融科给自己的第一印象是“在蔚城在一起”，但不是让这个广告词让我记住这个项目的，能记住这个项目是因为一个非常要好的朋友在里面上班。

 

这是一个围墙内的企业。以前知道的只是联想，中国电脑第一品牌，做房地产，如果不是因为在广告上深刻表示联想背景，我想，我会对这个盘，陌生如同路人。

 

这个地块应该说是充满灵气的一个地块，里面的湖泊清凉而温润，有点象一块翡翠镶嵌在北部新区的这片热土上，湖面还比较宽，形状也不错，弯曲蜿蜒，符合中国风水学中的曲则吉的原理。地面的自然高差不大，也没有精确计算过，估计会在10米以上。

 

在2004年的时候，在做一个项目的提案的时候，曾经专门分析过水景房的建造。一直认为湖是居住形态中的最佳水资源。而传统湖边营建的房屋也一直是豪门府邸，这可以从古圣先贤那里得到应证。

 

湖边还有个小小的缓坡，坡度不高，但看起来与湖泊唇齿相依，不可分割。旁边有几条规划中的城市道路，周边邻居也还行，不远的地方是龙湖，旁边有腹地，应该说蛮不错的。

 

听说融科的老大是万科出来的，万科非常有名，但是的确好象没有看出万科在某个具体方面给我们展现出了为人称道的才能。在我的印象中，有点象重庆的龙湖，企业非常好，但是我们要具体去找某个显著优点的时候，却有点犯难。

 

做房地产，自己还是一直认为，应该首先吃透地块，不知道当时融科的人，用了一种什么样的方法去解读这个地块。把这个地块如何与龙湖地块，腹地地块，以及爱佳丽都，协信地块的比较的。而在战略分析中，对竞争对手的战略推理是如何进行的。同时对整个城市理解到底到了那种程度。也就是说，在项目论证时候，是否抱着尊重，严肃，严谨、理智的态度去研究这个地块的，这些我们不得而知。

 

（一）、战略失败导致决策失误

 

不明白联想进地产行业的动机到底是什么，或者说联想进入地产的战略是什么，来谈这个命题就只有纯属猜测。

 

如果联想多元化经营的目的是为了在房地产高速发展的路上，获取行业的高额利润，而将房地产作为一个短期融资渠道的话，联想应该选择的地块，不应该是在北部新区，而应该是闹市区里的旧城改造项目，因为只有这些项目才符合项目短平快的操作，并且不需要太多的技术含量，只要房子造出来，不出现大的技术故障，销售就不是一个问题。

 

如果联想想将房地产作为第二个主营产业的话，那么联想依然不能拿这么大的地块，并且不能拿该地块。房地产行业中，盘越大，技术含量越高，规模效益与技术含量在这里不成正比，在这种情况下，联想应该承认自己是新手，不管我们操盘手技术含量有多高，但是对于决策层，始终是新进入的。李嘉诚在谈论房地产时候，用的六个字实际只有一个词，地段。在新企业进入的时候，最好不要选两面性比较强的地块，因为这种地块，一旦决策走向了市场的另一面，那么就将永远无法回头了。从这个角度而言，联想应该拿的地块是冉家坝版块，而不是高新区。

 

但是如果要来解释这个项目的话，这两个理由都不成立，因为他们是建立在科学论证的情况下，才会有的战略选择，如果是战略选择，那么公司应该有足够的思想储备，这种问题是不应该犯的，所以我想联想的战略失误或者是决策失误，是联想在进军地产的时候，不知道自己的战略，或者根本没有战略，一是出于对高利润行业的盲目追捧，二是企业领导人的过分乐观或者意气用事选择的道路。

 

不打无准备的战斗，这是千古名言，如果联想犯了这样的错误，我们还有必要在在这个问题上探讨下去么？

 

（二）、团队组建失误

 

在这里，笔者不是说某个人不行，因为联想有了错误的战略，所以这个责任只能由柳传志来背。但是具体就这个企业的构架来说，确实有些失误。

 

在任何有权力的地方，第一个讲究的就是权力平衡，这是为什么当今美国政体可以持续兴旺的重要原因。因为是新进入行业，所以在这个上面更要非常的注意。

 

通常而言，如果我们去挖某个企业的人，要做出原来企业的同样产品，至少需要挖一个已经磨合的差不多的团队，而不是一个公司，进行东拼西凑而整合的团队，这样的团队，只要企业能控制好领头人，其实就控制了整个团队。

 

出于行业特征，地产的区域性相对而言，显得非常的重要或者突出。因此人才本土化无疑是非常非常必须的，因此从这个角度而言，联想不应该挖万科的人，她应该在重庆挖人，按照联想的实力，如果薪资过的去的话，龙湖，华宇、金科，协信的人，它都有机会挖出来。

 

团队之中，其实最重要的就是企业领头人，来领导这个团队的人才，一定要是经营型的外向性人才，一个有理想，有野心的企业经营人才，而不该用技术性人才，因此在这个角度看，联想的团队组建很不成功。

 

（三）、职业经理人心态决定了项目的成败

 

在企业没有战略，而又缺乏对重庆本土市场的透彻了解的情况下，总部会给房地产企业下一些不切合实际的经营指标，作为职业经理人，完成指标你就合格，完不成你就下课，实际上职业经理人完全不拥有战略决策权，因此只能做短期现金流平衡的预算与策略。

 

在地产市场中，别墅自然是顶端产品，同时也是技术含量最高的产品，无论从产品研发还是营销推广，连精通别墅的李家诚也在重庆走麦城，则可见做别墅的难度。而作为万科这个企业，本身也不擅长别墅。于是在产品定位过程中，自然不会做别墅了。

 

万科最为擅长的是花园洋房，但是受经济指标或者企业运营指标的限制，做纯粹的花园洋房估计在这个时候比较难于满足企业的需求，因此在项目定位后，我们也没有看到标准的万科式的花园洋房。而做了一个高层与多层结合的产品。

 

（四）房地产本身方面的失误

 

1、地块没有吃透：地块资源没有吃透，对地块的位置感发生偏差，对地块与主城区关系没有理清楚，对地块的时间感没有理解清楚

 

2、产品定位失败，且没有明确的战略意图：

 

3、推广失误，没有告诉购买者具体的价值指向

 

4、价格策略失误

 

 

后面的分析的有些草率，一是缺乏数据支撑，二是可能会涉及到具体操作者的技术观点，三是会分析的太长了，没有兴趣继续写。呵呵，到此为止。