建议在全国推广自住型商品房

——吴其伦2014年全国两会提案之一

案由：关于在全国推广自住型商品房的建议

提案人：吴其伦

提案要点：

    自住型商品房能够帮助中低收入群众以较低成本改善住房条件，是目前房地产供应体系的补充和完善，是促进房地产市场健康稳定发展的有力保障。目前，北京市已就自住型商品房的发展进行了有益的尝试并积累了足够的经验，已经在很大程度上惠及民生并赢得了广大民众的支持。当前，各地商品房价格畸高，已经远超民众承受并在很大程度激化了社会矛盾，在全国推广自住型商品房应成为我国房地产发展的当务之急。

内容：

    2013年10月23日，北京住建委、北京发改委、北京财政局、北京国土局、北京市规划委发布《关于加快中低价位自住型改善性商品住房建设意见》，提出2014年推出5万套自住型商品房。北京市推出的自住型商品房有五大特点。一是套型建筑面积以90平方米以下为主；二是销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右；三是购买者须符合限购条件；四是五年内不得转让；五是五年以后转让的，应将增值部分的30%交纳土地收益等价款。

    在房价上涨预期强烈的当下，北京市出台自住型商品房政策有诸多积极意义。

    首先，自住型商品房是目前房地产供应体系的补充和完善。目前，在我国房地产供应体系中，主要有三种产品：商品房、保障性住房、社会租赁房。其中，动辄成百上千万的商品房只能满足中高收入阶层的需求；保障性住房是满足低收入阶层的需求；社会租赁房则满足本地无房户及外来务工人员的需求。纵观三种供应产品，我们可以发现，中低收入人群被隔离在房地产供应体系之外。他们不具备购买保障性住房的资格，又不愿租房住，不得不倾尽几代人积蓄买房甚至沦为房奴。而自住型商品房能充分满足中低收入群体的需求，这在很大程度上完善了房地产供应体系；

    其次，自主型商品房是房地产调控的有益补充。近年来，我国针对房地产市场出台了诸多调控政策，可从实践来看，调控收效甚微。究其原因是多方面的，可没能从根本上增加供应是最重要的一点。尽管在历次的调控中，绝大多数都提及增加普通商品房的供应，可受房价持续走高、投资盛行的环境下大户型受亲睐、开发大户型成本相对较低等因素影响，在执行过程当中总是受到来自地方政府及房地产商的抵制。较之调控政策中行政性的增加普通商品房规定，自住型商品房政策，不仅能在很大程度上激发房地产商的积极性，也能在很大程度上平息民众因畸高房价而产生的不满情绪，更能在很大程度上减轻房地产调控的压力。可以说，自住型商品房是房地产调控的有益补充和积极尝试；

    第三，自住型商品房能促进房地产市场健康有序发展。就自住型商品房，北京住建委相关人士介绍，保障房占比20%，商品房占比80%，其中自住型商品房占比50%左右，也就是说保障房和自住型商品房以及商品房的比例大概为1：2：2。可以看出，自住型商品房政策一旦得到贯彻落实并广泛推广，将在很大程度上促进房地产市场健康有序发展。具体体现在：一是房地产商能够快速稳定获利且没有销售压力，不会再坚守暴利；二是普通百姓能够从容实现安居梦，不会再盲目入市；三是房地产供应产品能够满足民众普遍住房需求，市场供应体系合理并完善；四是地方政府能够在房地产供需双方有效平衡并稳定获取土地及相关税费收益，不会再过度依赖土地财政。

鉴于此，我建议：中央应就自住型商品房的发展进行统一规划，并尽快在全国推广，在确保合理供应、科学管理的基础上力促各地贯彻落实。具体操作如下：

    一、出台政策，支持各地大力发展自住型商品房。由中央层面出台统一政策，在土地供应、产品结构、供应管理、财税配套、资金支持等方面进行统一部署，支持各地大力发展自住型商品房。我建议出台政策如下：一是将发展自住型商品房作为房地产发展的一项重要工作，力促各地方政府完成；二是土地供应采取批租，降低自住型商品房的成本；三是规定自住型商品房的户型为60平方米（两居）——90平方米（三居），满足普通民众的自住需求；四是优化模式，采取集中申请、分批供应的模式，确保自住型商品房合理供应；五是减免自住型商品房项目的相关税费，鼓励开发商参与自住型商品房建设；六是对于建设自住型商品房的开发商给予低息贷款支持。

二、组建团队，确保自住型商品房建设工作顺利开展。设立全国自住型商品房领导小组，并在各地设立对应机构，由当地行政主官亲任组长，统筹安排自住型商品房发展事宜。组建强有力的自住型商品房建设执行团队，从相关部门抽调部分作风过硬、工作精干的领导干部，并面向社会公开招聘专业化的运作管理人员，专项从事自住型商品房建设、供应及管理工作。这样，才能确保自住型商品房建设工作的顺利开展。

    三、优化模式，确保自住型商品房的合理供应。目前，北京市推出的自住型商品房采取摇号的方式进行供应，此模式的好处是在很大程度上彰显公平。可与此同时也存在一个致命的弊端，即很多迫切需要住房的民众因输在自己的运气上而难以实现安居梦。在自住型商品房的建设与供应方面，我建议采取集中申请、分批供应的模式，即采取居民提交申请，经审核达到一定数量集中开建的模式进行。在民众提交申请时，自住型商品房领导小组可收集到民众的真实需求，比如，列出几种户型供民众选择，这样，在进行自住型商品房产品规划时就显得有的放矢。在通过审核的民众数量达到开建标准时，可向民众出具自住型商品房认购资格证书，载明区域、位置、户型、面积、用材、价格等事项，确保自住型商品房合理供应。