不降房价的调控注定是失败的

吴其伦

本轮调控以来，各地市场出现成交量大幅萎缩，各地房价涨幅也在趋缓。8月10日，来自国家统计局的最新监测报告称，2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。新建住宅销售价格同比上涨12.9%，涨幅比6月份缩小1.2个百分点；环比与上月持平。二手住宅销售价格同比上涨6.7%，涨幅比6月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，比6月份降幅缩小0.2个百分点。

于是乎，部分官员就较为满意地认为此轮调控已显效。在他们看来，既然政府本轮调控的目标是遏制房价过快上涨，则房价涨幅趋缓就应该是调控显效的标志。对此，笔者的观点是，不降房价的调控注定是失败的。

从本轮调控出台的政策来看，本轮调控新政的一个显著特点是集中优势兵力痛击房产投机（投资）。政府此次新政打击投机、投资性购房是蛇打七寸。目前横亘于房地产业的诸多问题或曰矛盾均由房产投机（投资）引起或助推：房产投机（投资）助推房价上涨，令房价处于畸高状态；房产投机（投资）为官员接受房屋贿赂、投身炒房大开方便之门，从而助推官员腐败；投机（投资）性购房大大地放大了市场需求，导致房价持续上涨，进而激发了开发商拿地激情，在低价屡被推高的情况下，地方政府依赖土地财政现象日益加剧。

我们也可以说，此次新政是擒王之策，通过对投机（投资性）购房的精准打击，在尽可能短的时间内降低房价，并重新构建房地产格局。一直以来，只要一提到房地产，很多人都想当然地认为是商品房。这是由于地产利益群体刻意误导及近年来商品房市场的快速发展强化了民众的认知所造成的。而事实上，从房改之初政府就明确商品房只是房地产市场的一个部分。同时，从实践来看，动辄几百、上千万的商品房是奢侈品，不能满足民众普遍需求。

我们也不难发现，此次新政在最大程度上打击了投机（投资）性购房，加快了保障房建设步伐，并强化了地方政府在平抑房价、提供住房保障方面的职责。按理，这些举措将令房价在较短的时间内快速下跌。在房价处下降通道时，土地定然难以拍出高价，地方政府土地财政思维必将得以彻底转变。加之，在缺少投资（投机）的房地产市场，政府官员通过土地、房屋谋取私利的可能变得越来越小。故此，地方政府必将不折不扣地执行中央此次新政方略。

按理，政府本轮调控将彻底摧毁楼市投机客及开发商的心里防线，房价理应步入下降通道。可从市场表现来看，无论成交多么低迷，可房价依旧在涨。对于中国房地产市场而言，尤其是对于因房地产而激化的矛盾而言，房价涨幅趋缓没有丝毫意义。这样的调控政策之下的市场表现，足以表明政府调控的失败。

因为只要房价在涨，房产投机就必将死灰复燃；只要房价在涨，民众对于政府的不满就会加剧；只要房价在涨，地方政府对于保障房的执行就必然难以到位；只要房价在涨，银行就必将悍然违背银监局意愿违规发放房地产贷款；只要房价在涨，民间资本、海外资本、制造业资金必将进入房地产领域。这样，房价必将再度步入上行通道，中国房地产崩盘之日不久矣。