北京市预售款监管或将名存实亡

吴其伦

近日，北京市正在制定《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》，该办法的核心内容是：今后房地产企业申报项目总投资、用款计划及监管银行，将成为建委核发销售证的前提条件；房地产企业不能直接收存预售资金，由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户，已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户；开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认，分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点，每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%，每个资金使用节点只能提出一次用款申请。

此消息一出，业界一片哗然。开发商群体及其代言人纷纷发文质疑，而理性的房产研究人士纷纷对此表示支持。部分媒体就此事采访笔者时，笔者表明了自己的观点：预售款监管不如直接取消商品房预售许可制度。理由如下：

首先，预售款监管极大地考验相关部门的执行力，一旦执行不到位将令预售款监管名存实亡。从《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》可以看出，预售款监管的核心是购房者将购房款存入监管账户。这样，监管账户的管理、监管机构的管理、开发商用款申报等环节都极大地考验相关部门或机构的执行力。一旦执行不力或消极执行，则预售款监管必将陷入名存实亡的境地。

其次，预售款监管的用款申报环节设计不尽合理，购房者的风险依然处极高状态，预售款监管必将陷入名存实亡的境地。《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》规定，开发商可以在基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请等四个时间节点提出用款申请。这样，购房者的风险并没有因预售款监管而降低，而是依然处在极高的状态，预售款监管就形同虚设。

第三，只要预售款许可制度还在延续，就必然有漏洞可被开发商利用，从而令预售款监管名存实亡。一直以来，开发商与银行结成同盟共同攫取房地产市场暴利是一个不争的事实，近年来，各地违规松绑二套房贷、假按揭大量出现即为明证。我们实在难以相信，银行监管的预售款有多少能被真正按相关要求向开发商发放。笔者以为，只要预售许可制度还在存续，就必然会出现这样那样的漏洞被开发商及银行相关人员利用。比如，开发商极有可能以预售款作为筹码向银行贷款，开发商可以施工单位、监理单位联手作假向银行申请预售款等。这样，预售款监管必将陷入名存实亡的境地。

综上，笔者以为，预售款监管不如直接取消预售许可制度。