昨天参加了由全国房地产经理人联盟和世贸股份联合举办的“高端商业地产联盟成立仪式暨“新政下中国商业地产面临的发展机遇”论坛”，论坛上我就“后开发时代，商业地产租金/售价涨势可期”发表了演讲，以下是我演讲的内容。

    陈建明：原本是要谈一些商业地产的案例，但是我想对一个新的话题做一定的沟通，给大家做一个新的角度的交流，应该说有利于对未来的市场进行判断。我们对各地市场都有比较多的理解，我希望后面的话题能够对大家的判断有一定的参照。

    今天的题目是在讲新政下中国商业地产发展的机遇。从我个人的了解，从08年开始，包括国家的一些机构，也包括银行对于商业地产行业的关注应该说已经进入了流程，原因在于商业地产行业本身发展的内在规律，到2010年，市场的机会的的确确跟过去完全不同，我想新政实际上只是作为外部的因素为商业地产的持续发展提供了一个外部的边界条件，更重要的在于商业地产经过过去多年的发展形成了自身内在的力量。　

    1、北京等一线城市商业地产进入后开发阶段

　　我讲的内容是关于北京等等一线城市的商业地产已经进入了后开发时代。2001、2002年的时候，大家更多的关注国内第一个大的购物中心或其他明星项目的开发，我们认为那个阶段是商业地产开发前时代，经过七八年的发展，去年的地产成交二手取代一手成为主流，说明北京的城市化发展进程已经达到60%以上的水平，北京城市化60%以上的水平，意味着北京的商业地产开发大概完成了60%以上的规模。在05年的时候，当时北京市的副市长陆浩先生主管北京的商业，当时组织一个专家团对北京的商业地产进行整体的规划，我也参加了相关工作，按照当时的规划，北京人均商业面积是2.5平方米，到目前为止，北京存量的，建成的，在建的商业地产面积在2000万的规模，换句话说北京商业地产的开发面积人均2.5平米的话，意味着北京商业地产在市场成型后是3000万平方米，目前完成了60%，在目前的房价体系下，均价在2万以上的这些一线城市基本上都完成了60%或者以上的城市化过程，这些城市的商业地产应该说已经进入了重要的发展阶段，开发已经不是主战场，我们应该定位成一线城市商业地产进入后开发时代。这一点应该说是需要关注到市场的变化并且因此考虑未来每个企业的一个决策和策略。　

    北京和上海等等一线成为已经进入了商业地产后开发时代，这些城市已经完成了60%或者以上的商业地产开发面积。

    2、后开发时代的商业地产有什么市场特征呢？

    首先第一点，在未来的五到八年时间，应该说商业地产进入后开发时代的城市招商运营成为市场的主要的特征，在这个阶段进入开发的这些面积应该说是未来补充的部分。这些城市因为已经完成了60%以上的城市化的过程，所以这些城市中高端的商业发展机会应该说比过去大了很多，在过去应该说看得到每一个方位更多的住宅开发，正在开发或者开发完成在装修的阶段，北京沿五环周边三四年以前都没有办法想象大型商业的市场的机会。今天来看，这些方位居住的人口规模已经到了比较高的程度。后开发时代的商业地产的第二个市场特征是：中高端市场有良好的表现。包括区域购物中心，也包括中高端的百货，在过去几年时间，区域购物中心在一些重点区域，无论是凯德置地还是万达，在各个地方开发操作的都属于区域购物中心，嘉茂是依托住宅社区进行的区域购物中心的开发，万达其实在建的项目都是依托于商务区和住宅区结合的区域开发。从这一个方面来讲，百货也好，区域购物中心也好，在一线的城市，市场的成熟度会很高，在前几年百货不敢在城市外围开店，这些城市还处在在开发阶段，这也包括世茂这个项目，大家可能比较了解，丰联广场作为北京第一代写字楼下面是开购物中心，在最早期开业的时候，前几年市场是不错的，但是经过几年的激烈竞争，表现的确一般，在城市化发展的过程当中，市场的环境不够成熟，今天其实世茂在全国众多城市开这种写字楼加星级酒店，高端百货的综合体，在一线省会城市市场的成熟度没有问题，但是在二线城市市场的成熟程度差一点。第三个市场特征：后开发时代，未来的商业地产的机会应该说具有多变性，可能还多元化。实际上在商业地产最大的妙处就是市场时机的判断，无论是开发商的投资还是商家的开店，就仿佛当年的盛大网络陈天桥讲的：在中国没有错误的点子，只有错误的时机！同样的道理商业地产也存在时机问题，我们刚才说均价在两万以上的省会城市已经进入了商业地产后开发时代，但是绝大多数二三线城市还处在在开发或者开发的初期，甚至五六线城市还处在开发的前期，这种城市本身的差别性意味着商业地产开发大家需要恰当的把握这个机会。

    3、后开发时代的商业地产有什么投资特征呢？

    北京商业地产已经进入了后开发时代，城市化的比例达到这个阶段，大家以前认为商铺的售价租金涨的不是很快，相比过去，比如说去年到今年上半年，住宅的价格涨的很猛，大家觉得商业地产太差，甚至无法忍受商铺和写字楼租价的慢速的上涨，有人考虑出售。实际上，一旦这个城市进行后开发阶段，租金和售价在未来成长的速度会比过去有大幅度的提升；从政府和银行来讲，对行业的支持，从08年之前，基本上任何的银行都不会给商铺或者写字楼授信，小业主买了写字楼，你像住宅的方式按揭贷款，08年以后都可以给你做七成或者六成授信，从08年开始这些银行都做了，原因很简单，这些银行意识到商业地产整个行业的价格体系的确偏低，另外在未来一段时间随着城市化的进程会进入比较快速的成长周期，从政府和银行对行业的支持，很大程度上讲意味着商业地产在后开发城市未来的速度会比较快；另外关于风险的评估，目前来讲，商业地产整体的风险程度相比住宅的确低一些，原因很简单，从租金的体系和售价的对比，一平米商铺卖一万块钱，每天每平方米租2块，租金回报率就可以达到8%，目前来讲，很多的城市，北京的商铺租金体系达到五六块钱是很正常的，换句话说北京商铺普遍在三万块钱没有问题。这些后开发的城市应该讲整个的价格体系各方面都有良好的表现。

    谈完以上三个观点，我想世茂在北京、上海很多一线城市的商业地产项目，提出新的综合体的概念，我认为高端的甲级写字楼，星级酒店，高端百货组合，在住宅均价两万以上的城市这个模式具有很好的市场基础。住宅均价1.6万到2万之间的城市依然可以做市场的铺垫，但是对于城市住宅的价格还在一万上下，甚至七八千的地方，操作的节奏不需要太快。

　　我想综合体的模式可能在前几年大家更多的了解到是万达这种大型的区域购物中心，酒店、写字楼、公寓的综合体的方式，世茂以高端百货作为主力店进行模式的演变，有一定的成长空间，原因在于国内的中高端市场的确成长潜力很好，在上个月跟LV这些品牌公司聊天当中可以感觉到这些国际的奢侈品品牌对于中国市场自关注程度，大家在国际的一线城市，在香港会看到很多LV的店，但是在北京、上海有限，未来的时间这些品牌的发展速度很快，以上是关于北京以及其他住宅均价在两万以上的城市商业地产已经进入后开发时代的观点，也希望得到大家不同的建议，谢谢大家！