救市或成纸上馅饼，《意见》将加大楼市供需矛盾

文/赖瀚林

5.12汶川特大地震后，成都楼市一直在低谷中震荡调整。业主维权彼此起伏、消费者持币观望与房价深度对峙、以及市场对楼市信心大面积的垮蹋等，导致建筑硬性成本大幅上升与房价上涨乏力的矛盾短期内难以调和；在市场的理性对抗下，局部房价开始出现大面积的滑坡，开发商的融资环境变得异常严峻，不少开发商已经“粮尽弹绝”，面临着“截肢”的危险。于是有人惊呼：成都房价见底了！但凡有这样的言论出来，立马被网友骂得狗血淋头。在这场多方利益的博弈中，似乎所有的人都想看看开发商怎么个死法！在巨大的资金链风险和生存危机面前，开发商们不得不断腕求生，但现实的问题是融资变得异常困难，开发商们已经没有什么可以割了，在房价成本居高不下的形式下，再割就只能一命呜呼或终身残废。

在这样的背景下，为了帮助开发商实现“灾后重建”，促进市场刺激需求，6月15日成都市人民政府办公厅出台了《关于促进房地产业恢复发展扶持居民安居置业的意见》（以下简称《意见》），对于干旱已久、普遍闹“粮荒”的开发商们而言，这也似乎是一场期待已久的“及时雨”。

纵观《意见》全文，不难看出其贯穿着一个中心思想，锁定两个基本要点。中心思想即全面关注“民生”，两个基本要点即安抚开发商、刺激市场需求，以达到两只脚（供应和需求）健康走路的目的。《意见》全篇十条举措，有七条是针对开发商的，仅有三条才是针对消费者的，有业内人士质疑：好象开发商是儿，消费者是女，有点重男轻女的味道。与其说是救市，还不如说是救开发商。问题是，这个《意见》，真是观世音菩萨手中圣水瓶里的圣水吗？真能让房市起死回生？

《意见》公布已半月有余，政策救市的效应如何呢？从近两周的成交量和销售一线的调查来看，《意见》对楼市成交量的贡献似乎微乎其微，根据星彦调查，真正影响楼市成交量的还是产品品质与价格优惠幅度，而因为《意见》直接刺激并促进其决定购房的不足8%。在救市举措方面，地方可谓使足了劲。在救市举措方面，《意见》中从信贷支持、税收扶持、报建费减免、鼓励土地转让、地价款缓缴等多项政策方面对开发商给予了支持；在促进市场复苏、刺激置业需求方面，主要以契税补贴、财政补助、个人所得税补贴三种形式进行刺激，不惜以牺牲部分地方财政收入为代价，可见政府的良苦用心。虽然细则“非常10条”已经出台，但似乎并没有激起多大的涟漪。很多开发商原来指望细则一出街，就能振臂一呼，购者云集，但现在看来，不仅没有真正刺激消费者需求的迸发，反而加大了市场的持币观望情绪。

首先，出台的一些政策不明、细则规定不清，消费者雾里看花，市场将信将疑。

举几个例子，第五条中提到“因房屋垮塌或受损有安全隐患，需要购买商品房的，可享受首次购房的信贷优惠政策”，这项政策很显然是针二次和多次置业者的，问题是“因房屋垮塌或受损有安全隐患”这个“安全隐患”的标准如何界定？是客观认定的，还是主观认为的？要不要权威机构来进行鉴定？如果鉴定又该如何操作？收不收费？如何收费？其二，这条规定中的法律用词是“商品房”，而非“商品住房”，而“商品房”与“商品住房”在法律上是两个完全不同的概念，这是否意味着购买写字楼和商铺也可以享受这项政策？第三，如果写字楼和商铺也可以享受此项政策，那前面“因房屋垮塌或受损有安全隐患，需要购买”就不合情理，有点自相矛盾。所以“享受首次购房的信贷优惠政策”并非一件简单的事。2008-2010年成都楼市将进入商业地产时代，政策规定不清，就不能真实促进房地产市场的健康发展，也无法刺激消费者购买下单，救市就会成为一纸空谈。

其次，关于购房契税补贴，有点隔鞋搔痒。

《意见》中谈到“购买普通商品住房，按所交契税的地方所得部分给予全额补贴”，而后面提到的却是“商品住房”。一般消费者不会注意到这条，按照常理，我们认为所有的商品住房（别墅除外）都可以称之为普遍商品住房，而细则对“普通商品住房”概念是这样规定的：凡满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144m2以下（含144m2）、实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下”三大条件的住房，为普通商品住房。其中必须“实际成交价格低于公布的同一范围土地上住房平均交易价格1.4倍以下”，这条规定实在有点莫名其妙，把简单的问题搞复杂化了，就像消防员救火一样，火都烧起来了，你非得规定必须火苗高度不低于燃烧物同一范围内建筑平均高度的1.4倍才能喷水救火，不是有点搞笑么。要想获得契税的全额补贴，你得购买的是普通商品住房，意味着消费者在购房时还得自己算一算所购商品住房的成交价格是否低于同一范围土地上住房平均交易价格的1.4倍。这里面有几个问题又是悬念，第一，“同一范围”如何界定，是按区域还是按半径？细则语焉不祥；第二，“住房平均交易价格”以谁说了算？如何鉴定？我估计还没有算清楚，消费者早就搞毛了。算球，不买了。所以此项政策，无疑是脱裤子放屁。既有点耍赖，又实在有点臭。如果相关职能部门不厘清这个概念，所谓政策救市就不过是纸上的馅饼，中看不中用而已。所以建议取消“普通”二字，而应适用于除别墅外的所有商品住房。

第三，关于购房财政补贴，想说爱你不容易。

根据细则，只有购房人在领取房屋所有权证后，才能领取相关财政补贴和个人所得税补贴。首先是领取时间过长，最短也要两年，最长为三年。一般消费者对此不敏感，因为买房后两三年才能拿到，谁又知道三年后政策会怎样？领取时能否顺利？甚至有客户给政府提出建议，财政补贴那块为什么要扭麻花，绕来绕去的？为何不由政府直接补给开发商，而由开发商在消费者购房签合同时提前直接兑现给消费者？这样岂不更好。也就是说此项补贴政策对楼市成交量的促进作用是值得怀疑的，很多客户根本不买帐。其次笔者认为财政补贴过于小气，此次财政补贴最高为总房款的1.5%，而2003年非典后政府救市的财政补贴最高为2%，层层递减法，有点类似挤牙膏。根据星彦对近两周客户的调查发现，此项政策对楼市成交的促进作用几为零。

第四，开发项目报建费减免及开工延期，将成倍放大市场供需矛盾。

根据《意见》和细则，开发项目延期不得超过一年，即2009年年底。与其说是“鼓励建设项目按期开工”，还不如说是“鼓励建设项目适当延期”更贴切些。根据这项政策，大部分开发商为了减少在楼市低迷期推盘的风险，都将开发项目往后适当延期处理，这样必然导致一个现象的发生：即2009年年底，本来打算在2008年开工建设的项目，都会集中在2009年集中爆发，这样必然人为加剧市场供需结构的不平衡，并成倍的将这种供需矛盾放大。如果是这样的话，预计到2009年年底，因供需矛盾的集中放大，又必然导致成都楼市局部高空跳水，房价整体下跌将成为恶性习惯。

美国次贷危机之后，全球经济普遍经历着一场雪山草地般的艰难跋涉。股灾、粮灾、洪灾、油灾以及通胀灾已经成了全球性的经济瘟役，到处传播。因此未来经济走势的不明朗，使得购买者对房市的信心仍呈整体下滑局面。只要央行和银监会的两只手不放下楼市，只要国家货币政策仍然紧缩，只要通胀压力和流动性过剩依然存在，想重温2007年房市高潮期的快感是不可能的了。只有真正关注“民生”的商品房才会受到消费者的青睐。

同时，灾后重建这一过程中，需要政府大量的公共财政投入，因此推动房价上涨的市场化因素将被公共财政的力量所取代，政府保障性住房暂时占据主导地位，商品房的发展空间被压缩下去，这必然对房价产生抑制作用，新加坡的经验告诉我们，当保障性住房占据市场主导地位时，区域房价将可能步入下跌轨道，这就是成都楼市将面临的状况。