当前中国房地产急需解决的三大问题（一）

吴其伦

近来，伴随着万科引领的降价潮，各地的房价已经步入下降通道。这既得益于政府从紧的货币政策所引发的浓厚的市场观望气氛，也得益于政府对各地的土地清查所引发的开发商加快推盘进度。

表面开来，中国房产市场似乎在朝着健康有序的发展通道迈进。可在其背后却是暗流涌动：部分开发商死扛着不降价（也有个别开发商逆势而为调高售价）、部分投机（投资）客硬撑着不抛盘、部分专家（学者）还在为房价上涨论做苍白的辩护。

究其原因，固然有利益使然的成分，可更多的因为当前中国房地产还有一些没能很好解决的问题。在此，本人仅就急需解决的问题分析如下：

一、房产市场供应主体问题。

目前，我们所看到的房产市场的供应主体仍然是房产开发商。若从市场经济的角度来衡量，开发商作为市场供应主体是完全合乎情理的。可问题在于，在当前的中国房产市场仅由开发商作为市场供应主体是不能满足各类消费（投资）群体的需求的。因为开发商所开发大多是大户型、单价（总价）高的房子（因高端住宅利大且易规划，开发商还不愿意细分市场、细分需求），只能满足少数高收入群体的住房（投资）需求，而绝大多数中低收入群体要么因买房而降低生活品质、负债累累，要么就是怎么都买不起房。

房改之初直至很长一段时间，政府的意图都很明显，那就是将中国的住房供应市场化，开发商造什么房子就老百姓买什么房子，房价完全由市场来定（事实上是开发商来定）。近年来，随着房价的急剧上涨，在老百姓越来越买不起房的情况下，政府出面对房产市场进行宏观调控。可由于经验、态度、执行等方面原因导致调控难以显效。于是乎，政府在不得以的情况下，出台保障房政策，在政府的主导下推出廉租房、经济适用房、限价房。至此，我们不难看出，政府在房产市场中的身份已经由监管者转化为半参与者。可在目前的市场状况下，还不能说政府就是房产市场的供应主体之一。原因在于，政府没有直接进行房产产品的开发与销售（廉租房除外）。我想，正是这种犹抱琵琶半遮面的做法令开发商对后市抱有幻想，令市场需求者看不到希望（经济适用房、限价房仍然是开发商在造），更令市场徒增许多不确定因素。

早在去年8月，本人撰文《房产市场合理供应格局或将出现》，阐明了本人关于中国房产市场合理供应格局的观点。房产市场供应主体问题，关系到当前中国老百姓能否安居乐业，也关系到中国房产市场发展初级阶段能否步入健康有序的发展通道。故此，本人认为，当前中国房产急需构建合理的房产市场供应体系，即政府、开发商作为供应主体，集体、个人作为补充。具体操作如下：

中、高端市场供应。中、高端市场是指高价商品房市场。其供应仍将由开发商完成，政府将对开发商的经营行为作出适度的监管，而不会考虑如何采取措施来试图平抑房价。中、高端租赁市场也是如此。这样中、高端市场将完全市场化运作。

低端市场供应。低端市场是指低收入群体的住房供应市场。低端市场所解决的住房供应群体将占据市场极大份额。其供应主体为：

政府。政府可参照新加坡等国设立住宅发展局或国家住宅开发总公司，建设廉租房、小户型、低价住宅。

集体、个人。单位集资建房，个人合作建房作为市场供应的补充将成为房产市场不可或缺的供应方式之一。

（敬请关注《当前中国房地产急需解决的三大问题（二）》：土地供应策略问题