和黄的酒店，有阳光100的，所有这些都是商务的一个典型支撑，与酒店相衔接的就是这个区域的投资性物业的密集，如喜来登的商务公寓，以及将来和黄出来后，一大堆的跟风商业。

滨江路能否形成一个商业中心，和黄什么时候能成功，也许南滨路就什么时候可以看到规划的成果，但是南滨路的成功需要很多的支撑要素，首先就是城市道路与桥梁的建设。从地形特征来看，南滨路的道路问题解决起来难度不小，现在整个南滨路的人流入口都这么几个口，但这些入口的同时也还是出口，要大规模的人群到这个地方来，公交系统实在是一个必须要解决的问题，现在的问题不排除各个项目自身用道路同中心区连接起来，但是南滨路作为主要疏散道路的宽度却是个问题；第二个要克服的则是南滨路人流来源的源头问题，如果没有其他大桥做支撑，靠着现在的连接道路，南滨路人流来源始终会是一个问题，虽然菜园坝大桥通车后，人流可以直接从两路口方向进来，但是问题的另外一个方面就是两路口本身也是一个堵点，到时候更多的车流涌向两路口的时候，这个地方的交通如果组织不好的话，那么依然会是个问题。而无论从哪个点来看，要走出南滨路都需要大量的距离，如果不能用轨道交通或者铁路交通来组织人流问题，人滞留这个区域的时间就是个问题。

相对而言，北滨路的压力要相对小些，但是北滨路面临的问题就是本区域住宅放量过大所产生的问题，而产品的结构比较均质化，卖点比较单一的情况下，如何将这个市场培育起来，实在是一个不小的难题，同时现在的江北也面临多点建设的问题，区政府搬迁后，城市向东发展与滨江路的冲突问题，如何有效协调这两个区域，避免走南坪已经走过的线路，将是江北区思考的一个重点。

所有这些，南滨路北滨路的商业住宅，都将在2007年亮相与展开竞争或者撕杀，北滨路华宇与金科都已经开始销售了，南滨路和黄与喜来登也已经启动销售了，虽然目前来看，都还不错，但是战斗才刚刚打响，结局还早的很。

（四）大盘比拼
渝北经开区15个500亩以上项目（江北农场方向还有项目未计入本数字），南坪区16个500亩以上项目，从项目的数量来看，两个区整了个旗鼓相当。但是南牝区的大盘主要分布在两个区域，一是茶园新区，二是渝南大道沿线。北城区域的大盘基本都已经亮相了，没有亮相的只有金科石子山项目与龙湖大竹林项目要重要一些，而茶园新区则只有天龙与同景国际新城已经亮相，据说07年鲁能的领袖城会亮相。

北部新区，经历了若干年的阵痛后，政府已经在开始反思，在为整个区域的基础设施配套做功课，而茶园现在这一切，还没有提上议事日程，渝南大道也只拥有交通优势。只拥有这些，来做地产开发是远远不够的。

因此在大盘的竞争角度，城北起头，城南接力，但是从发展趋势来看，城北优势更足一些。

（五）结束语
本文只是笔者即兴之作，中间估计应该有数据的出入或者不准确甚至错误的地方。甚至有可能推推导的原理与思维方法都有可能不准确。不过相信所有的读者都是聪明的，能够用批判的眼光去阅读，同时欢迎朋友们将文中错误的地方指出来，大家共同来分享知识的力量。