高房价下购房需求发生三大变化

吴其伦

很多人在鼓吹房价上涨论调时必首推刚性需求，说什么只要刚性需求存在，房价就必然要上涨。而事实上，房产市场的购房需求是随市场变化而变化的，在房价处极端高位的市场状况下，购房需求已经发生质的变化，具体表现在如下三个方面：

一、自住需求有急迫变为观望。从房屋的功能来看，人们购房的首要需求应该是自住。我国自实行住房商品化以来，也确实有很大一部份人通过购房解决了自住的问题。表面看来，这种需求是理性的，因为消费者买房确实是满足自己的居住即实现了房屋的使用价值。可从实际来看，因信息不对称、新闻导向、政府政策、开发商追求暴利等原因那些本不具备购房条件的人也投入了购房大军、那些本可以用购房款的一半甚至更少的钱就能买到所购房屋的人为自己的行为付出了沉重的代价、那些本可以将自己的家安在市中心的人却不得不搬到远郊。房产处高价位的今天，自住需求已因房价步入下降通道、保障性房源的即将大幅推出、房产宏观调控趋紧而从需求急迫变得观望。

二、改善需求由跟风改为理智。消费者为了改善自己的生活，进行小屋换大居、郊区换到中心区、一般住宅换高品质楼盘等改善需求，有人在股市或其他投资渠道赚了钱转投楼市，是改善自己的生活。在房价处上升阶段时，这样的需求是比较普遍的，其与婚房需求一样被业界称为刚性需求。可在房价处极端高位的市场态势下，入市买房将令自己成为高价业主从而导致个人资产缩水已成为绝大多数人的共识，故这样的需求正悄然发生改变，人们对改善自己的住房条件正在由盲目跟风变得理智起来。

三、投资（投机）需求由热衷参与变为黯然离场。在房产火爆时期，投资（投机）客充斥楼市，这也是房价暴涨的原因之一。在这一时期，有很多人说，房产是最佳的投资工具。故，有很多炒房团应时而生，也确实有一些人在这一阶段获益匪浅，可在后期进入房产市场进行投资的则因房价下跌而导致被套，有的甚至倾家荡产。目前，在房价处极端高位的市场态势下，投资（投机）客的心态已经因政府调控、市场表现、资金压力等原因发生了质的变化，有当初的热衷参与变为黯然离场。