在到珠海之前，就听说在珠海产生了一个400万方的大型项目。这那里是一个项目，按照100平米一套，没套住3个人来计算，这是一个12万人的城市，已经不是一个城镇的概念了。

 

这其实仍然地块属性单一的项目，因为城市的变迁，政府的搬迁，这里规划的就是一个城市。一个陌生的地块，几条交通路线组织下，形成的便捷的交通系统。因为区划过小，这个地块几乎就不能进行有效间隔，因此我们只能把它形容为一个综合性的地块。

 

因此要找复合性的非居住区的大盘，在我们此行尚没有寻找到。非居住区的概念可以是商业加住宅；商务+住宅；物流+住宅；工业+住宅等等若干模式。而构成这样的地块的符合性影响因素，一般为区划三角地带，从原则上可以说是多方管辖，但是现实确实多方不靠的这样的一个局面。

 

这样的大盘，在我们考察的视野范围内，还没有出现。我想这样的项目，要挖掘的话，无非两个方面的影响因素，从项目经济效益来看是商业建筑与居住建筑的体量与对比关系，而从商业的角度来看，主要是商业定位中的业态归依问题，以及业态确定后，后期经营可行性与盈利能力问题分析，而对于这种地块的住宅问题，主要要探讨的就是如何有效提高土地的地价问题，在具体的项目问题中就是如何提升项目的楼面价格问题。而对提升项目楼面价格有两个方向，一是单位面积下容积率既定的楼面价格提升问题，二是不同容积率下价格提升的比较收益差问题，具体而言就是比如1的容积率下楼面价格的综合价值与3的容积率下楼面价格的综合价值问题。如果从居住的属性来讲，在这种地块一般不适宜建筑高端产品，因此如何在提高容积率，并在高容积率下提升项目的楼面价格就成了这类产品的关键性因素。

 

而商业问题的解决，主要衡量因素，一是项目项目的交通体系问题，这里面有三个问题，一是项目的远交体系，二是项目的环绕体系，三是项目内组织体系。第一个体系需要公共交通运输来解决，第二个体系依靠公共交通与私家交通系统来组织，第三个体系就是项目圆区内的自组织体系的组织问题；二个因素是项目自然资源，以及与自然资源相互与商业的融合度问题，以及依靠这种特色资源组织特色商业的可能性探讨问题；三是纯粹依靠项目的交通体系与土地的地租问题解决的成本优势型商业问题；四是城市居民惯性对地块的认知问题以及价值性与情感性偏差问题的处理。

 

这四个因素都是商业定位的决定性因素，其中第四个问题，可能会因为前面三个问题有所改变，但是也不能忽略历史因素的影响，而这在某种程度上反而更加重要，因此考察城市的人脉与历史的传承关系，也就是商业除了经济规律外的特别重要的事情。