对中国海外的理解，是因于原来公司的同事说起与中国海外的交流的细节，以及对土地的理解的态度，在之前，曾经专门写过一篇文章，关于中国海外对土地的理解的文章，按照同事们的描绘以及自己的理解而做出的感受。

 

在深圳，我们看盘的主要对象仍然是万科，中海几乎是被内地人所忽视的，但是绝对是应该尊重的一个同行。

 

香密湖1号地块，这个当时全深圳土地标王，以中国海外这样庞大的国有公司尚不能一口气吃下来的地块，可以想象这个地块有多昂贵，在购买土地的时候，政府已经对地块的实用性能作了规定性的约束，就是一定要建高层。

 

香密湖版块，这个目前深圳拥有最好的自然资源版块，这个深圳市中心几乎是唯一的可以用来开发的地块，土地的稀缺性极为少见，而香密湖是深圳最大的内湖，则是深圳市唯一的。

 

对这个版块的认识，还是源于2002年那时到深圳去参加秋交会的时候，那时的香密湖的城市配套设施还相当的不完善，而房地产开发也还没有蔓延到这个版块，从土地状态来看，哪个时候的地块还应该属于生地状态。开发的条件并不非常好的好，那时的波脱菲诺还属于建设期，华侨城对湖面与湖岸的精细化处理后的感觉，远远强于当时环境较差的香密湖。

 

还依稀的记得，当时去看的时候接近中午，旁边稀落的工地，没有经过整治的香密湖，湖面满是一些水草类植物，一个自然的岸边长满了野草，湖水不算清澈，加上一些电缆步在空中，整个环境确实不能给人太多的华美的感受与梦想。

 

然而随着地产的开发进度加快，深圳市疆域的不断扩大，原来曾经的冷落区域变成了现在的最为黄金的地块，据现场的销售人员给我们讲，当时这个地的地价创记录的达到9.6个亿。不得了的一个数字。

 

这样高的地价，这样稀缺的地块，这样唯一的自然资源，按照对地块的自然理解，这里一定是高附加值产品。然后约束条件则有点让中国海外头疼。地块有些自然的坡度，大概高差会有10多米，因为是站在后面的高层看前面的建筑感觉的，因此不能说准确。整个地块与香密湖的关系是略有些带狐型的相接，前面还有一大块城市公共绿地。项目地块先与公共绿地相交，然后在临湖边，也就是项目地块与湖还有一段空间距离。而最前的地块上的低层建筑，应该是能够看到湖的。

 

对这样的地块，笔者并不想去猜想或者设想自己会怎么做，让我们先看看中国海外怎么做的，也许更简单直接，在最前面的地方，设计了整个项目的楼王，两套联排别墅（政府规定，不能做独栋），应该是最豪华的别墅了，第一排完全是联排别墅；第二排第三排也是联排别墅，第四排做的是叠加别墅，第五排是高层建筑。

 

站在高层建筑中，看前面的产品，应该来说是有瑕疵的，但是前面三排联排别墅用了第四排叠加别墅来封闭高层的视野，虽然高层住宅能够看到前面三排的屋顶，但是不能看见室内活动，有效的保护了前面三排价值量最大的产品，而第四排，原则上可以建多层洋房与叠加别墅两类产品，中海选择了价值量更高的别墅，一是因为保护整个项目豪宅的品质，二是减少项目内的人群阶层，用这种珍贵性来淡化第四排叠加别墅的私密性不强的问题，第五排的高层，则做了一栋复式与一栋平层，都是大户型的，最小的户型也在130平米以上。有点相当于广州的朋友给我说的因为国六条的限制，开发商开发的一种高层别墅产品，这样从整个项目的纯粹性与完整性而言，保持了入住项目的主人的珍贵性，整个项目的品质影响弱化到最小。

 

用这样的产品形态来适应或者叫顺应地块的地理肌理，巧妙的规避政府的硬性安排，在地块的处理上，力图让他遵循地块本身应该具备的价值与形态，中海无愧是个中高手。