发改委课题组出手并不算重

吴其伦

    日前，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组完成的一份名为《宏观调控：重点调整过剩流动性的流向》的报告指出，国内不断增大的流动性主要集中在房地产领域，为了改变这种现状，建议政府大幅度调整房地产发展政策，放弃房地产支柱地位，彻底改变房地产依赖型的经济模式。与此同时，出重手调控房地产市场，具体措施包括大幅加大税收幅度、出台物业税，同时取消预售房制度等。

    此报告出台后，质疑声、反对声、附和声不断见诸媒体。在这些声音中，质疑、反对者众，支持者寡。而放弃房地产支柱地位的提法则引发了一场可能会持续一段时间的争论。对于这样的争论，本人不感兴趣更不想介入，因为，任何一个产业只要在国民经济中占重要地位，就可以将其视为支柱产业，只不过其支柱地位是动态的，是不以个人意志为转移的。

    课题组提出建议，出重手调控房产市场。对于这一点，本人深表赞同，因为乱世就应用重典。尽管近几年国家对房地产采取了一系列的宏观调控政策，但总体是温和的，而且目前的房地产政策仍然是相当宽松的。我想，温和的政策是宏观调控没有达到预期目标的重要原因。

    课题组称之为重手的调控措施，依本人看来并不算重。

    表面看来，大幅加大税收幅度、出台物业税是比较狠的。可细究起来，虽然用重税调控房产市场能起到一定的作用，能在一定程度上抑制房产市场的投资、投机行为，而事实上，目前投资者大多在观望，重税对这些人而言已不起什么作用，可对消费者而言却无疑是一种伤害。至于说取消预售房制度，至少在目前还不可行。因为，房屋预售制度本身并没有错（消费者在购买商品或服务时适当地预付相关款项是可以理解的，现在各行业都有类似的制度），问题出在预售房款的监管与使用上，目前，我们国家还没有规范化的预售房款的监管与使用制度。在西方国家预售房款是交给第三者，不是直接交给开发商，由第三者代表购买者的利益，监督开发商的各种情形，这一做法值得我们借鉴。

　　那么，在目前态势下，如何出手才算重并能起到良好的作用呢？

　　首先，控制开发商的利润率。有数据表明上海2005年房地产行业平均利润在三成以上，其实高“利润”不过是号称“三天制造一个亿万富翁”的房地产行业的表象而已，如果算上土地使用权金延后支付、银行前期借贷、楼花预售、土建工程款售前拖欠等因素，有些房地产项目可“创造”数十倍乃至上百倍的利润率“神话”，有开发商凭借错综复杂的地方背景，以区区不到200万原始资本金，同时操作数个上亿规模的房地产项目。房产开发的暴利已成为业内外公认的事实，而之所以开发商能获取暴利，除了市场的因素、消费者的盲目外，政府没能在房产定价方面做出指导和限制也是一个重要的原因。对房产利润率进行合理限制将有利于房价回归理性。对所有房屋的售价作出上限（不是简单地采取限价房政策），对哄抬房价者予以严惩。

　　其次，控制房产开发期间的贷款投放。开发商在房产开发过程中大量使用银行贷款是一个不争的事实，当然，这本无可厚非，因为借贷双方是在自愿的基础上的商业行为。可问题是原本应该由开发商承担的风险大部分转嫁到银行，这是不合理的现象。如果我们能够对房产开发期间的贷款投放进行有效控制，不仅有利于降低金融风险，还能促进房产开发企业的竞争。

　　第三，对房产开发、销售的各个环节进行规范和监管。建立市场准入制度，健全房产质量标准体系，并对房产销售环节进行规范和监管。开发商所获土地必须按规划、按期开发；所有可售房屋必须上市交易，对捂盘不售者予以严惩；对存在广告欺诈、合同违规的开发商予以严惩。

　　第四，规范房型结构。设定硬性指标规范开发商的房型规划，对不达标准的楼盘不发预售许可证。对于前期出台的90/70政策，我认为不妥，采用90平方作为分水岭来界定市场需求是不科学的。建议分三个层次：70平方以下占50%、90平方至120平方占30%、120平方以上占20%。