成都“鸟巢”伤了谁的心？

文/赖瀚林

前不久，我带一深圳的开发商朋友去南延线踩盘，驱车经过新益州城市广场时，看到路边几幢漂亮气派的鸟巢式建筑，开发商朋友惊叹道：靠，成都也有鸟巢啊，这是哪家企业的办公大楼？太洗眼睛了。我笑着说：钱总，说来你不相信，这是政府的办公大楼！钱总愣了半天：说，靠，成都也太牛B了吧，这么空旷的地，少说也有200多亩吧，就修这么六幢鸟巢？踩盘下来，钱总更是对城南的房价感到吃惊：城南的房价可以比肩成都城区了，鸟不拉屎的地方，电梯公寓都可以卖到6000多，是什么原因？我如实相告，说来你不相信，都是因为这个鸟巢！

早在2003年以前，那时城南有个叫左岸花都的楼盘，当时卖到2500元/平米，而当时周边其它楼盘才1500多每平，当时开发商敢叫价的资本就是“成都政府要南迁”了，华阳要成为成都城市副中心了，你说城南的房价能不被炒高吗？时间过去仅4年，城南的房价早就翻了近4倍。

可以说，这个鸟巢是助推城南房价不断高涨的真正“幕后推手”。地价不断翻番，房价不断翻番。从理论上讲，住宅似乎受政府行政中心南迁的影响不大，商业地产受影响最大，可是现实上购买者并不会这样想，受政府南迁利好消息的影响，更多的购买者更看好城南的发展潜力和投资价值，即商品房的升值潜力，这也是城南能吸引无数投资性购买者并愿意为城南高房价买单的原因。毫无疑问，政府南迁将会使城南区域形成新的城市居住区，从而是催生大量的商务与商业需求。这也就可以很好的解释为何城南会有那么多写字楼项目冒出来？因此政府新行政办公中心的南迁利好消息，将整个城南的房价和区域升值潜力成倍的放大了，记得当时城南三环边某2000亩的大盘2005年推出时公布的价位是均价4500左右，结果等了两年还未推出，惹得业界当时众多猜疑，等到2007年推出时已卖到8000，还排队抢购，这其中不乏政府南迁的利好消息发酵作用，有政府“鸟巢”在此，不怕引不到“孔雀东南飞”，多高新企业和软件孵化园相继进驻，众多的高档社区相继崛起，“投资城南”成了成都房地产市场一个可以兑现的神话。

可是现在，政府忽然宣告不玩这个游戏了，要退出城南政府行政办公大楼：“成都 市政府新办公大楼将整体拍卖，拍卖所得全部捐给地震灾区。”据悉，李书记已要求所有已搬到新办区办公的政府部门全部搬回原址。看到这条消息，我愣了半天无语，心想今天不是愚人节吧！不会是媒体恶作剧吧，这玩笑可开的太大了吧？！经证实属实，首先第一个念头就是：城南怎么办？城南的房价杂办？谁为这四年来的高房价买单？？

因为诸多网上流传的、很多不为人知却又众所周知的内幕，笔者不便在此展开。但是政府对此进行了解释：因为灾区重建政府要在公共设施方面投入相当的资金，由于资金缺口很大，所以为了灾区的建设，政府决定重新调整南迁计划，将政府新办公大楼整体拍卖，并将拍卖所得全部捐给灾区建设。并表示，已建成的新行政中心按南部新区产业发展定位妥善处置变现；保持南部新区新行政中心的地位不变，逐步创造条件择时安排机关整体南迁。这似乎说得够明白了。

但是此消息一出，整个城南很受伤，开发商们很受伤，投资者们很受伤！其实我认为那条“保持南部新区新行政中心的地位不变”的解释可能只是出于一种策略需要，为了安抚市场情绪而已。因为“逐步创造条件择时安排机关整体南迁”中并未说明是“政府”整体南迁，大家知道“机关”并不等同于“政府机构”，而且重新选址或购买物业作行政中心尚须重新论证。因此“逐步实现”或将变得不可预期，如果要“保持南部新区新行政中心的地位不变”，那可能至少还要等上五六年了。

长期以来，城南的房价就一直是成都房地产市场的一个标杆，并直接影响到了城东、城西与城北房价的上涨。开发商们先是炒作政府南迁，然后是炒作领馆区概念，领馆区连毛都没看到一根，但周边杂草丛生之地上的地价和房价早已霍霍的往上直窜，政府好不容易南迁了，结果现在取消了，但房价坐火箭飞上了天，已经下不来了。在宏观调控前，与光华大道相比，城南的商品房均价一直要高出城西近20%，这似乎实在太没有道理了，但却是不争的事实，在光华大道没通车以前，华阳的房价就一直领先于成都其它版块的房地产市场，N多年来，有关这个“鸟巢”的新闻和小道消息就像一剂兴奋剂一样，让城南兴奋不已，让开发商和投资者们兴奋不已，一直支撑着城南的房价上涨，并影响着成都整体房价的涨幅水平，因此可以说城南是成都房地产市场的一个晴雨表，或者叫参照系。

现在，政府南迁计划的暂时搁浅，使得城南房价的支撑架暂时垮塌，这必将对成都的房地产市场的整体信心造成很大的冲击。就像黑夜里的导航灯一样，现在灯灭了，成都房价就可能会溺水。因此短期内区域房价可能会回归到一个比较理性的水平，同时我估计可能一些开发商会因此得胃痉挛或急性胃溃疡，原来是给市场描画了一个很大的饼，悬挂在城南，因此引得众多投资者垂馋不已，可是现在连这块画在纸上的饼也要失去了，于是饥饿感就要来了。可能买了房的人最担心，城南会不会降价？降不降价我不敢说，但房价肯定不会像以前那样牛叉了。因此出现的几种可能：

第一，首先是短期三四个月内区域房价有大幅调整的可能，并对成都整体房价进行打击；

第二，只要城南房价出现波动，必将迫使成都房地产市场成交均价出现整体下滑；

第三，短期内会使市场对选择城南置业的信心受到打击，城南供求矛盾将会加大；

第四，市场舆论导向力可能会对城南房价进行逼宫，迫使一些在售项目降价；

第五，城南一些写字楼项目短期可能会受到一定冲击，市场投资信心会受到打击；

第六，不排除部分待推出商业项目为此调规的可能性，如写字楼和商业等；

第七，在市场不明朗情况下，一些待推项目可能会延期推盘，进入观望；

第八，政府南迁计划的调整使得城南房地产市场供求结构被打破，市场机会将重新组合

综合述之，这个消息对城南房地产市场的影响还是蛮大的，长远来看，城南的升值潜力仍然看涨，但短期内区域房价会有大幅波动，并可能由此引发成都新一轮的房价下行调整。