在开始接触地产理论的时候,那时侯接触到的理论是产品模式要适应社区模式.因为那时因为还没有大盘出现,所有地产项目都是小地块操作,而城市区划更多是按照街区去组织与梳理.因此这个理论在当时颇为流行.依照这个理论模式,自己当年在科尔国际项目在重庆第一次提出了CBD的概念,后来这个概念被浪高沿用,加以推波助澜,在到2003年时候,重庆规划中央商务区,打造城市CBD后,这个概念被迅速普及.

 

提及这个案例并不是要表明笔者当年的辉煌与英明.这里要说明的是,每个概念后面的规划支撑与社会因素支撑.科尔国际开始销售时候,南平的规划已经基本出来了,步行街,商业中心,炸山修滨江路等所有东西已经明确下来了.而沿转盘周围,已有金台,昌龙,专业写字楼,而江南明珠与其他中心区的单体住宅，商住现象比较普遍，加上即将建设的浪高的酒店与写字楼与天龙的一栋公寓。综观整个区域，其实已经间接形成了一个商业行政区的模型。

 

从区政府的角度来看，浪高的出现在当时无疑是一种巨大的形象工程，确保浪高这个品牌的成功，是南平区政府树立形象的重要工程，因此科尔国际一提出这个概念后，马上得到周边邻居与政府的认同，而科尔国际也借这个概念实现了良好的销售。

 

但是当今地产时代，已经是大盘横流的时代。大盘从体量来说，已经不再是一个街区或者社区的概念，其根本上就是一个城镇，因此早先的理论在现在已经没有用武之地了，这个概念也被自己放进了记忆的博物馆里面。

 

再次参观华南版块，因为之前对项目的长久的迷惑，或者叫困惑，一直不能得到解释。所以也就带着些问题去观看，最先的时间顺序是深圳，在城区内，深圳是没有大盘的，而在关外则有一个桃源居，这个项目是野外横生的一个项目，在目前还无法找到合适的理论去剖析与解读。再到珠海，这个大盘则是一个城市的概念，因此也无法用常规的地产理论去分析。然后转到华南版块，看完碧桂圆、雅居乐、华南新城、锦绣香江、星河湾等项目以后，突然有一种感悟。

 

一个有若干个大盘组成的区域，在政府有意为之，开发公司有意为之的情况下，当华南版块这个区域开始界定的时候，就明确规定了这个区域的属性属于居住属性。从现象反推政府的思路里程，应该是面对碧桂圆的成功，与看到广州区域内供应的土地市场的困境，要为广大广州市民营造一个居住氛围非常好的区域，在广州市区内几乎不可能，因此广州市政府与番宇区政府与当时的开发商共同谋划，在一个城市的远郊区域去营造。政府提供土地已经相关政策优惠。开发商提供开发产品，共同打造这样一个高尚居住区。这之后，政府履行了诺言，番禺也由一个县级市变为广州的直辖区，在变区以后，番禺的基础设施得到迅速的改善，而华南版块也在开发商的共同努力下，得到良性发展。

 

做上面与地产无关的分析，只是为说明一个问题，即当初政府规划华南版块的时候，这个版块的居住属性是得到两方认同的，一是政府体系，包括广东省政府，二是广州市政府，三是番禺县政府；二是得到投资商认同的，就是共同拿地投资的这些项目。不可想象，没有政府的大力倡导，会有这么多开发商在同一时间内，到一个陌生的野外去拿几千亩地，因此政府在这里面的作用是显而易见的。

 

在一个双方认同后的区域属性里做产品，因此所有投资人在进入的时候，几乎没有犹豫，概念与思路非常明确，就是做住宅产品，做一个有环境的居住产品， 从市场表象来说，整个区域内项目的容积率都不高，商业体量比例都不大，各个项目没有大规模的做城市基础设施建设，而规划的产品形态非常简单，除了高端的别墅产品就是次级的花园洋房产品，再接下来就是高层产品。而户型面积区间并不广阔，可以这么去界定，就是按照一个舒适性的产品来进行建设开发。

 

这是一个区域属性非常明确的集体项目操作思路，剖析这个项目的目的只是想说明，在大盘操作中，我们虽然不用去理会社区模式与产品模式的关系问题，但是我们却应该去理解城市与版块之间的关系，就是理解区域在整个城市中的属性归依问题，只有了解了这个东西，我们项目操作思路才会比较明晰与简单，而不去理解这个东西的话，就会陷入混乱与不知所措。

 

而影响版块属性归依问题的因素很多，首要的是城市需求因素的影响，如上面华南版块的成立首先是因为广州城市的需求因素的影响；其次是政府规划体系的作用，在这个方面，参与政府的体系与部门越多，版块属性也就越确定，否则则可能存在各级政府对这个区域属性的界定不清晰的情况下，开发商受到多头信息的影响，在操作中出现思路的左右摇摆；三是依据城市土地收益问题进行分析，这里不提城市土地价格这个指标，因为政府在衡量收益时候，或者在做城市资金流规划的时候，一定会考虑当期收益与长久收益，一次性收益与循环收益这个法则，而在这一点上，往往各级政府部门的思维不能达到高度统一，上一级的政府往往更看重较远时间的问题，以及与他管辖区内的其他区域的平衡问题，而次一级的政府部门，则要应对每年的绩效考核问题，因此眼光也就更短一些，而在开发商分析这些政府部门意图的时候，规划要素是第一要素，但是也要考虑任期内的政府行政指标考核因素；第四点则是城市拓展的方向问题，这个问题，是个多方搏奕问题，就是政府，开发商，市场的三方搏奕，华南版块能成功，是因为在当时不存在三方零和搏奕的问题，而重庆市内，从目前的角度则是一是正和搏奕，但是三方更多时候是处于零和搏奕的这个范围，因为按照重庆目前整体招商水平来说，各个区域平均分配，都不能达到饱和，因此存在着区域与区域之间的相互竞争问题，这个问题会严重影响到政府决策时间与决策的坚定性，政府在这个时间内的短期战略往往重于长期战略，而决策的摇摆性往往会随着政府引进某个大型企业的入住，而改变其原来的政策，或者将原来的政策普及化，让个体优势变为共同优势，这就让早先进入的企业狼狈不堪。

 

因此区域属性的归依，最好的解决办法是系统的处理，就是政府体系解决与投资人，因为重庆市场的现状，建议发展商还应该仔细研究市场的反馈信息处理，发挥市场检验功能，这样才有可能作出更为恰当的决策与实现更为安全的战略。