当前中国房地产急需解决的三大问题（二）

二、土地供应策略问题

目前，房地产市场的房产的开发、销售环节市场化形态已经具备，而土地市场的基本结构仍然没有理顺。前几轮房产调控之所以越调房价越涨，原因何在？我想，中国目前的土地供应政策是比较重要的原因之一。当前的房地产市场的调控，一方面需要对整个管理体制进行改革与修正，更具深远意义的是以一个真正的市场结构和形态建设土地市场，使房地产市场整体结构得以完善。

在计划经济时代，我国土地实行的是“无偿、无期限、无流动”的“三无”式划拨使用制度，不存在土地市场，土地资产价值得不到体现。

1987年国务院决定借鉴香港、新加坡经验开展国有土地有偿使用试点，同年底深圳拍卖了第一幅国有土地使用权。

1988年4月人大修宪和1990年5月国务院颁布《中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例》，确立了国有土地所有权和使用权两权分离的法律原则，形成了划拨之外，以协议、招标、拍卖出让土地使用权的土地供应“双轨制”。

以“招、拍、挂”的市场交易形式来衡量土地市场的建立，不是以有效配置资源的多方供应机制来衡量，这样做是缺乏对市场本质的理解。

那么，如何合理构建中国土地市场呢？中国房产市场的土地供应政策该走向何处呢？

第一、在土地国有的总体方针下将土地纳入市场机制，进行企业化运作。成立中国国家土地资源集团公司，并在各省（直辖市）设立分公司。各地分公司做好当地土地资源的统筹、调配、规划、上市、交易、管理等工作。政府在以往土地供应中所扮演的角色将彻底改变，不再是土地的供应者，而是土地市场的规划者、监管者。

第二、引入竞争机制，允许各地房产开发及中介企业进行土地交易（适当的时候放开土地经营权，允许其他企业甚至是个人进行土地交易）。从经济学的基本原理可以知道，垄断带来的必然是市场的低效和高价，而打破垄断的最好办法就是引入竞争。在各地的房地产交易中心及时公布土地供应信息，房产开发及中介企业所掌握的土地资源可在此进行交易，并交纳相应税费。各土地资源分公司除了做出售价上限外不作其他干涉（各分公司相当于地方总代理，而房产开发、中介企业相当于分销商）。

第三、对土地交易进行明确定位。目前，我们所说的土地交易不是产权交易而是使用权交易，所以，无论最终谁获得了土地的开发、经营及在土地上居住的权利，其对土地只拥有使用权。对于土地使用年限，本人以为先前规定的时间偏长，建议住宅房用地50年、商业房35年（原来的是70年、50年），因为，使用年限偏长不利于及时调整土地供应策略。

第四、采取租、售并举的策略。从目前房产市场来看，对土地供应采取单一的货币销售策略显然是不够完善的。如对中、低价住宅房、重点发展项目商业房用地采取土地租赁的方式将有利于降低开发商成本，从而利于平抑房价。租金的收取可采取开发商、业主相结合的方法，即房屋在谁手里向谁收取租金。对于高价房、商业房用地采取销售的方式。

第五、多层次地构建土地供应价格体系。针对不同类型的土地及该地块所处的区域制定不同的租、售价格策略。在当前房产市场状况下，对于经济适用房、限价房用地采取免费或免租金的方式进行土地供应，将有利于房产调控的执行，有利于平抑房价从而确保房产市场健康有序的发展。

日前，上海市土地交易市场已于3月1日正式开业,这与本人的观点是相吻合的。今后，上海所有的经营性用地和工业用地等土地交易活动都将通过交易市场这一平台进行，统一信息发布、统一交易规则、统一运作监管。

（敬请关注《当前中国房地产急需解决的三大问题（三）》：住宅产品定性问题