南京地王多，多数未动工。

07年以来，南京已产生近20幅地王，从单价到总价，几乎每一板块都诞生过地王。地王抬房价，不应是地王上市后拉升板块房价，而是给人心理暗示，然后促使周边房价飙升。其实地王很多时候并不直接影响房价，只是中国人从众心理严重，一些不相干的地王拍出后，也就影响了他们对市场的预期。破解仙林的地王，也许就能说明一些地王与普通住宅价格关系的问题。2007年12月6日，仙林湖板块连续4幅地王产生，包括招商、栖霞建设、高科置业、荣盛置业在内的地产大鳄吞地两年有余，最近才缓慢动工。且，这些地块大多将以墅为主要项目规划，并非普通市民所选择目标，所以，与其说这些地王拉升房价，不如说心理盲目攀比的预期被抬升。

当然，这篇文章并不是要解释地王与房价究竟有多大关系，而是要介绍仙林地区2010年的别墅市场供应---顺延并放大了前几年的态势，仙林今年将出现别墅项目集中面市。

目前泛仙林板块在售别墅项目有钟山高尔夫、钟山美庐、紫园、大山地、阳明山庄、栖园、东墅山庄等，价格从200万到4000万不等，产品形式有联排、双拼和独幢等。由于购买需求的个性化比可售产品供应量更广，或可说，买房人在仙林买别墅的选择面相对还比较小。不过，这一局面很快就被打破。

2010年，仙林湖板块四幅07年老地王不得不浮出水面，100多万平的建筑量里包含了近半数的别墅产品；苏宁紫金东郡，09年仙林第一幅别墅用地将在上半年掀开超级大盘的面纱；保利仙林项目，这家09年最的央企很快也会也将破土动工；聚宝山庄、麒麟山庄、紫气钟山等一批老盘的别墅产品正在赶工期……仙林别墅大战一触即发，谁敢失去这次表演的机会？

与普通住宅不同，别墅大战拼的不是价格，也不是户型，而是品质、概念、服务与高附加值。日前，去仙林附近某一高端别墅考察，销售员对项目的奢侈户型设计给出了“不能浪费面积的别墅，不是高端别墅。”的定义。同样，在该片区另一高端别墅项目的营销人员对于定价的理由是“每次调价都会促进销售”。确实，指望靠市场竞争来调节别墅这种奢侈品的价格，只是我们稚嫩的理想。

这一轮别墅上市潮已是仙林的第三代别墅。经过01-02年、06-07年两轮别墅大战的洗礼，仙林的别墅行情却越战越好，已逐渐成为南京别墅用户的主要目的地，扎堆理论在仙林的效用比将军山和老山显现的更彻底。除了交通配套，或许更多还是来自扎堆现象与仙林到城市的距离更近吧。据接触，有开发商担心自家产品拼不赢，更多开发商则怕工期赶不上这一轮别墅潮。

不过，市场毕竟还不是花前月下。09年，老山板块别墅市场已经初现肉搏，将军山和九龙湖别墅也正硝烟起，仙林别墅真的一枪不响就能消灭这方圆10公里内的2000多套别墅？我，不信。别墅，少了叫稀罕，当可替代产品多了，开战也只是迟早的事。（预告：近期有计划逐项目分析仙林别墅产品）

预测房价是一件高危的游戏，2010，我们笑看别墅大战吧。

上述各别墅详情可见以下楼盘链接（排名不分先后）：

东寰大山地  东墅山庄  高科仙林湖项目 保利仙林项目 招商仙林湖项目 栖霞仙林湖项目 栖园

麒麟山庄 阳光聚宝山庄 阳明山庄 翠屏紫气钟山 钟山国际高尔夫 钟山美庐 紫金东郡 荣盛仙林湖项目

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