2008-12-15《中国房地产报》

    由美国次债危机引发的全球性金融危机已呈蔓延之势，不仅体现在资本市场上，同样还表现在实体经济上。今年以来，国内宏观经济由先前的防通胀逐渐过渡到了防通缩阶段。事实上，为了实现“保增长”的目标，高层的救经济、救股市的措施在近期就没有停止过。

    11月5日，国务院常务会议确定了当前进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施；11月26日，央行罕见地宣布了下调利率108个基点，并且此次还是五率联动。而这些鱼贯而出的措施表明，目前国内经济形势面临着非常严峻的局面。

    毫无疑问，任何一项宏观上的调控政策，都会对企业与资本市场产生深远的影响，特别是在当前的背景下更是如此。作为在前两年大牛市行情中表现异常瞩目的房地产股，这些利好措施到底会对其产生怎样的影响呢？

    前几年全国各地的房价犹如“芝麻开花”，房地产企业借助于高企的房价也从中赚得盆满钵满。尽管房价高企也招致了购房人较大的不满，但即使如此，高房价仍然坚挺了较长一段时间。而且，诸多房地产企业通过借壳或资产重组等方式纷纷跻身于资本市场，并在市场中形成了具有一定权重的房地产板块。

    客观上，作为资金密集型的房地产企业，对于利率的变动颇为敏感。央行的此次大幅降息，无疑能够减轻房地产企业的财务成本，在其他条件不变的前提下，也有利于增厚其业绩水平。而且，十项扩大内需的措施中，第一条即为“加快建设保障性安居工程”，也就意味着在4万亿的利益“蛋糕”中，房地产企业存在着不小的机会。因此，央行降息与4万亿投资计划，对于房地产企业而言，是实实在在的利好。

    但是，利好归利好，现实归现实。去年关于房价“拐点论”、“房地产泡沫论”的出现，至少并非空穴来风。临近年尾的形势表明，金融危机态势下的国内房地产企业，同样要做好抵御“寒冬”的准备。

    回首前几年的辉煌，再目睹如今的格局，房地产企业应该有冰火两重天的真实感受，而在资本市场上亦同样如此。深万科、保利地产、金融街曾经是代表房地产板块的几面旗帜，在人民币升值、流动性过剩等大环境下，股价均出现了惊人的涨幅。但是，随着大熊市的降临，房地产板块又是此轮暴跌走势下跌幅最为惨烈的。以深万科为例，去年11月1日最高价为40.78元，今年最低又跌至7.78元（复权价），下跌整整33元，幅度高达80.92%，远远超过沪深大盘72.81%的跌幅。

    尽管又是大幅降息又是扩大内需，但对于房地产企业而言，真正走出“寒冬”并非易事，也不是一朝三刻之事。而如果房价不能有效企稳，业内甚至还有可能面临重新“洗牌”。因此，对于房地产行业，我们必须有足够的清醒认识。

    受惠于频出利好的房地产股，在近期的市场中表现相对抢眼。一改此前的阴霾，涨幅领先于大盘，并且相对抗跌。显然，这是降息与扩大内需利好作用的结果。但是，房地产股作为整个市场中的一部分，不可能脱离大势走出独立行情来。

    A股市场正遭遇着金融危机、上市公司业绩的不确定性，以及大小非大小限问题的困扰，这也是为什么9月份的三大利好仍然没有打造出“政策底”的真正原因。特别是大小非问题，股指一产生反弹，大小非的减持公告便不绝于耳，政策救市演绎成为大小非套现与减持工具的结果，是市场信心遭受打击，11月18日沪深股指的大阴棒与此密切相关。

    而在房地产上市公司中，同样存在着大小非问题，如果两地大盘不能走好，房地产股同样不可能有突出的表现。因此，降息与扩大内需等利好，对房地产股的利好作用还是有一定限度的，仅仅只是房地产股的表现会比其他股票稍好而已。其欲想掀起什么“大浪”，定然存在着不小的难度。

    http://www.china-crb.cn/HTML/2007/dcpl/200812432.html