云南一名商铺投资者准备在昆明投资社区商铺，有一些疑问，下面是他的问题以及回复。

陈老师，您好：
非常感谢您的指点。我也很认同您的意见，放弃了昆明螺蛳湾国际商贸城的投资。
昨天我去新亚洲体育城具体地了解了它的社区商铺投资回报。现在这里有两种返租方式：
第一种是：返租三年，每年9%的收益。按房价款×9%/年×3年的租金，将3年的租金抵扣首付款或者全款。同时，如果在3年租赁期满后想退房，可以按已购房源的房价款退款并退房。
第二种是：返租十年，每年8%的收益。将3年的租金（房价款×8%/年×3年）抵扣客户首付款或者全款，从第四年开始按每年8%的租金一年一付直到十年的租期满。十年这后如果想退房同样可以按房价款来退。
您觉得这两种我应该选哪一种呢？现在我觉得以这个地段来看售价有些高，底商是25000元/平米左右，可能已经透支了未来的升值空间，您觉得我应该等一等吗？
恳请陈老师指点迷津，万分的感谢！

陈建明：

第1128楼的jackie：
这个项目商铺的售价的确透支了一定的升值空间，25000元/平方米的价格，8%的年租金收益，意味着每天每平方米的租金应该达到5.3元左右，你可以看看现在周围租金水平是什么情况，感觉一下市场水平。
这两个方案从稳健投资+收益最大化的角度评价，假设周围商业环境相对成熟，那么第一个方案更好；如果属于新区，周围商业环境不成熟，建议第二个方案。
我还建议你看看周围其他名气不大的开发商开发的项目的临街底商，价格会低，也许可以找到价廉物美的商铺。
以上请参考。