开发商欲图发展必须大幅降价

吴其伦

去年12月25日，本人撰文《2008年中国房地产将现七大主旋律》，阐明了降价促销将是2008年楼市主旋律的观点。对此，有人提出质疑，说春节后的房价将会出现剧烈反弹，事实证明，目前的市场表现印证了本人的观点。

春节前后，万科率先在全国范围内降价。尽管有绿地等多家开发商跟进，可与万科高调降价相比，这些跟进者要低调许多。大多数开发商还在观望，一方面对政府宏观调控政策进行观望，若政府出台新的调控政策，则降价出逃，反之则继续令房价高企以图暴利；另一方面对市场进行观望，若购买方再度陷入非理性状态，则继续抬高房价，反之，消费者、投资者继续离场观望，则降价迎市以期制造需求；再则，是对同行进行观望，消费者在选择买房时有从众心理，开发商亦然。开发商的观望态度本无可厚非，因为每一个企业都有选择自己经营战略的权利，可从其长期发展来看，开发商欲图可持续发展，本人认为，在目前的市场态势下除了大幅降价别无选择。理由如下：

一、货币从紧政策令开发商融资难度大为增加。

在此前一段时间，有人认为银行针对房产开发企业的贷款将有所松动，大多数开发商也都在期盼银行的贷款。可现实是残酷的：日前，央行副行长易纲明确表示，2008年，央行不会对从紧货币政策发生任何动摇。易纲这番话，无疑给不少希望货币政策放松的发展商泼了一盆冷水。开发商融资难，势必影响其资金链。在资金紧张却又融资乏术的情况下，从市场拿钱是唯一途径，而欲图顺利地从市场拿钱，大幅降价销售又是唯一途径。

二、市场表现令购买方观望气氛更浓。

上海市上周全市商品住宅成交均价环比大幅下滑了34.89%，为9767元/平方米。去年9月下半月也曾有一周出现过成交均价低于万元的情况，因此，上周是上海商品住宅均价自去年10月份以来，首次跌破万元关口的周均价水平。自部分新盘出现打折动作后，上海二手房价也开始松动。上海大型中介公司美联物业昨日表示，受开发商下调落盘售价影响，部分区域二手房东也开始主动下调挂牌价，下调幅度从3%至8%不等。

本月至今，北京推出的6个住宅项目的689套住宅中，仅有84套住宅签约，签约率仅为12%。其中更有4个项目销售签约量为零。业内人士认为，消费者观望情绪强烈、信贷紧缩等因素已经把京城的楼市交易逼向冰点。

无论是消费者，还是投资者，市场的成交及房价运行情况对其心态影响是非常大的。在目前量价齐跌的市场状况下，市场观望气氛变得更加浓厚。

三、只有大幅降价，方能激发市场需求。

在如此浓厚的市场观望气氛下，若房价还在高位运行，则消费者、投资者是定难改变其观望态度的。近期万科打出5%的降幅没有受到市场追捧即为明证，而在大幅降价的情况下，部分投资者、消费者将会怀着淘房的心态入市。在目前的市场态势下，开发商只有大幅降价方能激发市场需求。

至于降幅，本人的观点是，在目前的市场态势下，15%以上的降幅方能达到激发需求、回笼资金、持续发展的目的。