这次央行在人们没有任何心理准备的情况下，加息了，这仿佛是传递给市场一个信息，中央政府对房价的控制是坚定不移的。不过能否达到这个效果，已经不取决于中央政府了，很多人士很看好政府对房产市场的影响力，其实这中间的情况也不尽然，政府也有束手无策的时候，比如去年的国八条，以及今年的两次调整利息。

  事实上，这些方法早在西方就运用了，上个世纪70年代西方的政策就表明了，政府的财政税收以及金融政策对行业经济的影响力是相当弱小的，甚至国家机关的行政政策效果也不大。去年的国八条，今年早些时候的加息，不过是对这条理论的重复证明而已。

  一匹脱僵的野马，不可能在温情脉脉的金融政策下，就甘于停下来。还是让我们首先来思考下，房地产价格牵涉的相关因素，以及购房者对加息的心理反映吧。

   房地产行业不能说中国第一暴利行业，但是从实际运做过程来看，也不会差的太远。因为现行的中国实行的收入政策，是地方政府包干的政策，这与我们的联产承包责任制是一样的，也就是中央向地方征收的税是浮动制度下的固定税率，换个比喻，有点象房产中的销售提成样。地方政府能够把收入做的总量越大，其收入也就越高，因此从地方政府来看，地方政府根本不可能放弃眼前的丰厚的收入。

   而在现今中国大多数地方政府的收入中，主要是来自房地产行业。据一本研究济青烟的区域中心城市的书中讲到，在某个时段，政府卖地收入，占了整个财政收入的70—80%，而卖出去的地，带动的地产行业税收的贡献，又至少占了政府税收的50%以上，想想在这种情况下，政府能够不买地么？

   政府必须卖地。而政府要想把地卖出去的话，将肯定要支持房价，因为房产市场一旦委靡，还有谁来买地呢？没了卖地的收入，政府会不会出现财政危机，先不要说政绩，就是处理那一大群下岗工人以及社会福利的事情，恐怕政府所有公务人员就只有当雷锋了，真的成了人民的公仆了，但这可能么？一个很实际的话，你把公务人员不当人，当神仙吗？公务人员吃喝拉洒那一样不和普通人一样呢？

  于是政府必然要托市，中央政府可以用金融政策来约束房价，但是地方政府一是本身可以降低这个政策的执行效力，二是可以从财政税收政策，以及地方行政法规给予房产市场以支撑，这样一来，在政府内部，中央政府与地方政府的内部搏弈中，这个政策效果就已经差不多了。

  反过来我们在看市场的反映。先谈供应方，也就是我们的开发商，其实中国的房地产营销，根本就不能叫全产权营销，只能叫租赁所有权营销，因为中国的房产证与国土证是有年限限制的，不是西方的永久性的，这在房产开发市场体现的更为明显。

  政府为了卖地，肯定会将城市中，暂时不太适合的土地推向市场，然而政府对开发用地有个政策是两年不开发，政府可以收回用地权。这对买了生地的开发商无疑是设置了一个陷阱。如果不开发这块地，开发商将随时面临被政府收回去的法律风险（从法律角度，政府要收你的地，是合法的），但是一旦开发出来，又会遇到销售不出去的风险，因此开发商在考虑利润的时候，无疑不把存量房作为自己的一个经济指标，因此在额外的成本上，开发商必须把风险进行转嫁，受利润率的影响，唯一可以保证风险减少的情况，就是单位利润最大化，换句话就是销售单价最高化。因此从客观上来说，要让开发商降低价格，将不是开发商能够接受的。从主观上来讲，没有商人愿意不赚钱。

  这是开发商戴着脚链跳舞的一个方面，从另外一个角度来看，政府现在也是一个商人，政府现在销售土地，一般的标准都是按照楼面地价进行销售，也就是政府会按照楼面地价，将自己的利润最大化。政府实现了利润最大化后，那么开发商除了自身安全外，也无疑会追捧政府的行为。中国社会是官本位社会，权力才是真理，在这种社会氛围中，政府的行为无疑对开发商具有真理性质的指导作用。所以开发商也会不惜一切代价追求效益最大化。

   而作为开发商，因为政府在制定地产游戏规则方面能力日益健全，谋取暴利的可能性已经大为减小，因此刚性的成本也不会让他们有多少降价空间。这是从房产开发的收益率角度而言。

   而从房产与金融的关系来看，中国企业与金融业的关系之暧昧，是西方世界少有的，多数开发商只要能够把房子修起，销售不掉道不是特大问题，至少可以抵押给银行，因为在目前的中国，不管是销售了的，还是没有销售的，几乎全部和银行有关系。销售了的，银行按揭，没有销售的，几乎都从银行贷了款，或者能够向银行贷款，因此从银行角度来看，为了不让自己的资产贬值的话，必须保持房价。

  因此从供应的角度而言，所有的金融政策，甚至财政税收政策对市场的影响力，在政府以及政府的关系链条中，已经差不多完全冲抵了，对市场的影响力可以说是非常微弱的。

   以上是从供应角度来分析加息对房价的影响，下面将从需求的角度来分析，加息对房价的影响。

   首先我们来看这次加蹊会给购房者带来多大的代价，笔者自己买了套房，按照笔者自己的测算，加息后，笔者可能会增加2.2%左右的月供。

     首先对于理性购房者而言（也就是把自己收入的1/4—1/3）用来供房的人来说，多这2%，对生活的影响几乎是微乎其微。因此这根本不会影响他们的购买决策。而对于对住宅的需求非常强烈，愿意花掉自己收入50%左右的人来说，节约这2%也不会在某种程度对自己的生活有好大的改善，而因为这部分人，更多的购买动机是用于自己消费，看看这几年的房价，哪个季度的房价涨幅低于5%了呢？日益上涨的房价中，越早购买，对他们而言，应该是越经济，因此此次调息也不会对他们产生太大的影响。而对于富裕者，再第二次购买或者多次购买者而言，这个2%的影响力几乎就不存在。

    也许有朋友会说，这至少会抑制投资需求，但笔者认为这也是站不住脚的，因为房价上涨幅度，远远快于这次加息的力度，因此只要整个房地产行情，保持着价格上涨，投资者将不会受到太大的打压。

   最后从政策反馈给市场的信息来分解，顺向分解，太多的报纸杂志已经分析的非常透彻了，本文将不做探讨，反向的信息，我们可以进行些推测。首先加息所反映的第一个信息，就是政府控制房价的信心，而政府为什么要控制房价呢，是因为房价涨的过快了，那房屋又为什么会涨价呢，一是因为供不应求，二是因为土地的不可再生性，三是房屋价值还没有完全体现，肯定还有上涨空间。如果消费者持这种心理预期的话，那么我们将看到一种与中央政府完全想反的效果，可能房屋需求将被更大程度的刺激出来，受供应的刚性影响，那么仍然是买方市场中的买家与买家竞争，房价将不降反升。

   从上述分析笔者可以得出这样一个结论，就是市场基本不会对这次加息形成多大反映，中央政府这个美好的愿望，恐怕又成了一相情愿的事情了。