救市可能导致房价惯性下跌

文/赖瀚林 

前几天去一个开放式泳池游泳，发现一个有趣的事，一个西装革履的人不知怎的掉进了水池，拼命的扑腾，岸上一大群人看他在水里扑腾的厉害，便习惯性的甩给他一个救生圈，他抓住救生圈一下子就在水池里站稳了，结果发现水面仅淹到他腰部，深不足2米，只要把脚根站稳是淹不死他的。现今的中国楼市，实在有点像这个游泳池，掉在水里的人都在那拼命喊救命，岸上的人看他扑腾的厉害，交头接耳议论要不要往水里扔救生圈。这扑腾喊救命的就是地产商，岸上的人代表了管理层和一大批经济学家、业内专家等。

汶川地震之后，房市持续低迷，销售萎靡，成交量下滑，地方和开发商开始着慌了，拼命喊救命。国家发改委在最新完成的一份报告中警示：一旦房价下跌，容易出现需求萎缩，影响房地产业发展，进而影响经济的持续健康发展。在6月8日的海南博鳌房地产论坛上，中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长顾云昌也表示，扩大有效需求，尤其是扩大没有风险、更有实际购买力的需求，在金融政策上予以支持，是救市良方。

那么在CPI周期上行、经济周期下行的背景下，中国楼市究竟需不需要拯救？一大批开发商、专家学者都认为：行业资金链危机已经很严重了，市场的持续低迷势必会影响到银行和全局经济的发展。“救市论”者主张，应以实施局部的政策微调来挽回楼市的颓势，如资金融通与有效释放市场需求等。

以上两条意见，我看都走不通。资金融通不外乎放开信贷，也就是融资，以宽松而非紧缩的银根政策等，显然这与国家宏观调控是相违背的。实施银根缩紧政策的目的就是减少流动性过剩，抑制通货膨胀，而资金融通会给楼市中的热钱以喘息机会，重新放大资产价格，缩减热钱套利的时间成本，并有加大通胀的风险；而释放市场需求方面，实际上是诱使有购房需求而购买力有限的一部分提前释放出来，这实际上是一种杀鸡取卵的透支行为。经历过雪灾、粮灾、震灾、洪灾、油灾过后，原来被放大的市场需求和有效购买力已经被大大稀释了。不可否认，以“二次房贷”为核心的银根紧缩政策是导致楼市低迷的直接原因。宏观经济过热，行业发展过快都有紧缩调控的内在要求，因此银根紧缩政策才是促进房地产市场更健康理性的正途。

可以说中国的地产商是被银行和政府宠坏的一群孩子，只在游泳池里伸展过胳膊，没在长江里呛过水，基本上没经历过大风浪的冲击。因此政策救市小心会害死房地产，光给救生圈是不够的，还得让它学会游泳。就像一个小孩，你要么不让他跳进游泳池里去，要么就教他学会游泳，如果动不动就给他戴救生圈，迟早有一天他还是会淹死的。如果一个游泳池就可以淹死一大批开发商，那只能说明这个行业太不健康了，抗风险能力太差了，在楼市低迷期，市场需要的是游泳健将，而不是售卖救生圈。中国房地产发展经历了10年的快速上涨期，快速的城市化发展过程不断催生出爆炸式的购房需求，成就了开发商们一夜暴富的神话，也成就了开发商为富不仁的奸商形象，因此现在的低迷，也是开发商们反哺社会的时侯了，而楼市自有他的运行经济规律，任何违背规律的人为纠正，都会导致不可预期的后果。

2007年的 “新特区”政策可以说是助推成都房价快速上升的一支火箭，引得国外的热钱络绎不绝的进入成都楼市，而各种热钱的进入又成倍放大了市场的流动性，不断的推高了资产价格，从而加大了通胀压力，楼市泡沫于是出现（请参考笔者的《地疯房骚：一场全民的癫狂》一文）。很显然，如果房价继续上涨，投机者便会抛房套现，这势必会在短时间内逼迫房价快速下跌。而这种下跌惯性一旦产生，通货膨胀压力就会迅速放大，这势必又助推物价飞涨，经济危机便会爆发，显然这是整个管理层不愿看到的。目前我国的房价已经经历了一个近10年的上涨周期，并打破了楼市只涨不跌的神话，因此在宏观调控面前，短时间的低位徘徊，是市场步入自然调整的正常反应。最好的方法或许就是维持楼市现状，保持阶段性的低位震荡，不给热钱套现机会，放大热钱在楼市中获利的时间成本，让热钱无利可图，这样可以有效的化解通货膨胀的压力。

政策救市的出发点可能是好的，但是丢错了救生圈，小心救市搞成饮鸩止渴，加速房价的急剧下跌。我们应该从美国对房地产市场的人为救市后果中汲取深刻教训。美国为什么会产生次贷危机？表面上是房价深度下跌，背后深层次的原因却是人为的行政干预造成的恶果。当市场成交量陷入低迷时（这其实是房地产市场的正常调整周期），美国政府由于担心房价下跌会对美国经济造成冲击，于是采取了一些宽松的货币政策进行干预（记住，是宽松），刺激需求（如中国楼市目前的呼声出奇的一致），以促进房地产市场的健康发展。于是很多金融机构纷纷降低门槛，如减息减税等，向低收入人群甚至是没有信用记录的人发放按揭贷款。这一调控政策很生硬的打断了美国房地产市场的自然调整规律，使得房价暴涨，当房价上涨难以控制时，美国100多年来形成的楼市周期生态环境便遭到破坏，这样又逼迫房价以更极端的方式（如惯性下跌）表现出来，此后美国房价持续下跌，最终引发了波及全球的严重次级债危机。

现在国家宏观的货币政策仍是紧缩，这是正确的。要保持房地产市场的可持续性和健康性，就必须挤出市场中累积的泡沫，实际上合理范围的降价正是挤压房地产市场泡沫的一个捷径，而粗暴的行政干预会中断自然调整并使问题复杂化。927新政之后至今这种调整期还不到半年，政府和开发商就都挺不住了。事实证明市场的自然调整所带来的负面影响永远是最小的，当房价由一个周期（如10年）逐渐步入另一个周期的时候，人为干预会中断楼市的自然调整，只会使泡沫进一步累积，其结果必然是引发更剧烈的波动。因此鼓吹房地产救市其实是非常危险的，这是典型的为了眼前利益而牺牲长远发展空间和危害民生的主张，应该值得警惕。