[yc]如何把握公房拆迁补偿价值的心理底线？

(文/拆迁评估师范国才)

  先搞清两个概念：一、公房分直管公房和自管公房，直管公房是房管局所属的房子，自管公房是工作单位（一般指老国企）所属的房子。房改或购买之前是租赁关系，之后就称为已购公房。拆迁时，房管局或工作单位都会以购买的形式撤管，原承租人就变为产权人。二、拆迁补偿款包括房屋评估价和奖励费、搬迁补助费、空调有线电话费、大病残疾困补等各项奖励补助构成。房屋评估价由评估公司根据相关法律法规及技术规程依法评估，其他各项根据项目补偿细则计算，回旋余地不大。因此，公房拆迁补偿底线的关键在于如何把握房屋评估价。房屋评估价由单价和建筑面积构成，单价采用市场比较法确定，建筑面积根据产权证确定。

  在北京地区，已购公房以平房居多，筒子楼也有，另一个特点是建筑面积小，一般在20平米左右。不管平房或楼房，都会涉及占地面积（不是房屋基座面积），而拆迁的实质在于占地而不是房屋。因此，对于公房（主要是指平房）拆迁补偿，仅仅根据建筑面积进行补偿是不够的（因为面积小），应合理地考虑占地面积，具体到每户时按建筑面积分摊土地面积，我们可以把分摊的土地面积作为补偿面积的心理底线。

  究竟如何确定确定土地面积？根据北京市有关规定及拆迁实践，有土地证的根据证载面积确定，没有土地证的可以按以下办法确定：

  1、先在租赁合同使用面积的基础上乘以1.33，得出建筑面积，然后在建筑面积基础上除以0.7（或乘以1.4），得出土地面积。

  2、直接在租赁合同使用面积的基础上乘以1.9，得出土地面积。

  归纳起来，按上述办法确定拆迁补偿面积，继而确定房屋评估价，再加上各项奖励补助，就是公房拆迁补偿的心理底线。需要补充说明的是，对于二层以上的楼房，当分摊的土地面积小于建筑面积时就得从其建筑面积。