马云提出了“过冬论”，如今，不仅是零售商们、住宅地产商，实际上，商业地产开发商也面临着寒冬。在经济寒流之下，商业地产开发商应该如何应对呢？我们就此问题采访了易铺网CEO 陈建明先生。
   
    记者：陈总您好！奥运会带动的两个最大产业，一个是旅游业，一个是商业。在过去几年中，商业项目的大量兴建，导致北京商业地产市场出现了供大于求的现象，而今年的金融环境，使得很多商家都采取了减开支缓开店的策略，这势必会加重商业项目的招商困境。
   
    您认为，开发商该如何应对现在的局面？
   
    陈建明：应该讲，从2002年、2003年开始，不只是北京，全国各地的商业地产市场开发商都在大规模的进行商业地产的开发。刚才你讲到了旅游市场，实际上从商业地产的类型讲，旅游地产也都属于商业地产的范畴。首先在谈这个问题之前需要明确，目前这么多的供应量，第一个方面，全国各地的开发商包括北京的开发商，大家共同过高的看待城市化发展所带来的市场商机，大家认为伴随着经济的发展，经济的成长，房地产快速发展所带动的商业地产作为重要组成部分的发展空间不应该怀疑。这么一种判断在过去的七、八年时间当中是被放大的，全国很多的开发商对于商业地产的发展空间抱有过高的预期，并且快速进行开发建设，导致目前巨量供应的状况。巨量供应给市场带来很大的压力，这是全国性的问题。全国的开发商大家过高的看待城市化发展所带来的商业地产的商机，进行快速开发建设，带来目前的很大的供应量压力之下的市场问题。就北京来讲，还有第二个因素，就是奥运的商机，给大家吹了一个很大的幻想的泡沫。在奥运之前，绝大多数的商家都认为奥运会应该是一个重大的商机，但是实际上今天来看，奥运会闭幕到现在已经有一段时间，大家冷静来看，一般来讲大家都不能理解的情况发生在咱们周围。按道理来讲，奥运会在任何国家、城市举办的时候是会带来一定的消费，因为中国的特殊情况，保安全胜过保经济，或者说安全其实放在最重要的地位上，所以北京的这些旅游业、商业，大家并没有看到特别令人感到振奋的商业繁荣。在过去几年时间大家对奥运商机的判断也推动了很多投资商、开发商进行商业地产的开发。无论从商场、市场乃至于酒店、渡假等等，这些设施的开发量也是超过了市场阶段性的需求。我想奥运给很多企业吹了一个很大的泡沫，现在当泡沫破掉之后才明白，对于绝大多数企业来说，可能这是一个很大的投资失误的问题。这两个方面应该是目前国内尤其是北京商业地产市场面临的问题，因为过高的看待城市化，量做的很大，奥运商机又让大家对于未来的预期有了更放大的考虑。第三个情况就是目前这个阶段，全世界范围之内因为美国的次贷危机导致金融危机，最近又有可能演变成全球性的经济危机，在这个环境之下，老百姓的收入水平增长的速度或者说未来的预期比较差，这么一个紧缩或者说经济危机环境之下的消费市场，大家更多的对未来前途有点担心，所以说消费市场的消费愿景大幅度降低。从以上三个方面来看，前两个因素导致大规模的超过市场需求规模的商业地产的开发，但是第三个因素，市场的消费能量并不是持续放大或者说并不是快速的成长，相反有走下坡路的征兆，这两者之间的矛盾会导致目前商业地产的项目面临的竞争问题，面临的市场问题都会很苛刻。刚才讲开发商怎么来应对，这个背景因素需要来了解。在城市化的一些预期当中，在奥运的预期当中，大家已经把这么多的项目变成了现房，变成了实实在在的商铺或者商场，但是消费市场的缩减导致了商家在开店方面的谨慎或者说速度放慢，导致绝大多数项目在招商的时候面临很大的问题。这个问题在未来一段时间不仅是北京的情况，全国各地的开发商都会面临这样的问题，这是出现目前这种市场情况的最基础的背景，也是所有的开发商都必须客观面对的一个问题。
   
    记者：我们以前一直强调开发商只租不售自己持有物业有利于项目的长远发展，那么现在是否应该有所调整，靠出售来渡过寒冬？
   
    陈建明：这么一个提法其实还是有问题，原因很简单。从我个人的观点来讲，在目前这种市场环境之下，这么多的项目大家都需要招商，都要开业，都要赚钱，但是市场的确是萎缩的市场，在这种情况之下，开发商要想利用商业地产来渡过难关，没有任何可以回避的，唯一的途径就是专业化科学的方法去解决项目的定位、招商的问题。不解决项目的准确定位和招商，规模甚至超过五、六千平方米，如果店铺无法划分成一百、两百或者说更小面积的商铺——因为这种小的商铺可以卖给一般的投资者，面积再大的这些商铺销售也会有一定的压力。尤其是集中商业，八千平米也好，或者说一万、两万，这种项目如果开发商不解决恰当的定位和招商问题，简单意义上去卖根本不可行。所以刚才提出的这个观点，在目前的市场环境之下，要想摆脱困局，走过难关，从招商转为销售，简单来讲，是一个从长期的持有变成短期销售来解决自己的生存问题，但商业地产的一个客观的属性决定了一旦成为现房，大家看得到摸的着的这些有形的商铺、商场，招商不利，没有商气没有人气，在这种时候，尤其在目前紧缩的环境之下，比如说中国的股市把老百姓的资金套了将近五、六万亿的人民币，股市包括房地产市场并不太好的情况，意味着很多的过去有良好投资预期的投资者，大家投资的计划都会搁置，或者说会更加谨慎。这意味着说现房的商铺在投资市场的规模缩小的情况之下，如果说想销售，大家无法回避，必须通过解决招商的问题来带动销售，不解决有效定位和招商的问题，销售完全不可能。其实今天下午我们也见到一个项目的开发商，他们跟我讲，首先的观点就是能不能找机构来整个接手？我说在今天的市场环境之下，有这样想法的开发商数量众多，住宅不好卖，商铺租也不好租，大家有一个简单逻辑，我可不可以通过简单销售卖给投资者，卖给投资商，卖给投资机构，这样我顺利撤出，解决自身资金的需求问题，也解决了企业的需求问题。但是当绝大多数的开发商持有这样的观点的时候，你可以去想象，在目前的阶段，无论是外资、内资，都处在资金很紧张的状态之下的环境，真正有能力又同时想去做商业地产投资收购的企业数量很有限。所以大家都不能这么简单逻辑来想，觉得总会有人来接手。目前因为市场的环境不好，另外很多的项目都是这样的思维，换句话说，想通过把项目简单销售来解决项目的发展问题，解决企业的生存问题，这种思维显然不可取。我想在目前阶段，大家必须回到理性专业科学的态度，来考虑怎么一个方式有效解决商业地产项目的发展、生存问题，没有任何的可以怀疑或者说可以偷懒的思维，唯一正确的就是刚才我所提到的解决定位和招商的问题。如果说想出手，可以在有招商人气的情况下，销售还有可能性。不解决这些招商、定位问题，简单销售在目前来讲绝大多数项目，尤其是规划的单位面积超过三、五百平方米的项目，它的销售门槛很高，并不太容易，这是我的一个建议。
   
    记者：好的，谢谢陈总。