1.9亿平待售商品房折射三大问题

吴其伦

国家统计局8月4日公布的数据显示，今年6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为19182万平方米，同比增长6．4％。按每套平均90平米计算，全国有213万套房屋待售。这是一个何等惊人的数字，此惊人数字折射中国商品房领域存在的诸多问题。

一、商品房畸高空置率是一个不争的事实。尽管国家统计局在此次数据公告中强调，商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。

可我们从惊人的待售商品房数量就可以看出，商品房空置数量是何等的巨大。试想，开发商大势囤房原因何在？毫无疑问，利益使然。开发商在暴利心态驱使下，捂盘惜售并借机哄抬房价以期获取超高利润是唯一合理解释。而作为房产利益链中重要一环的房产投机（投资客），他们在利益驱动下，囤房数量必将更加巨大。房产火爆时期，炒房客拥有几十、上百套房子是较为普遍的，拥有超过1000套房的炒家也大有人在。这些人买房后，最大的可能就是将房屋空关。故此，我们可以说，我国商品房畸高空置率已经是一个不争的事实。

二、商品房预售许可制度已经名存实亡，到了该取消的时候了。今年起，上市交易的商品房中，绝大多数是现房，对于购房者而言，有无商品房预售制度都是一样。目前，中国商品房的待售面积超接近2亿平方，并且这一数字还有大幅上述的趋势。形成这样局面的主要原因是今年以来，房产销售一直不畅、房产商死扛房价、消费者持续观望等。正因如此，今年起现房销售将成为一种主流销售方式。

目前，在政府调控的影响下，受房产商资金压力加大令消费者担心买到烂尾楼、房产市场持续供大于求的因素影响，购房者绝大多数不会购买期房。因此，商品房预售许可制度已经名存实亡，已经到了取消的时候了。

三、政府整治捂盘惜售举措没有奏效，政府须加大打击力度。一直以来，政府在整治开发商捂盘惜售问题上做足文章。

2005年底，销售火爆，房价逐日上涨。北京市建委当时分别与开发商谈话，要求开发商不要随风涨价、捂盘惜售，甚至在现场放出“狠话”：如果拿到销售证不开盘，我们来给你们卖房；

2006年5月，北京市建委做出规定：开发商自领取预售许可证之日起3天内必须开盘，并应按整栋对外销售；囤房不卖、捂盘情节严重的项目，将由市建委要求开发商上报每套未售房的价格，并在房产交易网和有关媒体上公布，所有未售房屋都必须按公布的价格出售，使开发商失去对项目价格的控制权。

2007年9月份，上海市房地局出台的规定明确要求：超过3万平方米确需分批预售的，每次申请预售面积不得少于3万平方米，并应制定分批上市计划。比如一个10万平方米的大盘，在首次预售后，第二次预售必须要大于或等于3万平方米。同时，开发企业申请预售至开盘销售的时间将被严格控制，根据规定区县房地局受理预售之日起10个工作日内完成预售审批，批准预售后3～10个工作日内必须对外开盘销售。

尽管相关规定甚为严厉，相关政策也比较明晰，可狡猾的开发商总能想出对策，捂盘的开发商干脆不领销售许可证。市场低迷时，房地产开发商竞相加快推盘速度和营销力度；市场火爆时，即使违背规定，也有很多开发商捂盘惜售，可没有谁真正的被严厉处罚过。

从国家统计局公布的待售商品房数据，我们可以看出，政府整治捂盘惜售举措没有奏效。笔者以为，政府应加大对捂盘惜售行为的打击力度。