整治房产市场“囤货居奇”方略

吴其伦

今读晨报，看到一篇署名刘畅，题为《稳定房价必行之举：整治“囤货居奇”》的文章，该文称，应国家主管部门的要求，各地房地管理部门近期对少数不良房地产商“捂盘惜售”行为开展查处。在上海，有三家开发商上了首批被调查的“黑名单”，其中包括引起舆论广泛关注的“汤臣一品”。虽然调查还没有结束，但看得出主管部门整顿市场秩序的决心，并且，这也是为了防止房价出现非理性上涨的必行之举。

在谈到如何整治“囤货居奇”时，该文称，要根除开发商“捂盘惜售”这种不正常的市场行为，从而使房价的涨幅处于与居民可支配收入增长相适应的“理性”范围，就需要多方形成“合力”：

首先，宏观决策层在调控房地产开发规模上应该对未来几年的趋势表现出更强的预见性，使得供需保持合理比例；

其次，在市场层面，房地产开发、供应的相关信息应更为及时、透明地向社会公布，这样，购房者都心中有数，不再“追涨”，“捂盘”者自然便会失去市场；

最后，开发商的自律也很重要，房地产开发企业不能鼠目寸光地把房产看作是短期的“印钞机”，而应真正把房地产当作一项可持续发展的事业来经营。

该文提出了在目前房产市场仍处于非理性状态下整治“囤货居奇”的重要性，并提出了整治措施。从该文的出发点来看无疑是好的，可仅靠这几点措施远不能达到政治“囤货居奇”的目的。

欲达整治目标，须先探其原因。开发商之所以敢于“捂盘惜售”，原因如下：

首先，盲目看好后市。在开发商眼里，人民币的升值、世博的临近、民众收入的提高、土地资源的稀缺与不可再生等因素都是房价上涨的主要原因。加之大量的民间资本、海外资本进入房产市场，定将在很大程度上推动了房价的攀升。这些原因导致开发商对房价后期走势盲目看好。

其次，对地方政府的调控方略持观望态度。在中央出台的前几轮调控政策态势下，鲜有房价真正得到平抑的，而大多数地方的房价逆政策而上逆市上扬，这与地方政府对中央调控政策执行不到位是分不开的。开发商也在地方政府的庇护得以获取更加丰厚的利润空间。在目前的态势下，开发商还在对地方政府的调控政策持观望态度，伺机而动。我想，这是开发商捂房不卖的重要原因之一。

第三，前期获利较丰，运营压力不大。只要不是2006年才进入房产开发领域，开发商在前期的运作中都有较为丰厚的获利空间。在中央频出调控政策的态势下，大多数开发商不愿牺牲自己的既得利益（极少有主动降价进行销售的），甚至有人还叫嚣说大不了不开发房子了，看老百姓住什么？他们之所以能这样硬挺，其主要原因是前期的丰厚获利，当然也不排除有大额的银行贷款在支撑着。

第四，房产开发的资金链属性。地产界流传有开发商凭借错综复杂的地方背景，以区区不到200万原始资本金，同时操作数个上亿规模的房地产项目。这种现象在前几年的房产开发市场上还不是个别现象。那么，他们是怎么做到这样的呢？不外乎土地使用权金延后支付、银行前期借贷、建筑商垫资、楼花预售、土建工程款售前拖欠等因素。在这样的资金链上，开发商只要将节奏控制好，其运营成本是不高的。当然，资金链一旦出现问题，其后果是不堪设想的。

第五，怕降价给自己带来麻烦。大多开发商怕房价降了老百姓更不会买，当然，也是怕降价售房会给自己带来麻烦。目前的房产开发行业还没有很好的行业规范，大多数开发商之间是竞争对手的同时也是朋友。主动降价售房会授朋友以破坏潜规则之口舌，甚至有可能招致群起而攻之。

上述原因导致目前房产市场开发商“捂盘惜售”现象频现，欲改变这样的状况，除了刘畅所说的三点，本人认为还须从如下方面入手：

首先，政府应明确房产调控就是要平抑房价的态度。政府在前期历次调控中的态度都是稳定房价，直到今天仍然如此，这种态度对地方政府的执行及新闻媒体的导向都产生不利于房产调控的影响。因而，开发商得到了这样的信号：政府不希望房价下跌，房子肯定不愁卖，故其屡提房价，并捂盘惜售以图获取更高利润。

其次，出台预售款监管政策。在开发商的资金链上，预售款是其比较重要的一环。若政府能出台预售款监管政策，如实行第三方监管、降低预售款比例（10%或更低）、以合同约定的方式确认客户的购买行为（预售款放在客户与房产公司共同开立的帐户处，如客户违约则按合同承担赔偿责任）等，则开发商将尽可能早的推盘以图盘活资金。

第三，严格控制房产开发期间的贷款投放。开发商使用的应该是中长期资金，任何一个楼盘的建设都不是在一年所能完成的，从获得土地开始，用银行贷款对开发商是极为不合适的。所以应该改变它的结构，从这一点上应该发展，开发商应该发债，以公司证券、房地产资金、资产证券化、股权投资、发股上市等等改变开发商的资金来源结构。若能有效控制其在开发期间的贷款投放，则开发商不会再“捂盘惜售”。

第四，明确“捂盘惜售”行为的定性标准，制定相应的从严处罚措施。对“捂盘惜售”行为要制定明确的界定标准，并制定对该行为的从严处罚措施。则开发商将不敢再“捂盘惜售”

第五，规定开发商的放盘进度。为了制造供不应求的局面（或曰假象），开发商在放盘过程中往往采取销售控制策略。若政府能出台相关政策，令其按规定的进度放盘，违者重罚。则开发商将不敢再“捂盘惜售”