中天城投30亿定增圈钱未必不好

(2013-09-30 17:15:14)

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中天城投

定增

贵阳国际金融中心

负债率

未来方舟

分类：个股跟踪/如何选股

突然停牌一天的中天城投公布定增预案，公司拟以不低于6.61元/股的价格，拟向不超过10 家机构（含控股股东）募集资金不超过30.0 亿元，发行数量不超过45380 万股，占发行前股本的35.2%。募集资金将用于:1.贵阳国际金融中心一期商务区项目；2.贵阳市云岩渔安、安井回迁安置居住区E 组团（公租房组团）项目；3.补充流动资金。

其中，公司控股股东金世旗控股承诺认购不高于最终发行数量35%的股份(10亿左右），其不参与市场询价过程，但接受市场询价结果，与其它特定投资者以相同价格认购。

增发圈钱，在成熟的境外市场，是绝对的真实利空，当然A股也是。中天城投今天复牌最大跌幅高达8.27%也能说明问题（收盘还跌4.44%，以6.88元收盘。这2个不同一般的数字，恐怕是人为操控的结果吧？）。但是，相对很差钱的中天城投，未必坏事——中天城投2012年不得不借道10多支信托产品融资，融资超10亿，每年付出利息成本10%左右。如果30亿圈钱成功，每年不但能取得销售净利润率18.2%，而且还减少这10%的信托融资支出。2013 年中报显示公司账面资产负债率为90%，净负债率为311%（特别说明，这只是账面资产负债率，实际没有这么高。中天目前对外担保68.22亿，占近净资产23.67亿之288% ，中天评估的资产目前应远在68亿之上...500-600元的地价以及持有的30亿商业物业等仅按成本初值入账的，现在的银行不是傻瓜，不会随便借钱给一般民企的，抵押物都要大打折扣），若此次公司圈钱成功，账面资产负债率将至少下降至79%，净负债率至少下降至106%。

　　据披露，中天城投此次募投主打商业地产优质项目，贵阳国际金融中心一期商务区项目拟使用募集资金24亿元。该项目位于贵阳市观山湖区的核心发展区，东至长岭北路，南至林城东路，西至石标璐，北至金朱东路。该项目主要建设14栋商业写字楼，占地12.93万平方米，总建筑面积139.89万平方米，总房值111.0 亿元。项目总投资74.43亿元，建设期从2013年四季度至2016年9月。将实现净利润20.2亿元，投资者净利润率为27.15%。

国际金融中心项目，是《贵州省"十二五"金融业发展专项规划》中提出将贵阳打造成区域金融中心和2012 年10 月贵阳制定实施"引银入黔"政策的核心项目，销售确定性高。当前已有贵州省证监局、银监局、保监局和大型银行、券商等19家金融机构签约入驻，项目将在2013年和2014年形成合同销售收入，并在2015年开始形成结算收入，从而保障2015-2016年的利润增长。公司预计销售净利润率18.2%，和2013年中期的18.4%基本持平，高于2012年和2011年的12.3%和15.9%。

先报告一下总14楼-贵阳国际金融中心今年3次开盘销售被抢情况吧：

今年4月20日，金融101首次开盘，一面世便引发贵阳抢购热潮，短短一小时，揽金2.8亿； 6月8日，金融101第二次开盘，当天创下3亿史无前例的销售记录；7月14日，金融101第三次开盘，当天以2亿冠绝贵阳写字楼。

三次开盘外加大客户定向销售2.2亿总计劲销10亿，销量1400套，成为贵阳市场毫无悬念的冠军。

这个夏天，贵阳写字楼的王者，注定属于这个金融101，注定属于贵阳国际金融中心！(见图）

此外，公司另一募投的公租房项目正处于建设阶段，拟使用募集资金3亿元。该项目总投资6.75亿元，建设期从2011年11月至2014年12月。按2010年预计，该项目可实现销售与租赁收入合计近12.1亿元，实现净利润3.5亿元，投资净利润率为49.11%。

再来看看中天-未来方舟商业楼宇的热销情况吧：

从贵阳市目前仅4000-5000元的房价看，仅算个三四线城市吧，省会城市仅4000-5000元的房价会否崩盘？蹦到400-500元？可能吗？中天的未来方舟之漂亮房子（位置在二环），如果处在北京二环相当位置，恐怕得卖5万-8万/平米甚至10万以上，何会崩盘？谁说是鬼城？未来方舟D6一共有7栋/总价7亿元，被称为亿元商业楼，今年一开盘，被6个人全部抢光，平均每个人消费1.16个亿，热吧？牛吧?（见图）

这次控股股东现金认购比例高（10亿），彰显对公司的强力支持和信心。

增发后，应能在早前公布的股权激励之条件上锦上添花（股权激励之盈利增长，要扣除因为增发本身所带来的利润）！

股权激励之条件：主业在第一年/2013年离奇的586%超高增长后（应是人为造的结果），后3年依然保持每年30%的高增长。暗含公司2013 年业绩133%左右的增长下限和未来4 年（2013-2016）每年45.56%的年增长下限。

提醒：中天城投善于讲故事！08年开始，已经讲了快6年，希望从此以后真实一点，诚实一点。