政府在房产市场应明确的三大定位

吴其伦

1998年住房制度商品化以来，中国房地产市场得以迅速成长和发展。在其发展过程中，由于必要的法规制度、政策还很不健全，故出现了这样那样的问题。政府也相继出台了一系列与房地产相关的政策，以期达到令房产行业进入健康有序的发展通道的目的。实践看来，政府的政策没有收到预期效果。究其原因，本人认为是政府在房产业发展过程中自身定位不明确所造成的。那么，政府应明确什么样的定位呢？

定位一、角色定位：管理者、参与者兼具

一直以来，政府都是以管理者的身份出现在房产市场的。无论是政策的制定，信息的发布，还是市场的监管，都体现出管理者的角色。从政府的功能与职能来看，管理者的角色本没有错，可从房产市场这一特殊的领域来看，仅以管理者的身份是不足以将房产市场引向理性发展的通道的，事实也证明了这一点。

从目前市场表现来看，仅靠开发商作为单一主体进行房产市场的产品投放是远远不够地。由于历史的原因，开发商所开发的产品只能适合目前少部分人的需求，也就是通常所说的中高收入人群。而大部分人即低收入人群难以通过购买现在开发商的产品实现其居住的需求。因而，这部分人群的住房问题就得依靠政府来解决。政府只有转变自己的角色，直接参与到房产开发的行列中来，才能在一定程度上更好地解决低收入人群的住房问题的同时促进房产市场的竞争，从而将房产市场引向健康有序的发展通道。当然，适当的时候，即房产市场进入理性发展时期，市场上供应的产品能够足以满足全社会各阶层人群的需求时，也将是政府退出市场之时。

因此，在现阶段，政府的角色应是管理者、参与者兼具。一方面，对房产市场进行有效管理，另一方面，投身房产开发行列，进行中小户型、低价房的建设。

定位二、责任定位：平抑房价、保障供应

住房制度商品化以来，特别是政府对房产市场进行调控以来，政府没有能够充分认识到房价持续上涨对房产市场乃至中国社会危害。因此，对房产市场的调控只是停留在稳定房价的基础上，没有能够将平抑房价作为治理房产市场的主要目标。

稳定房价的口号所带来的危害是显而易见的：因为有了稳定房价的策略，地方政府在执行时就缺乏明确的方向；开发商就有了屡次上调其产品售价的借口；房产从业人员便有了误导盲目的消费者、投资者的理由；媒体也就有了房产繁荣的新闻导向的风向标的错误认识；消费者、投资者将变得更加盲目。凡此种种，绝非危言耸听，是经事实证明了的。

98年至今，短短10年不到的时间，全国各地的房价都有了难以想象程度的提高，少则2到3倍，多则5到8倍，有的地方甚至涨幅达到10倍，这样的增长速度是令人吃惊且难以置信的，无论房产业界及相关既得利益者为此找出任何理由，都难以做出合理的解释。在这样的非理性上涨态势下，若政府不能转变态度，不能将态度由稳定房价改变为平抑（打压）房价，则房价绝无降下来的可能，房产市场也绝不可能进入良性、理性的发展通道。

因此，政府应将平抑房价作为调控房产市场的出发点和核心，同时将平抑房价作为政府应尽的责任。唯有如此，中国房产市场才有可能步入健康有序的发展通道。

如前所说，在目前的市场态势下，欲依靠开发商来实现满足房产市场供应是极不现实的。大多开发商在前期拿地时的预算就是依据其中高端市场定位而制定的，若令其将现有的地进行小户型、低价房开发是不太现实的。因为，一旦如此，开发商预期的高额利润将难以实现，在成本尤其是人员、营销成本难以降低的情况下令其牺牲自身的利益更是如与虎谋皮般难上加难。

因而，在很大程度上，低价、小户型房源的供应只能由政府来承担。即政府应承担起社会保障型住房供应的责任。在此同时，出台相关政策，令开发商将其产品按规定进度进行市场投放，这样，才能满足市场各个层次的供应。

定位三、策略定位：掌控、引导、完善

从前期的房产市场调控策略可以看出，政府的策略存在一定的误区。因为，从市场反应来看，除了房产投机行为得到了有效抑制外，其他诸如房价持续上涨，人民住房条件没有得到改善等问题都没有得到很好解决。

调控策略的失误之处主要在于没有找准着力点。前期的调控的着力点主要体现在抑制需求上，无论是二手房交易税、土地增值税的征收，还是按揭贷款的控制都是针对需求方的。对市场供应方却没有采取必要的切实可行的措施。

诚然，市场是受供求关系影响的，而市场需求也是客观存在的。无锡引用水危机时，5元一桶的纯净水最高卖到30元甚至更高。此际，政府没有抑制需求，而是采取了增加供应并掌控市场供应方的做法。对于水价问题，无锡市物价部门紧急出台多项措施，稳定市场上的饮用水价格，并向全市所有桶(瓶)装饮用水的生产、销售企业和大型超市发放了800份政策提醒函，严申八个“不得”的要求。其中包括不得借机哄抬物价；不得蓄意串通，联合提价；不得故意散播涨价信息，诱骗消费者交易等。如果经营者存在不正当价格行为，物价部门可视情况做出责令改正、没收违法所得，并可处30万元以下罚款等处罚。事实证明当地引用水供应得到了有效控制。这样的举措在房产市场同样是可行的。

故此，政府对房产市场的调控应找准着力点，本人认为应体现在以下三点：

第一，掌控房产市场的供应。政府自行开发、供应低价房、小户型房，将房产市场中、高端产品直接交由开发商来供应。出台相关政策掌控市场的供应，如：严格控制房产开发期间的贷款投放、对商品房预售款进行监管、规定开发商房源投放进度、对其定价进行核准、实行房产开发市场准入制等。

第二，引导房产市场的需求。利用政府、媒体的力量引导国民树立正确的房屋消费观。在前期的房产火爆时期，无论是自住需求，还是投资需求都因多种原因而显得盲目。现阶段政府对房产市场的调控要将引导市场需求纳入规划并做出重点部署。

第三，建立并完善健全的房地产市场。说到房地产市场，一般大家都关心一级市场。新增商品房，也就是买新房子的市场。但是房地产还有二级市场，卖旧房的市场，就是存量房市场，第三级是租赁方市场。目前，中国房产市场已初具规模，只是还没能得到完善。政府需要在这方面下功夫，建立健全各项规章制度，力图使三级市场联动，从而建立完善的房产市场。