加载中…《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》(二)
(2009-08-12 08:51:10)
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房产市场比较法市场评估城市住宅北京市 |
分类： 征收评估技术标准 |
四、标准房地产价格是指在拆迁区域内与被拆迁房屋物业类型相似的标准样本房屋平均价格。
（一）标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。一般应满足以下条件：
1、钢混或砖混结构；
2、毛坯房或普通装修（四白落地、水泥地面、带门窗等）；
3、项目容积率大于1。
若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。
（二）标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。
1、一般情况下，在同一拆迁区域内可评估一个标准房地产价格，如果拆迁区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区段的标准房地产价格。
2、市场比较法计算公式为：
标准房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正
4、可比实例的成交价格应符合下列要求：
①成交价格一般为正常交易情况下的房屋价格；
②成交价格应选取楼盘或项目的平均价格；条件不具备时，可选取个案价格，但须修正为楼层、朝向、成新等因素均处于一般状况下的价格。
5、市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、其它因素等各项因素的修正，均采用百分率法。
① 区域因素修正内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等因素。具体内容应根据用途确定。
（一）标准样本房屋，是指在被拆迁房屋所在区域的环境状况下，模拟新建普通住宅商品房。一般应满足以下条件：
1、钢混或砖混结构；
2、毛坯房或普通装修（四白落地、水泥地面、带门窗等）；
3、项目容积率大于1。
若拆迁区域环境状况特殊，也可根据区域环境状况确定标准样本房屋。
（二）标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，不具备采用市场比较法条件的，可采用其它评估方法。
1、一般情况下，在同一拆迁区域内可评估一个标准房地产价格，如果拆迁区域呈狭长带状分布，可将其划分为不同区段，分别评估各区段的标准房地产价格。
2、市场比较法计算公式为：
标准房地产价格＝可比实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域因素修正×个别因素修正×其它因素修正
4、可比实例的成交价格应符合下列要求：
①成交价格一般为正常交易情况下的房屋价格；
②成交价格应选取楼盘或项目的平均价格；条件不具备时，可选取个案价格，但须修正为楼层、朝向、成新等因素均处于一般状况下的价格。
5、市场比较法中交易情况、交易日期、区域因素、个别因素、其它因素等各项因素的修正，均采用百分率法。
① 区域因素修正内容主要包括：繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等因素。具体内容应根据用途确定。
③
每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20％，综合调整不得超过30％。
五、标准重置价是指标准样本房屋的重新建造成本价格。可根据造价部门或行业管理部门公布的数据确定。
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