拨开五重迷雾看清上海楼市

吴其伦

3月份以来，上海楼市在刚性需求的推动下，出现了看似复苏的景象。有一些人尤其是房产业界人士就兴奋地认为上海楼市即将回暖，甚至认为07年上海房价仍将上涨。而事实上，这些人所看到的现象只是笼罩在上海楼市的重重迷雾而已。尽管这些迷雾不会影响上海楼市的健康有序发展，不会改变07年上海房价将下降的格局，可却会混淆视听影响普通消费者的判断。因此，我们有必要拨开这些迷雾，看一下真实的上海楼市。

迷雾一、五一房展人气

今年五一，上海房展人气比3月份增加了两成左右，与06年五一房展的人气基本持平（06年：11万、07年3月：8万、07年五一：11万）。这样的人气，充其量是不温不火，与一些人所说火爆的人气相距甚远。

在历届房展的参观者中，不外乎三类人群：闲看者（冲着礼品、印刷品看展的，在家无事出来闲逛的，黄金周出行顺便看展的等）、业内人士、准备购房者，今年也不例外。而在这三类人群中，有购房打算的人只占很小的一部分。

当然，从为期四天的展会接纳11万左右的参观者这一数据来看，本届展会应该说是比较成功的。可从近250个楼盘成交124套（两个楼盘成交一套）这一数据来看，却是市场惨淡的真实反映（06年五一房展成交269套），而不是有些人所说的楼市将回暖。

因此，五一房展人气所展现的迷雾不能说明上海楼市将会回暖，相反，却将打击开发商及房产业界人士的信心，从而使上海楼市走向理性的通道，即房价开始下跌。

迷雾二、近期成交量

据搜房网数据：进入3月，沪上楼市成交量有较大幅度回升，全部房源共签约18973套，环比上月提升了8642套，涨幅83.6%，总签约面积2167264㎡，其中住宅类房源共成交15770套，面积1861063㎡，占据了总成交量的85.9%，环比上月提升了12.9个百分点。4月份签约房源也达到了18000多套。

受刚性需求影响，加之二手次新房恐慌性抛盘大幅增加导致淘房者增多，近来上海住宅市场的成交量有所放大。这放大的成交量，成了一些人楼市回暖观点的论据。而事实上，在成交量占第一的浦东区，有相当一部分成交房源是动迁房。况且，楼市回暖与否仅看这一阶段的成交量是不科学的，因为今年3、4月份成交量的放大只是在前期观望态势下积聚下来刚性需求者的短暂释放，不足以说明消费者对目前楼市的认同与参与，更不足以说明上海楼市回暖。

迷雾三、部份楼盘涨价

受3月上海房价微涨影响，有部份楼盘在开盘或推二期房源时调高售价。表面看来，开发商调高售价是受市场需求的激发而作出的举动。

而事实上，开发商之所以调高售价，不外乎三个目的：

首先，给消费者制造楼市回暖的假象。消费者去现场询盘时得到涨价的信息将影响其心态，从而在一定程度上影响消费者的理性判断；

其次，为后期降价销售腾出空间。在今年的房产态势下，开发商打价格战的可能性是非常大的，如不在价格战来临之前为自己腾出空间，则将会影响其竞争力；

第三，试探一下地方政府及消费者的反应。今年以来，中央对房产市场加大了宏观调控的力度，开发商在此态势下逆势而为，其意图很明显就是试探一下政府尤其是地方政府的反应。而对于消费者，开发商涨价行为无疑是在打击消费者的信心的同时作出比较有效的试探。

因此，不难看出，部分楼盘涨价所展现的迷雾不足以说明上海楼市将回暖，相反，因涨价而导致房源滞销所发出的信号是：上海房价将下跌。

迷雾四、观点：股市火爆带旺楼市

近阶段，股市持续向好，很多人投资股市都或多或少有所收获。股市牛气冲天，投资者从中获取的“巨大财富”向何处去？有人认为，股市火爆将带旺楼市，而且，这样的观点还在一定程度上影响消费者对楼市的正确判断。

表面看来，这样的观点好像有些道理。而事实上，股市获利者真的就会将自己所得投入楼市吗？我看未必。理由如下：

首先，在近阶段股市大赚特赚者毕竟是少数。在股市赚了很多钱的人是有可能购买房产的，因为，房产本身所具有的属性决定房价再怎么跌也不会像股票那样跌得一文不值；而赚的不多的人在目前房产态势下是不会贸然进入楼市的，因为，股市还有上升空间，而楼市却极不明朗。

其次，在近阶段股市中，有很大一部份人刚刚解套。这些人不是这一波行情真正意义上的获利者，只不过是将亏的部份赚回来而已，另其在目前态势下拿出钱来购房是极不现实的。

第三，股市持续向好，获利空间也将会比楼市要大得多。在目前态势下，有很多抛房变现进入股市的，却鲜有抛股票进入楼市者。

因此，股市火爆带旺楼市的观点所展现的迷雾也只能说明上海楼市将走下坡路。

迷雾五、现象：个别楼盘出现排队

据房地产时报资料：3月以来一些新开楼盘前又出现了排队购房场景，但在大多数购房人看来，现在排队购房与其说是市场状况的反映，不如说更像一种营销手段。事实上，多数人并不认为有“排队效应”的楼盘就是性价比很高的楼盘，不少人认为其中存在猫腻。

搜房网上的一项网上调查显示，64.29%的受访者认为排队群体主要是开发商雇来的造成房源供不应求假象的“托”，只有33.93%的人认为排队的主要是有刚性需求的自住购房者。有54.46%的受访者认为近期上海楼市之所以不断出现排队买房现象，其主要原因是开发商制造的“猫腻”。其中认为市场信息不透明的占25.89%，而选择楼盘十分受青睐的仅为19.64%。有66.96%的受访者表示不会去参与排队购房。

楼盘现场出现排队现象，被很多业内人士看成是楼市回暖的最好证明。而事实上，即便排队者都是购房者，也不能说明楼市将回暖，因为，这些出现排队现象的楼盘有一个共同点就是其所推房源的价格都比周边楼盘要低15%左右，这才是吸引消费者排队的真实原因。

因此，排队现象所展现的迷雾不能说明楼市回暖，只能说明开发商在目前的态势下缺乏上佳的销售手段，当然，采取降价销售来吸引人气还是可取的。

拨开上述迷雾，我们不难看出，上海楼市将会出现下滑，房价将会下跌。蔡为民先生认为，由于假期楼市的温和收场，将对上海楼市今后的房价产生一定的影响，预计6月份将出现价格松动，预计下降幅度在10%左右。对于蔡先生关于6月份出现价格松动的观点，本人表示赞同，对于降幅，本人的观点是在5%到10%。