拨开迷雾，化解房地产库存
文/吴其伦
11月10日，中央财经领导小组第十一次会议提出，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。
欲化解库存，须先探明实际库存数量。国家统计局日前发布的数据显示，10月末商品房待售面积已增至68632万平方米，同比增长14%，再创历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算，“空置”的住房可供2亿人口居住。
在此数据作为依据下，很多地方政府开始出台刺激政策。他们以为，只要刺激到位，一两年即可消化库存。因为2014年，全国商品房销售面积达120649万平方米。
而财经专栏作家则李宇嘉指出，国家统计局数据只包括竣工后、未售出的现房，大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内。
李宇嘉表示，常说的楼市“去库存”，指的是待售商品住房建筑面积的消化情况，包括两部分，一是报告期已竣工可供销售，但尚未销售的商品房建筑面积累积值；二是报告期处于施工或新开工状态(半成品)并已经批准预售但尚未销售出去的商品房建筑面积累计值。
李宇嘉指出，待售库存的实际规模，应该在国家统计局公布的6.8亿平方米的基础上，再加上已批准预售但尚未销售的7亿平米，即13.8亿平方米。
在此基础上，加上71亿平方米的已批未建库存、56.1亿平方米的在建未售库存，目前我国楼市“三大块”待消化库存合计规模大约为140.9亿平方米。
“即便按照2013年历史最高销售记录(13亿平方米)，全部库存也要10年以上才能消化完毕，这还是在未来不增加新增土地供应、销售保持旺盛态势的情况下才能实现”，李宇嘉称。
拨开房地产库存迷雾，利于政府理性制定化解库存方略，也利于地产商清晰地判定形势，做出理性营销战略。
对于房地产库存，笔者倾向于李宇嘉的观点。建议政府不要急于刺激消费，而应在严控增量的同时，出台税费优惠鼓励地产商降价；建议地产商、投资客尽快降价、大幅降价，不能再死扛房价了！
这才是去库存唯一行之有效的办法。
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